在中国人的人生清单上，买房是一种深入骨髓的文化传统，一种对美好生活的执着追求。

在这个过程中，面对新房与二手房的选择，每一个购房者都不免要经历一番深思熟虑的抉择。

壹

二手房通常位于成熟区域，周边配套设施完善，生活便利度高，其即买即住特点也吸引了许多急需解决居住问题的购房者。不过，一个时代有一个时代的审美和技术水准，二手房毕竟有了年头，其产品力无法同新房媲美。

曾经，开发商之间的产品力比拼如火如荼，你自诩为可以比肩美国中央公园的豪宅，我就从中国历朝历代的著名建筑和园林里汲取灵感。斗法的结果是，很多新房在外立面、园林、大门、巷道等方面进行了全方位进阶。户型设计也比较符合现代家庭的需求，有些精装交房的项目还会选配智能化的家居系统，提供了更加舒适便捷的生活体验。

二手房常见的“眼镜户型”“手枪户型”，乃至更奇葩的“跑道户型”和“马桶户型”，不仅普遍存在空间利用率低，动线不合理的情况，而且采光不好，居住体验很差。

在行情一片大好之际，开发商都乐于标榜自己是“城市运营商”，热衷于打造生活氛围和“一公里生活圈”等概念，照顾到不同年龄群体的喜好，家长可以躺平式遛娃，甚至在社区完成生意洽谈，孩子则足不出社区也能玩得尽兴。

此外，相对于二手房，新房还可以节约一大笔中介费和税费。所以，如果忽略价格和学区等因素，谁会心无芥蒂，在充满他人生活痕迹的二手房里开启自己的人生？

贰

然而，在很多城市，二手房市场强势崛起，人们对于新房的信仰正在崩塌。去年年底，很多城市的二手房挂牌量的涨幅都很惊人，这一态势一直持续到今年年初。

比如，在北京，短短两个月的时间里，二手房源猛增3万套，3月5日这天，北京二手房挂牌量突破了17万套，创下了历史新高水平。但从4月份开始，北京二手房的成交量开始增加，去化速度明显加快。在6月和7这两个传统的淡季月份中，成交量竟然在持续上涨。到了8月3日，某大中介外网展示的二手房挂牌量为134933套，后台一共有房源147078套。五个月的时间内，北京二手房挂牌量从从17万套下降到13万套，平均每个月减少多少套？

同样的一幕也发生在其他三个一线城市中。在深圳，7月份二手房过户了4573套，是近39个月以来的最高水平，套数环比增长9.6%，同比增长102.4%。在上海，7月份二手房成交了1.82万套，这个成交套数虽然比6月份减少了五分之一，但同比增加了44.7%。在广州，虽然上半年二手房的成交量同比微降，但成交市场份额占比却在持续提升，达到了59%。

叁

二手房去化速度加快的背后，是一场场的价格鏖战。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，7月，百城二手房平均价格为14653元/平米，环比下跌0.74%，这已经是连续27个月的环比下跌了，而同比跌幅则为6.58%。

在北京，即便是有着宇宙中心之称的五道口，其区域内的二手房也没有逃脱价格下降的命运。22年11月，展春园两居室的成交价为600万，但在今年7月份，同户型的成交价跌倒了400万；被称为五道口神盘的华清嘉园的一套两居，在6月以752万的价格成交价，而在2022年，同户型的成交价则为1000万出头。号称亚洲最大社区的天通苑，社区内生活设施完备，光地铁站就有三个，从早高峰排队进站的人数就知道，这里聚集了多少北漂。据说，天通苑有的房源挂牌价已经跌破2万了。

总体来看，在北京楼市二季度的二手房成交中，54.8%成交房源都是套总价在600万以下。在深圳，7月份的时候，二手房价正式跌破“6字头”。不过一年时间，深圳二手房的价格就下跌了万元。二手房的业主们绷不住了，纷纷“以价换量”，这才有了二手房市场的“欣欣向荣”。

肆

二手房市场能够先于新房市场回暖，当然首先在于业主们急于割肉离场，大幅让价，使得核心区域二手房的性价比逐渐显现了出来。

不过，最重要的还在于购房者的心理发生了重要的改变。之前，买房子除了自住，人们更希望借此实现资产升值的目的，完成阶层的跨越，追求人生躺平的捷径。

经过几年的调整，这一希望渐渐在现实的打击中破灭，很多人，特别是年轻人，在预算有限的情况下，转而追求通勤成本与效率。另外，二手房可以即买即住，不仅免去了交付的等待时间，而且没有烂尾的风险。不过，如果多数购房人纯粹从资金安全的角度而选择了二手房，那行业盛行多年的预售制度，以及房企努力展现的保交楼动作，就会毫无意义。

在二手房的冲击之下，新房也只能不断对产品进行升级。在绍兴、温州、金华、湖州等地的新推地块中，出现了“计容新规”，即空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等不计容积率，挑高客厅只算单层面积等新规定。

这意味着，以后的得房率，理论上可以达到100%，甚至达到120%。唯有时间，可以证明成效。