北京，男子通过法拍在东二环核心地段买了一套100多平的房子，可拍下后发现房子以250元一年的价格，租给了案外人20年，案外人以买卖不破租赁为由拒绝腾房。难道花大价钱买的房只能为他人做嫁衣？ 据法治进行时报道，张三（化名）通过法拍形式买了东二环核心地段的一套房子，可钱花了，房子却被人占用了，占用房子的人为案外人辛某。 辛某称，这套房子早在法拍前就被他租下来了，法律规定，买卖不破租赁，虽然房子被拍卖了，但是自己有合法的租赁合同，自己才是房子的实际使用人。 房子被法拍后，辛某拿着租赁合同，多次提起异议和异议之诉。 同样地段，同样面积的房子，按照市场价一个月租金最少也得一万多，可辛某的租赁合同中，这套100多平的房子，每年租金只需要250元，而且一签就是20年，这种价格显然是极不合常理的。 因此，辛某的多个诉讼均未得到支持。 张三法拍手续办完后，因辛某一直占据房屋不走，张三申请了强制腾房。 强执当天，执行法官敲开涉案房屋的大门，一名自称是辛某员工的男子打开了门，可他态度非常强硬，就是不配合腾房，甚至还当场报了警。 可执行人员并没有惯着他，而是直接派公证人员进屋拍照取证，并安排人进去搬东西，男子见不配合也没用，最终无奈答应配合腾房。 就这样，这套法拍房终于被强制腾退，房子顺利交到买受人张三手里。 那么，本案从法律角度应该如何认定？为什么辛某手里有租赁合同仍然被腾退？ 一、辛某的合同是否有法律效力？ 《民法典》第四百六十九条规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。 《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 辛某持有租赁合同，若该合同具备合同的基本要素，即双方当事人信息、租赁标的、租赁期限、租金等条款，从形式上满足合同成立的要求，合同在成立层面似乎没有问题。 但值得注意的是，同样地段、同样面积的房子，按照市场价一个月租金最少一万多，而辛某的租赁合同中，100多平的房子每年租金仅250元，且一签就是20年，这种价格极不合常理。 这说明双方的真实意思并非是基于正常的租赁交易，很可能是原房屋所有人为了阻碍房屋拍卖后的交付，与辛某恶意串通签订该租赁合同，以达到继续占用房屋的目的。 《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 二、辛某以买卖不破租赁为由，拒不腾退房屋，是否有法律依据？ 《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 但如前文所述，辛某的租赁合同可能因存在恶意串通等情形而无效。 无效的合同自始没有法律约束力，既然合同无效，那么就不存在基于该合同适用“买卖不破租赁”规则的基础。 另外，买卖不破租赁规则的适用通常要求承租人实际占有租赁物。 若辛某虽然持有租赁合同，但并未实际占有该房屋，或者其所谓的占有是基于与原房屋所有人的恶意安排，并非基于正常的租赁使用，那么也不符合买卖不破租赁规则的适用条件。 因此，辛某的租赁合同看似合法，但由于存在上述效力瑕疵。以及不符合买卖不破租赁规则的适用条件，所以最终未能产生其预期的效果。
用户25xxx92
首尾不干净的房子为什么法拍？难道不应该是由发拍方处理干净再拍吗？别让普通人去解决应该由发拍方应该解决的问题。
用户84xxx46 回复 11-24 23:20
你根本不懂，现在早就不给这样干了。法拍房现在如果无法腾退，都在页面写清楚。最高法前几年就明确发文规定了。如果不写清楚，又不负责腾退，一告一个准。你别告诉我哪个能拧的过最高法。
用户10xxx34 回复 11-25 07:45
有的房子自己卖也没那么快，被法拍也是无奈！
寸土不让
如果原房主按一月一万元价格租20年的话来做合同，但只是做合同，实际不会收这么多租金，面对严谨正规的租房合同，那现房主怎么破？
用户10xxx24 回复 11-24 20:34
可以查啊，租房人的用途，资金来源，和房主有没有关联等等，总之你要证明他不是正常租房，是恶意逃避腾退。
扈军 回复 11-25 15:33
自房屋产权变更之日起，房屋出租收入归新业主所有，新业主可以每月收取房租，若不付申请解除租赁合同收回房屋。
123
感觉买卖不破租赁本身就是一个笑话
不死鸟一辉? 回复 11-24 17:45
你租房十年做生意，才装好一年人家卖房了让你走，你就高兴的走了？
用户10xxx18 回复 11-24 18:26
买卖不破租赁是世界通行做法。
沧海
租房信息必须写进拍卖公告，如果没写，要么是诈骗要么是法院责任
用户10xxx45 回复 11-23 09:10
这才是根本
仕人 回复 11-23 17:30
拍卖公告有写的
用户10xxx16
什么租不破买都是扯淡，这法律必须改，私有财产不可侵犯
foxwu 回复 11-24 01:37
别扯了，租户的钱也是私人财产
嘟嘟熊 回复 11-24 09:46
法理都站不住脚的奇葩规定。原房主无权对新房主的房子，进行所谓的租金。
悟空
应该有法律规定，商业合同不超过25年，民间普通合同不超过5年。法拍前要进行调查，对阴阳流氓合同要立案，以刷赖滋事罪起诉。
沧海 回复 11-22 14:03
对，法拍房法院必须调查清楚，写进公告里
佚名 回复 11-22 20:48
不是寻衅滋事罪，是妨碍执行罪，判的不重罚的挺狠
用户18xxx36
该，作人要有底线，为什么要法拍房。
用户14xxx43 回复 11-22 10:34
哦，看来你就是那种欠钱不还还觉得法院扣押，拍卖你东西来还债是不要脸行为那种人
用户10xxx67 回复 11-22 12:48
能把不要脸说的这么理直气壮了你也是牛人。
用户85xxx19
租房合法但不合规，属无效租房。
玉面飞龙—至尊宝
这个要是原房东把活做齐了，你还真没办法！提前签合同，按市价，一次性收完全租金，法院都只能判你去找原房东要租金。
西北望丶射天狼 回复 11-23 22:15
一月一万，240万流水在哪？有这240万，房子都不一定被法拍了啊。 这怎么齐活？ 法拍是因为还不上了，有这240万要先还钱，还完不够才法拍的啊。
foxwu 回复 11-23 08:06
胡扯，北京那地正常房租1月1万多，20年240万，一次性给过不符合常理，法院不可能支持
顺利
应该追究原房主欺诈罪！
方天画戟
要是租客8000元一个月租的就要找房主拿来合同，自己收租金了，也不错！
精神科王医生
说多少次了法拍房不能买，一堆事儿
方天画戟 回复 11-22 19:03
价钱诱人！
用户11xxx13
说一千道一万法拍房还是在拍卖以前没处理干净首尾，政府和拍卖行拍卖以前留下的罗乱，提前还不告知受买人，这就是坑人了，不知道法律有没有规定相关的情况如何处理
用户10xxx23 回复 11-23 18:56
都知道不合理为什么不改？你应该想存在就是合理，不合理就是为了某些事合理。
红果果
法院法拍前要查封房产，有人租赁拿来法拍是法院的责任！！！
有钳哒
就是真实租赁合同也可以解除，只要赔付二三个月租金就行了。
foxwu 回复 11-23 09:03
真实的解除不了，我买过还有一年租期的房子。等了一年期满后才搬进去，当然这一年的租金是我收
张飞
二十年房租退给他要他滚蛋不就行了吗
foxwu 回复 用户10xxx82 11-23 08:33
那是不可能的，一月一万，20年240万，一次给清不符常理，法院不可能支持
用户10xxx82 回复 11-23 07:31
如果20年租金已经付给前房东，那怎么办？
用户15xxx60
小文章就是小文章中国人有谁喜欢250。
涛shuai
既然造假，为啥不造的逼真一点。合同里把租赁费写成市场价。
foxwu 回复 11-23 09:05
那租户给买主交租金呗，一月一万多市场价
逆水
按道理，房屋所有权人已经改变，那么租房合同也应该改变，合同就应该重新理定，房屋租金应该交给新房东，对不对？
用户10xxx24 回复 11-24 21:02
不是按道理说，而是法律就是规定所有权变更之日起房租就是由新房主收了，原来房主多收了时间的租金也要退出来。但是正常的租房合同你新房主没有办法取消的，只能在合同执行完之前一直收钱。
wangjyyh
买这房的也不一般，法院负责到底
李逍遥
如果只租其中的部分，比如说支付部分租金，租赁范围包括厨房和卫生间，还有一间小卧室。那么对拍卖获得房子的第三人是否影响？
popo
现在这种长租已经解除了，特别是这种一看就假的长租！
h10007
他这个做的太明显了，你原房主本来就已经应该是负债了，再走个正常流水或者抵欠租赁费合同呢？
foxwu 回复 11-24 01:44
抵租费，那租户会被查银行流水的，几百万的事要负刑事责任的，人哥们和你配合下多赖几天不腾房可以，又不是真沙币为你挡刀
用户54xxx55
应该规定，法拍也是买卖，买家对房子应该有知情权，不能优质资产就内部消化，不良资产就流入市场祸害百姓。
雪碧
法拍房竟然有诸多法律纠纷，那么问题来了，法院是干嘛的？作为卖方没有责任义务吗？
用户10xxx76
不破不代表可以不涨租金吧
用户98xxx12 回复 11-23 00:00
只要新房主有钱有时间够无赖，没有不可以不破租的[得瑟]
爆肾团队
为什么房屋被拍卖，之前的租赁合同却不能立即失效？房屋所有权人的变更，还要继续履行之前的租房协议合同，拍卖的意义是什么？难道是风险伤害转移，谁拍下谁落下上一任屋主设下的陷阱
红叶斜落
没有把原房主和辛某抓去拘留吗？
用户14xxx14
甭管租金的多少，有否转账记录，这种案件，用脚想想，都必是欺诈！司法实践中，遇此种案件，如有报警，必须先抓人，再强制执行。对坏人、犯罪分子，法律决不能姑息！
用户13xxx29
安你怎么说：不用还代款. 用租的方式住20元多好
用户64xxx90
租金不能低于平均市场价
一盐难尽
房子有牵扯就不应该拍卖，既然拍卖就应断了所有牵扯，否则就是耍流氓了
用户53xxx73
都法拍了，法院能不知道这套房的租赁情况？
用户17xxx40
租赁的租金也是交给了原房主，既然法律支持买卖不破租赁，。那就从拍卖的钱里面拿出他已付的租金兑给租客，反正被执行人是原房主，算了多少减多少已执行款，
AMX 13 90
这钱有违约压力？
木子
为杜绝此类事件，可以规定超过三年或五年的租赁合同必须在房管局备案，否则无效
用户15xxx96
抵押前租赁的话，要等合同结束。但是一般抵押公司不会收这种租赁20年的房子。所以这种合同是在抵押之后的可以申请无效合同。
天天向上
你当执行局是你家开的？
果瀚清
法拍的东西，就应该一手钱一手钱货
zj304
买卖房产都要查清告知抵押和租赁，法拍房居然不查清告知？
哞哞牛
一月250?太好了，算房东违约，赔偿一个月租金，250给辛某滚蛋。
大师兄的二师兄
明显就是原房主使得鬼！
野蛮人
你知道联合国大厦的地租是多少不
迷糊着的臭老黑
没有后顾之忧的房产，不存在会走到法拍这一步。换句话说到法拍这一步的，或多或少都有不可描述的隐性事件。
5i王书剑
法拍房也敢买[抠鼻][抠鼻][抠鼻]
风吹过
客观的讲法院有问题，所有法拍房，不确定事项都应当由法院负责，成本从拍卖价中支出，比如水电物业费用。像这种即便合法租约，我认为也应当限定年限，最多三至五年，或者清退费用从拍卖价中支出！只有把房子整干净了，房子才能拍出好价格！不然谁敢买。
lee
为什么法拍的房子能租出去？
逍遥仙子
如果房主以一万多一个月签的租房合同50年，租客又实际付款又有流水记录；但房主以其他人生意来往手法把钱退回给租客了，这局拍房者不就钱房两空了？
飞马
法拍之前房屋的出租状态隐瞒了？
默莫
法拍房很多都这样，去看司法拍卖就能看见很多房子都挂着20年租房合同[哭笑不得]
用户10xxx90
可以呀，按合同价格将租金交给薪房主。100多平，一万租金不算亏吧，又不是商铺。
用户32xxx69
房租高就每月收租，房租低就违约赔钱。
本以为豁达如鲁达
一年250元？这是什么关系能铁到这程度？
价值投资难
这一点早就该改！
用户84xxx46
这是法拍房，法拍前租客不把租赁情况告知，不会认为租赁有效。想都不要想。
文胖爱旅行
这种方法已经过时了，上海现在的豪宅有一种新的解套套路，那才叫高手。
兵哥
那么法拍后，租金归谁？
老马哥
其它先不忙，拿着自己房产证去办理停水停电停气不行吗？
坐望云起
这个按250给违约金终结合同