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日前,位于南湖板块的万邦中心,上演了一场风波。
3月底,业主突然接到通知,称物业管理公司将撤场。
物业管理公司撤场,没有提前通知,而是说走就走,也没有新的物业管理公司前来交接。
物业撤场告知函。来源:业主供图当原物业撤走后,万邦中心就成了管理“真空”,并引发了各种乱象。
最先暴露的便是背后的垃圾站无人运输、清理,大量垃圾堆放在垃圾站门口,紧靠温瑞塘河,发出阵阵恶臭。
无人清理的垃圾站。来源:业主供图还有建筑入口处无人管理,停满私家车,堵塞了通道,影响业主进出。
堵塞入口的私家车。来源:业主供图水电方面出现问题,无法及时维修,影响业主生活、经营。
一些在万邦中心经营民宿的商家,还因环境等问题,影响了生意。
好在,清明假期里,万邦中心迎来了一家新的物业管理公司,这些乱象才得以逐步解决。
摄于4月6日下午不过,据业主称,这家物业管理公司并非由全体业主聘请,而是继续由开发商选聘。
选聘新物业告知函
对于当前的乱象,万邦中心公寓及商铺业主,拟成立业委会解决,但遭到了一些波折。
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成立业委会、聘请物业管理公司,本应是业主的权利,为什么万邦中心会出现各种问题呢?
万邦中心,与一般的小区,不一样。
万邦小区位于南湖板块,与万象城相邻,西滨温瑞塘河、正对荷塘月色公园,东望三垟湿地西入口,地理位置优越。
万邦中心区位示意图万邦小区所在地块,一条大路在此分岔为渊渟路、泽汇路,与温瑞塘河形成扇形地块,原规划为绿地、广场,作为南湖板块入口形象区域。
后来,为招引万象城,该地块改为商办地块,拟打造包括星级酒店、服务式公寓、街区式商业在内的地标建筑群,与万象城共同形成一座城市综合体。
万象城早期效果图,红圈处现为万邦中心2012年,该地块与万象城所在地块相继出让。很快,万象城及其住宅华润悦府,相继开工建设,并于2016年建成开业、交付。
万象城然而,万邦中心所在地块,迟迟未启动建设,后被转让给其他开发商。
2019年,万邦中心项目启动,以“万象之光”为推广名,主打建筑面积约28㎡、约45㎡两种公寓产品(产权为酒店),层高约4.19米。
2020年初,万邦中心公寓开盘,均价近20000元/㎡,比市区其他同类产品贵了不少。要知道,当时南湖板块有些在售商品住宅,毛坯均价也就约23000元/㎡。
万邦中心与万象城不过,凭借分割面积小带来的低总价,再加上三垟湿地、温瑞塘河景观资源,当年万邦中心近500套公寓,还是被购房者一抢而空。
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2022年8月,万邦中心交付了。
其中,公寓业主用于自住、出租、经营等都有,其中也有不少公寓开设了民宿。
万邦中心公寓街区式商业由开发商自持,被以长租形式“出售”了使用权。
在万象城外溢、南湖板块基础生活需求之下,万邦中心街区式商业多数商铺正在营业中。
万邦中心街区式商业
星级酒店也由开发商自持,计划引进万豪集团旗下的万丽酒店,但至今未启动装修,整楼空置至今。
空置的酒店当公寓、街区式商业、星级酒店地处同一地块,使用共同的配套设施,开发商自持面积大、比例高,在不少事务上始终占据着主导权。
这一回,从原物业管理公司撤场,到新物业公司进场,都由开发商操作,而非公寓业主。
迄今为止,万邦中心尚未成立业委会,而业主也担心物业管理公司撤场等各类事件,再次发生。
万邦中心从万邦中心的案例可以看出,非住宅性质的商品房,尤其是包括多种业态、业主持有比例差异大的综合项目,易出现各类争议。
事实上,这类综合项目需由实力强大、经验丰富、资源充沛的开发商来操盘,不仅有利于确保自持物业成功运营,还能在更大程度上保障销售物业业主权益。
而万邦中心自地块从被转手起,就失去了原有优势。
万邦中心因此,购房者在购买类似产品时,要比普通住宅更需关注开发商的开发、运营实力,并非总价低、周边资源好就值得入手。
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众所周知,以南湖板块为代表的市区南部,是温州优质资源众多的地方,在附一医、万象城、温州中学、茶山高教园区等重大设施汇聚之下,加上两条高速公路交汇,能辐射浙南闽北,一定程度上体现着温州城市吸引力、竞争力。
因此,南部是温州重要的城市门户,聚集了大量郊县、周边城市人口,其中不乏众多年轻人、高端人才。
而当万邦中心占据着瓯越大道、万象城、三垟湿地、温瑞塘河等一种优质资源,成了南部的重要地标。
然而,当这座地标运营不力、乱象频发,将影响着温州城市形象。
尤其是万邦中心以酒店业态为主,已有大量民宿、谋划星级酒店的情况下,更是温州面向外来游客的一面“镜子”。
提着行李箱进出万邦中心公寓的游客因此,万邦中心的乱象,有关部门有必要介入协调。
一方面,若业主能成立业委会、选聘更好的的物业管理团队,确保物业正常运行,能一定程度避免这种乱象再次发生。
另一方面,对于空置已久的星级酒店,也应督促开发商尽快推进项目,确保地标价值兑现。
而对于类似的综合项目、地标项目,在招引真正有实力的开发商后,还应在土地出让时对转让等条件加以限制,确保其后续正常建设、运营,避免再次出现类似现象。