文 | 小卢鱼

编辑 | 杨旭然

中秋节前夕，官方突然公告许家印被依法采取强制措施。

以房地产行业与中国经济发展和国民财富积累之间的紧密联系，分析者们很难估算出到底有多少行业、企业和个人，会受到恒大等房企不断暴雷的影响。

这场被捕事件，进一步强化了人们对于房地产市场崩塌与自己切身利益的思考。也许正因为如此，9月29日私募大V关善祥的突然离世，才会那么像某种隐喻。

这位自称12岁随股民父亲进出交易大厅、28岁通过股票投资实现财务自由、编写出版了《传世投资》的私募从业者，人生之所以在38岁这年戛然而止，与其在地产股上的投资失败密切相关。

而更多的中国人，虽然没有关善祥的传奇经历，不曾有过关善祥之前曾经拥有过的“传奇经历”与职业投资生涯，但其实同样是将一家人大半辈子的财富都投注在房子上。只是股票与“现货”，股权与债权之间的区别。

实际上，谁都可能是“关善祥”。

关善祥出生于1985年，大学肄业，据传靠股票投资在十年内实现了从30万本金到上亿收益，离世前担任着深圳灏四方资产管理有限公司董事长一职。因为据说靠炒股获得财务自由时年仅28岁，关善祥也被部分人吹捧成“中国巴菲特”。

成名之后的关善祥十分注重对外打造自己职业投资者、价值投资者的形象。在《传世投资》一书中，他将投资比作一场可以赚取财富外加看透人性、掌握规律、传承功业的游戏。

“这场时间为80年的游戏，甚至可以跨越数百年，让整个家族参与其中。好好享受属于你的80年。”在这番颇显豁达从容的游戏论背后，关善祥希望表达给读者和听众的，是他年纪轻轻就已经完全掌握了股票投资的“游戏规则”。

在雪球论坛上，关善祥就曾多次提出“传承者”的概念，表示“以股票投资作为家族财富传承的投资者，与大众的股民，本质上是两种不同的物种”。

关善祥的眼中，成为财富传承者的方法很简单，就是找到未来十年能有稳健发展的行业、买入并长期持有这些行业中最优秀的公司。

但关善祥认为，大多数投资者的投资决策并不在这个维度上。他判断，人们通常只想赚快钱、无法承受股价波动，不相信复利赚钱的魅力和精神富足的好处。而“传承者即便被套，每年的股票分红就已经远远超越了他们的物质需要。”

“不看重短期收益”的关善祥，给旗下所有基金均设置至少3年以上的投资锁定期，宁愿减少管理规模也不接受短期资金。“反正股价的上涨，最终是依靠公司的发展质量，质量很好，还关注波动干嘛呢？不是自己和自己过不去嘛？”

然而令人咋舌的是，这位传世投资者挑选出的稳健发展行业，有且只有地产、保险行业。即便在2021年7月，房地产行业已经因为“三道红线”政策陷入困境时，关善祥还在高喊着“维持优秀的地产公司5年5倍的预期”。

据说关善祥的私募全仓在融创、万科、保利、平安等地产股上，在融创负面新闻不断、持续下跌之际，他还在加紧补仓。

融创中国股价表现（自2016年2月至今）

关善祥甚至比许多房地产业内人士还要坚信这个“需求稳定、利润可靠”的行业的前景，认为龙头房企的PE从5倍重回10倍指日可待，“市场先生进入极度恐慌的送钱阶段”。

那个时候，即便是保利、万科这些房企里的优等生也在经历着股价暴跌。许家印等人在谋划着恒大暴雷之前如何利用特别分红再捞一笔，消息灵通的金融机构在审核房企贷款的风险问题和追索难度，产业链上许许多多的人都在止盈止损。

反而是关善祥这样全仓地产股的股票投资者，成为了最激进的那种“炒房客”，以为可以靠一个人的呼喊、坚持就能对抗些什么。毕竟关善祥眼中的家族财富传承者最孤独，最勇敢。

关善祥到底是如何在20多岁时就赚取了上亿资金，并留下没有太多公开资料。不过从他对地产股的执着来看，很难不怀疑关善祥此前的投资经历都集中在了房地产相关行业上。

过去的十来年里，一二线城市房价普遍翻倍，房地产行业几乎就是国民经济的重要经济支柱，能够吸纳储蓄、发放贷款、促进资金在各行各业中流动，并贡献可观的财政收入。

不只是房企老板、炒房客，就连包工头、公务员、银行职员等许多从业者都能从地产行业的发展中获得各式各样的收益。关善祥也在雪球上表示过，有人在2017-2019年间跟踪他买的保险股、地产股，短短三年也赚了一两倍。

2019年不仅是许多房企股价的历史高点，也是关善祥的人生高光时刻。这一年他举办了《传世之约》投资交流会，座无虚席，并且成立了自己的基金公司。

然而高位建仓地产股、锁定3年封闭期的后果就是，关善祥所管理的产品累计亏损均高达60%。他不仅要面对基金投资人的诘问，还要面临顺风顺水的人生中从未体验过的挫败感。

许家印被捕给房地产行业带来的板上钉钉式的印证，很可能成了压垮关善祥的最后一根稻草。也许直到那一天，对房地产或者说中国过去十多年经济发展方式有着盲目信心的关善祥才真的意识到，自己押错了。

生老病死、衣食住行都是人生不可或缺之事，也都存在着广袤的市场需求。但“住”作为一个行业，在过去的十多年中最为风光无限、通过高负债缔造了无数财富神话，可见时代的东风往哪里吹，是比企业自身经营质量更重要的事情。

虽然关善祥一直强调投资优质企业，“能够被动摇的，从来不是真正的投资信仰”，但如果选择信仰的是房地产行业可以长盛不衰、短暂回调后便重回新高，那恐怕也并没有比追涨杀跌的“散户”高明多少。

同其他行业一样，房地产行业也会有自己的生命周期，同其他金融资产一样，房地产的价格也可以有涨有跌。

新中国历史上已经历过四轮地产调整，2008年、2014年的调整来自市场的自然下行，主要表现为住宅销售面积同比大降，全年销售面积同比增速保持负增长。

而2011年、2018年的调整主要是受政策调控的短暂影响，房价下行幅度较小，持续时间较短，且全年住宅销售面积同比仍保持正增长。这也让不少人产生了错觉，认为房价永远不会真的下跌。

其实按照库兹涅茨周期（人口周期）的说法，房地产周期大概持续18-20年；周金涛等部分学者的研究结果则是，从1998年“房改”算起，中国的房地产周期大概是25年——计算下来，2021年后房地产很可能进入真正的下行周期。

事后回想，那一年的恒大暴雷也只是个开端。

大部分的中国人既不炒房也不炒地产股，但这并不代表他们就可以免受房地产周期变化的影响。

购买房产、装修供房，实际上已经成为大部分中国家庭积累财富的方式，甚至已经被广泛视为家庭财富传承的方式。正因如此，虽然关善祥的人生经历与众不同，但他的投资之路走向失败的过程，还是能给更多人带来些许的思考。

关善祥的第一个错误，是无视行业生命周期变化带来的投资逻辑和投资价值变化，也没有处理好自己的投资周期与财富周期之间的矛盾。

行业与经济周期的力量是个人无法撼动的。下行周期中，原本满天飞的猪会因为风停而摔死、缺乏饲料而饿死，原油期货价格可以变成负的，纺织厂、电子厂不仅裁撤工人，甚至还要搬离大陆......房地产行业的剧烈变化，也是其中表征。

而对那些手中握有多余房产、想要套现但又狠不下心降价卖的普通人来说，是否也该思考房地产下行周期的威力到底有多大？如果最后房价大跌且不能套现，能如何应对？自己的心理素质真的可以承受住随之而来的结果吗？

关善祥的第二个错误就是把鸡蛋都放在一个篮子里，持仓不仅集中在地产、保险等少数行业上，更是集中在行业内的少数几家公司上。

按照关善祥的价值投资理论，有稳定发展前景的行业很少，行业内的龙头公司更是不足1%，选对了优质投资标的就能躺赚，即便资产价格在短期内有所波动，自己也可以淡然处之、静待走高。

然而事实证明，这种看起来很有哲学意味的投资态度其实是一种懒惰，懒惰到没有去观察行业变化，懒惰到没有注意到市场风向和发展趋势，懒惰到没有挖掘更多的优质企业，懒惰到没有妥善构建和完善自己的投资组合。

关善祥all in 地产股的同时，大量的家庭又何尝不是把财富都绑定到了房产上。无论他们是否自愿、是否真的看好房地产，他们的资产配置就是如此比例失调，投资行为就是如此看多房价。

有钱就储蓄，有更多钱之后就买房，大量中国家庭信仰般地的将鸡蛋放在了同一个篮子里，并不知道国债、黄金、股票、基金都是值得思考如何配置的资产。

关善祥的第三个错误是后视镜看企业业绩，只看到企业成长到如今又大又强的那条路，而忽视了未来企业要走的路可能会多崎岖。对自己的人生，其同样盲目乐观，最后面临挫折时又过度悲观。

类似的，许多人在规划买房等家庭理财大事时，也很容易认为自己未来的收入不会低于现在，以至于过度消费和负债，杠杆加满，简简单单就背上了30年房贷，以为可以抵挡通货膨胀的房产投资杠杆，反而成了风险之源。

归根结底，我们正处在时代变化、生产力变革的十字路口，对每个人的规划职业生涯、打理家庭财富、做好各种投资决策，都提出了新的要求。不谨慎的话，谁又能保证自己不会成为下一个关善祥？