法院一锤定音：开发商必须对屋顶漏水和外墙脱落"终身负责"

"刚住 5 年的小区外墙像剥洋葱，开发商甩锅 ' 过保修期 '！" 甘肃兰州阳光怡园的业主们，经历了与高阳地产长达 6 年的艰难维权之路，近日，这场拉锯战终于迎来了终审判决。法院明确判定：开发商必须对屋顶漏水和外墙脱落问题承担 "终身责任"！这场被业主称为 "教科书式维权" 的案件背后，竟隐藏着开发商的三大套路。

开发商坚称 "外墙保修 5 年已过"，然而事实并非如此。判决书显示，业主早在 2018 年就已发函要求维修，开发商当时也承诺进场，却玩起了 "拖字诀"，对业主在保修期内的多次投诉置若罔闻。保修期本是保障业主权益的期限，却被开发商当作逃避责任的借口。

法庭上揭露了开发商的惊人操作：他们曾对脱落的外墙进行过象征性修补，然而却拒绝验收，也不给延保，导致修补后的外墙依旧继续脱落。业主愤怒地表示："这简直就是贴创可贴治骨折，根本没有解决问题！" 这种敷衍了事的维修方式，不仅浪费了业主的时间和精力，更严重损害了业主的权益。

面对屋顶漏水问题，开发商竟然将责任推给 "业主拆广告破坏防水层"。但法院现场调查发现，12 栋楼 16 个单元集体漏水，而开发商甚至连漏水点都找不到。如此不负责任的推诿，让业主们寒心不已。

开发商惯用 "保修期障眼法"，而实际上《质量保证书》中暗藏玄机："在合理使用年限内，质量缺陷仍需担责"。此外，17 万天价鉴定费也揭露了维权的痛点，不过法院支持业主 "先斩后奏" 的维修权。专家还提醒，超 60% 新房维权卡在 "证据链"，业主必备 3 件套：书面函件、影像记录、第三方报告 ，以便在维权时能够提供有力的证据。

判决结果一出，网友们纷纷发表看法。"建议全国开发商把这判决书裱起来！" "原来我家漏水修不好不是天气问题，是开发商得了 ' 拖延癌 '！" "业委会花 17 万做鉴定太硬核，这钱该让开发商报销！" 这些神回复反映出广大业主对开发商类似行为的不满和对此次判决的支持。

这场胜诉给 3.5 亿中国业主上了重要一课：保修期并不等同于免责金牌，质量问题终身可追责；维权要留 "三重证据"：时效证据、质量证据、沟通证据 ，以便在维权时能够有充分的依据；业主委员会可动用 "核武器"：申请司法鉴定锁定开发商命门，通过合法途径维护自身权益。

#你家小区有同款开发商吗？ 遭遇过 "过保不修" 套路吗？评论区晒出你的维权经历，点赞 TOP3 送《业主维权避坑指南》！

上诉人(原审原告):银滩路街道阳光怡园小区业主委员会

上诉人(原审被告):兰州高阳房地产开发有限公司

上诉人银滩路街道阳光怡园小区业主委员会(以下简称业委会)因与上诉人兰州高阳房地产开发有限公司(以下简称高阳公司)建筑物区分所有权纠纷一案，甘肃省兰州市安宁区人民法院作出(2020)甘0105民初2377号民事判决，原审原告业委会不服提起上诉，本院作出(2023)甘01民终220号民事裁定书裁定撤销原裁定，发回重审。甘肃省兰州市安宁区人民法院又作出(2023)甘0105民初1638号民事判决，原审原告业委会与原审被告高阳公司均不服提起上诉，本院于2024年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人业委会上诉请求:撤销原判第二项，改判支持上诉人业委会一审提出的全部诉讼请求。事实及理由:一、一审对涉案12栋楼外墙保温工程质量瑕疵导致的外墙面脱落维修问题的认定违背事实。1、甘肃属于高寒地区，涉案12栋楼在开发建设时，政府主管部门已经有实施外墙保温的强制规定，涉案12栋楼的外墙全部是保温材料，故业委会主张维修的外墙面脱落，指的是保温工程出现质量瑕疵导致的外墙面脱落，按照质量保证书承诺外墙保温工程的保修期为五年。2、业委会是在广大业主入住后才依法设立的，在业委会设立前广大业主就小区各个楼宇外墙保温材料脱落问题多次向高阳公司反映并要求维修，但高阳公司并未按要求维修，其设立的物业公司曾对外墙面做过维修，但维修后未经验收且在维修后又出现脱落问题，直至诉讼再未维修。3、住宅质量保证书说明部分第7条规定:“在保修期结束后建筑物合理使用年限内，因建设工程使用功能的质量缺陷造成的工程使用损害，由建设单位或物业管理单位负责维修，并承担责任方的赔偿责任。”即便超过了保修期限，因保温工程质量瑕疵造成的外墙脱落，属于该第7条规定的情形，应当由高阳公司维修。二、地面空鼓开裂、塌陷的保修期为两年，但关键事实是:业委会成立前广大业主就地面空鼓开裂、塌陷问题向高阳公司反映过，并要求维修，业委会成立后发函要求维修，高阳公司进行了部分维修，但维修后未经过业主和业委会的验收，且维修后再次出现地面空鼓开裂、塌陷问题，高阳公司再未维修，所以业委会一并主张要求维修，并不存在超过质保期的问题，一审认定地面空鼓开裂、塌陷问题超过了两年保修期违背事实。三、业委会在一审时申请对维修费用作出鉴定，经一审法院同意，双方当事人选定由西部投资鉴定公司鉴定，后该鉴定公司向一审法院发函，要求出具维修方案，一审法院以做笔录的形式告知并要求双方当事人提供有鉴定资质的机构出具维修方案。业委会从一审法院入库鉴定机构中选择甘肃省建材科研设计院花费17万元作出了维修方案，但一审驳回了业委会的诉求。本次重审期间，业委会请求以上述维修方案为依据委托鉴定机构作出维修费的鉴定报告，但一审法院拒不委托鉴定，仅判决高阳公司对漏水问题维修，如此判决根本无法执行，原因如下:1、水可能从楼顶漏下来，也有可能从外墙漏进去，如何维修?仅仅维修楼顶防水还是仅仅维修外墙?或者是既要维修楼顶又要维修外墙?这些都不明确,将来无法执行。2、漏水问题如何维修?按照什么标准维修?怎样维修就是合格的?怎样维修不合格?谁来验收?按照什么标准验收?等等，这些问题都是纠纷和矛盾，根本无法执行。据此，仅判决高阳公司维修漏水问题，则上述维修范围、维修标准、验收标准等问题都需要明确，在业委会已花费巨额资金作出维修方案鉴定意见的情况下，三个月内就上述范围、标准、验收问题都无法协调一致，更无法完成维修,因此一审仅判决三个月内维修漏水问题显然无法执行。如一审法院委托鉴定机构对维修费用作出鉴定，则全部问题迎刃而解，高阳公司不维修或者双方无法对范围、标准、验收问题达成一致，则由高阳公司承担维修费用，业委会直接选择其他第三方按照维修方案中明确的范围、标准维修即可。一审判决结果显然无法解决纠纷，增加当事人诉累，浪费司法资源，程序空转，显属错误。四、业委会是经一审法院通知要求提供维修方案后，从一审法院鉴定库中选择甘肃省建材科研设计院出具维修方案，先后花费了17万多元，但一审法院重审时不委托鉴定，给业委会造成 17万元的直接经济损失。业委会已在一审庭审后专门向一审法院提供了该科研院的鉴定资质文本。一审判决表述业委会系自行委托甘肃省建材科研设计院且该科研院无资质，与事实不符。请求二审支持业委会的上诉请求。

被上诉人高阳公司答辩称，2019年初自本案立案起至今已经六年，外墙保温还是2019年的状况，未再发生墙面脱落的情况，一审关于墙面维修认定属实;一审关于地面空鼓、开裂认定不违背事实,在审理中就质保期内地面维修高阳公司提交了相应证据，一审判决认定符合事实情况;一审法院不委托鉴定符合法律规定，业委会在法定委托时限内放弃了鉴定,其后果应当由其自行承担，一审法院未委托鉴定，业委会自行委托鉴定产生的费用应由其自行承担。

上诉人高阳公司上诉请求:1、撤销原判第一项;2、改判由法院组织判项一所涉房号业主(需业委会成员在场共同签字)与上诉人高阳公司现场确认屋面漏水事实存在的房顶漏水问题继续进行维修;3、上诉人高阳公司对一审案件受理费用只应承担三分之一，而非全部;4、上诉费由被上诉人业委会承担。事实与理由:原审查明的大部分事实清楚，适用法律正确，唯判项一涉案的房号房顶漏水问题是否属实尚未完全查清。

本院二审查明:2013年12月23日，案涉小区竣工验收并备案。

2018年8月30日，高阳公司向各位业主发出通知，内容为“为了方便您与我公司的联系，做好本项目销售、工程质保期内相关质保工作，为业主提供反应及时、有效的今后服务，现将高阳公司销售、工程服务电话公布如下:防水、外墙保温等工程工作联系电话:0931-7651632等……”

2018年9月4日，业委会作出银阳业委字(2018)30号《关于协商解决阳光怡园小区工程遗留问题的函》，主要内容为:“四、(三)小区楼外立面大面积空鼓，与贵司沟通被告知该部分在保修期内，请贵司现场确认并制定维修方案，贵我双方配合处理。同时对质保期相应顺延予以明确，在维修之前若发生外立面高空坠落的责任归属予以明确。”“五、小区部分区域存在地基下沉从而导致自来水及向防水管线漏水严重(具体问题见我会抄送贵司的函件银阳业委字[2013)]013),部分消防系统不能正常投用。请贵司明确责任配合维修。”“七、小区所有顶层屋面漏雨，请贵司确认核实处理，明确维修方案及维修时间，以及质保期顺延问题、业主赔偿问题。”等。2018年9月14日，高阳公司针对上述来函向业委会作出高房函字[2018]5号复函,主要内容为:“三、住宅楼外立面空鼓问题，我公司已将该问题函告主体施工单位，目前施工单位已做好了进场施工准备，正在与物业接洽施工相关事宜。施工单位资质、施工人员名单、施工措施、施工安全措施、施工人员证件、卫生承诺、出入证办理等均遵守物业公司的相关规定。质保约定严格按国家相关文件执行。……五、小区部分区域下沉问题，待我公司进一步核实后答复。六、住宅楼顶层住户漏水问题，我公司已函告主体施工单位，经观察发现漏水点基本位于顶楼住户窗口区域并非所有顶层屋面，初步判断漏水点在外侧 GRC线条顶部区域。要求施工单位进行全面防水施工，彻底解决小区防水问题。5#楼一单元楼3304住房及顶楼楼道漏雨原因为原物业公司在拆除广告牌时对原有防水层进行了破坏，造成屋面防水层漏水，责任明确。高阳公司已要求施工单位在本次维修中一并进行处理。目前施工单位已做好了进场施工准备，正在与物业接洽施工相关事宜，施工期间遵守物业公司的相关规定。施工单位承诺在本次防水维修施工完毕后,将对漏水问题业主进行逐一回访，确认是否已修复好。在确认不漏水的情况下，对业主户内漏水造成的问题协商解决或进行维修、恢复。质保约定严格按国家相关文件执行。”2018年9月10日，甘肃英联嘉业物业有限公司收

取 维修防水的施工押金2000元。后该施工队对该小区业

主户内进行了维修，维修部位包括相关住户的飘窗及窗户、屋面顶部、厨房管道口部位、墙面部位等。

2018年10月17日，业委会向高阳公司作出银阳业委字(2018)33号《关于协商解决阳光怡园小区工程遗留问题的函》，主要内容包括住宅楼外立面空鼓、住宅楼顶层住房漏水等问题，均已函告高阳公司，修复后业委会将代表业主进行验收，并请高阳公司以书面形式明确回复质保期延后的期限、赔偿等问题。

2018年11月28日，高阳公司向甘肃英联嘉业物业有限公司作出高房函字[2018]7号《关于安宁区营门滩商品住宅小区工程防水、外墙保温质保期到期的函》，内容为:“我公司与中国建筑

第七工程局有限公司、江苏南通二建集团有限公司于2011年5月签订的安宁区营门滩商品住宅小区工程施工一.二标段合同书，该工程2013年12月竣工验收，依据合同附件1房屋建筑工程质量保修书第二条保修期中的约定:屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏保修期为5年，2018年12月底保修期即将到期。请贵公司收到函后，对小区内屋面防水、外墙、车库等部位进行全面的排查，发现问题及时与我公司反馈。也可以与施工单位直接联系，如贵公司12月31日前无反馈意见，我公司将支付中国建筑第七工程局有限公司、江苏南通二建集团有限公司防水、外墙保温工程质保金。”2018年11月28日，甘肃英联嘉业物业有限公司向高阳公司作出《关于安宁区营门滩商品住宅小区工程防水、外墙保温质保期到期查验工程质量的函》，内容为:“经排查阳光怡园共计12栋楼16个单元均存在不同程度的屋面漏水、顶楼漏水，窗户屋檐漏水，大部分单元漏水较为严重，业主苦不堪言。12栋楼16个单元外墙墙皮均有部分脱落，大部分起鼓现象，地下车库有不同程度的漏水现象，因地下车库防水工程属于隐蔽工程，漏点未知。请贵公司尽快与安宁区营门滩住宅小区(阳光怡园)施工方妥善解决为盼。”高阳公司未提交证据证明其已对阳光怡园住宅小区房顶漏水、外墙面脱落等问题予以维修，亦未提交证据证明维修后经物业公司或业委会的验收并给予一定的保修期。

本院二审查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，涉案小区屋顶漏水问题，经一审法院认定应予维修，对此双方均无异议。本院针对上诉人业委会与上诉人高阳公司的上诉请求，本院认定如下:

二、关于本案案由问题。《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”阳光怡园小区设立业主大会并选举产生业主委员会，该业委会经兰州市安宁区银滩路街道办事处备案后成立，有权代表业主就本小区共有部分的维修问题向开发商高阳公司提出维修及赔偿损失的诉讼请求，一审根据最高人民法院《民事案件案由规定》，将本案案由定为“建筑物区分所有权纠纷”并无不当，但在一审民事判决书的首部却将本案案由确定为合同纠纷有误，本院予以指正。

阳光怡园住宅小区外墙面脱落是否属于维修范围。经本院庭审确认，阳光怡园住宅小区的外墙为保温工程，根据高阳公司与业主签订的《商品房买卖合同》中附房屋质量保证书载明:保温工程保修期限5年。根据高阳公司举证的《甘肃省建设工程竣工验收备案表》2013-21及2013-22载明，兰州市安宁区营门滩商品住宅小区工程一、二标段于2013年12月23日竣工验收备案，则保温工程保修期限自竣工验收之日起至2018年12月22日止。业委会在保温工程保修期内多次提出保温工程存在问题，如业委会于2018年9月4日作出银阳业委字(2018)30号《关于协商解决阳光怡园小区工程遗留问题的函》第三项提到“小区楼外立面大面积空鼓”，要求高阳公司现场确认并制定维修方案，同时提出对质保期相应顺延。高阳公司收到上述函件后，于2018年9月14日向业委会作出高房函字[2018]5号复函中对于住宅楼外立面空鼓问题答复如下:“高阳公司已将该问题函告主体施工单位，目前施工单位已做好了进场施工准备，正在与物业接洽施工相关事宜。”但在本案诉讼中,高阳公司向法庭陈述已进行了维修，但并未针对外立面的维修问题举证相应的维修方案、维修记录、验收及给予合理的保修期等相关证据，因此对高阳公司就住宅楼外立面在保修期内已进行了维修的抗辩缺乏证据证明，应继续承担维修义务。本院对于业委会的该项诉讼请求予以支持。

三、阳光怡园住宅小区地面空鼓开裂、塌陷是否属于维修范围。根据高阳公司与业主签订的《商品房买卖合同》中附房屋质量保证书载明:地面空鼓开裂、大面积起砂保修期限2年。因涉案住宅小区于2013年12月23日竣工验收备案,则地面空鼓开裂、大面积起砂保修期限自2013年12月23日之日起至2015年12月22日止。经本院审查，业委会未提交证据证明相关人员在该保修期内向高阳公司提出阳光怡园住宅小区地面空鼓开裂、塌陷的问题，因此业委会缺乏证据证明其在2年保修期内就此问题向高阳公司主张过权利，其该项诉讼请求本院不予支持。

四、一审仅判决维修而未在本案中一并解决维修费用是否适当。《中华人民共和国民法典》第二百三十七条规定:“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。”第二百三十八条规定:“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。”第二百三十九条规定:“本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。”本案中，业委会的诉讼请求经变更后为请求判令高阳公司对小区涉及的问

题部分进行维修，如逾期履行维修义务，则由业委会委托他人维修，由高阳公司支付维修费用约300万元(费用最终以鉴定、评估结果为准)。经本院审理认为，业委会提出的对小区涉及的问题部分进行维修，符合《民法典》规定的物权保护方式，一审对此予以审查并予以支持，并无不当。关于维修费问题，业委会在一审诉讼期间曾多次申请鉴定，法院亦多次委托鉴定，但鉴定机构均因各种原因而退件。经本院审理认为，鉴于本案中对案涉小区公共问题是否在保修期内双方均有争议，尚需案件受理法院予以判定处理，且考虑到业委会对于高阳公司逾期不维修的损害赔偿的请求系预期责任，是一种或然性推断，即其请求的损害赔偿问题因高阳公司的履行而不产生，也可能因高阳公司的不履行而产生。故从兼顾双方利益出发，同时考虑诉讼成本的问题，本院认为较为妥当的处理办法是，如果高阳公司不予履行维修责任或不当履行，业委会自行维修，所产生的维修费可由高阳公司承担。因此一审对于业委会主张的如逾期履行维修义务、则由业委会委托他人维修并由高阳公司支付维修费用约300万元(费用最终以鉴定、评估结果为准)在本案中未予一并处理并无不当。

鉴于本案的实际情况，考虑到冬季施工的局限性，本院决定由高阳公司于判决生效之日起至2025年6月30日前对阳光怡园小区屋顶漏水与外墙保温形成的外墙面脱落问题进行维修，同时为督促高阳公司在本判决发生法律效力后，能够积极主动且适当地履行对涉案小区的维修义务，故对高阳公司逾期未维修或维修未达到相关国家建筑工程施工质量标准的后果予以明确，即由业委会自行维修，产生的维修费用将由高阳公司承担。

五、关于高阳公司要求对一审判项中所涉房号业主与业委会在场的情况下与高阳公司现场确认屋面漏水后继续进行维修是否应当支持的问题，经本院审查认为，关于小区房顶漏水涉及的实际是小区业主的共有部分，维修时高阳公司应组织专业人员检查后找出渗漏的根本原因并出具相应的维修方案，并按相关的操作流程予以维修，高阳公司提出须在判项中体现所涉房号的屋顶漏水须经几方确认的问题，首先其要求参与的确认主体并非专业人员，其次要求的内容过于具体不宜在判项中体现。故对高阳公司的该项上诉请求，本院不予支持。经本院审理认为，一审法院根据业委会指明屋顶漏水所涉及的具体至每一住户的漏水问题予以判决维修，实际解决是小区住宅楼顶层存在渗漏的普遍问题，故不宜判明具体到哪一户的楼顶，对此本院予以改判。

综上所述，业委会的上诉请求部分成立，高阳公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下。

撤销甘肃省兰州市安宁区人民法院(2023)甘0105民初1638 号民事判决;、兰州高阳房地产开发有限公司于判决生效之日起至2025年6月30日前对兰州市安宁区银滩路街道阳光怡园小区12栋住宅楼的屋顶漏水与外墙脱落问题依照建设单位兰州高阳房地产开发有限公司与工程承包单位对本小区的施工合同书约定的国家颁发的现行施工及验收规范、操作规程及质量验收评定标准进行维修，逾期未维修或维修未达到上述标准的，由银滩路街道阳光怡园小区业主委员会自行维修，产生的维修费用由兰州高阳房地产开发有限公司承担;

三、驳回银滩路街道阳光怡园小区业主委员会的其他上诉请求;

四、驳回兰州高阳房地产开发有限公司的全部上诉请求。银滩路街道阳光怡园小区业主委员会与兰州高阳房地产开发有限公司分别预交的二审案件受理费30800元,合计 61600元，均由兰州高阳房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。