文/乐居财经 魏薇

一张上海“前滩百合园”的实景图，作为了绿城本次业绩会的背景画面。产品自信的同时，也有绿城这一年在上海取得的亮眼成绩。

此次业绩会，绿城中国执行董事、董事会主席张亚东，执行董事、副总裁李骏，执行董事、执行总裁周长江，执行董事、行政总裁郭佳峰，执行董事、执行总裁耿忠强作为管理层出席。

2023年，绿城在上海推出了“申江三部曲”，前滩百合园是其中之一，另外两部是弘安里和外滩兰庭。之后又重磅推出“繁花三章”——沁蘭园、留香园、春晓园。几大项目的持续热销，助力绿城首次进入上海年度销售榜前五。

在行业整体下行的背景下，绿城中国在2023年却录得了增长的业绩。期内实现营收1313.83亿元，同比增长3.3%。股东应占净利润约为31.18亿元，同比增长13.1%，股东应占核心净利润约为64.17亿元。每股基本盈利为1.22元，同比增长18.4%。

用张亚东的话来说，绿城中国在以提质为主的2023年取得了显著成果。

2024年，是绿城谋求更高质量发展的关键之年。这一年，绿城将坚定走“全品质、高质量、可持续”的发展道路，围绕“提质增效”，持续“改革、改变、改进”，做精存量、做优增量、做强变量。

产品为先，强化内功修炼

房地产行业正进入新的发展时代，从增量时代到存量时代，从供不应求到供大于求，从刚需为主要追求改善，房子的属性正在从金融属性进一步回归居住属性。

顺应时代趋势，绿城在2023年将产研客研体系打通，构建了8大产品系，以满足高端改善需求，其中，“鸣系”、“月华系”、“庐系”为三大重点高端产品系，并落地18项“前置创新”成果，提升产品的创新效率。

交付方面，2023年全年，绿城在全国254个项目交付18.8万套房，刷新了绿城成立以来的年度交付记录。

其中，自投项目的交付面积达1777万平方米，同比2022年增长24%，平均建造周期同比压缩了5个百分点，缩短至28.2个月，实际交付日期较合同交付日期平均提前41天，比2022年提升了10天。房屋交付的质量满意度在行业始终处于领先地位。

在营销端，绿城2023年在内部强调了“价值营销”的重要性，要求通过读城、读地、读人，明确项目操盘逻辑与竞争策略，构建具有独特性与竞争力的价值IP。

这一策略的成果已初步显现。例如，2023年8月初，绿城摇中上海“繁花三章”的三个项目，抢在12月初领到了预售证，三个项目在同一周首开，热销82亿，到2023年底三个项目的销售额超百亿元。再如杭州的“芝澜月华”，超70亿元的货值，开盘一个月就全部售罄。

与交付、销售相关的两组数据同时也体现了绿城运营端的高效。通过能力封装将优秀经验快速复制，“一年两熟”的高效运营开发，绿城总体运营效率提速18%，拿地到开工时间由2.7个月缩短至2.2个月，拿地到首开由5.5个月缩短至4.7个月，首开提效在杭州、北京、上海等多个重点城市全面开花。

张亚东说，好产品、好房子是业绩的基础和保障，也是绿城一直以来特别看重的一点。

他在绿城原有的“高颜值、极贤惠、最聪明”的标准基础上，又提出了“房低碳、全周期、人健康”的产品追求，他强调房子的低碳和全周期实际上应该贯穿于房子几十年的生命之中，更关键的是，房子的落脚点是人的健康，这个是绿城现在特别关注的，也是良心工程。除了外在的表现上，绿城现在更加注重内功的锻造。绿城有信心能把这些所具备的、已经拥有的优势转化成财务指标。

以高质产品和优质服务为基础，在高效运营的加持下，绿城在核心城市的项目持续热销。

杭州绿汀春晓从拿地到售罄仅102天，成为龙年第一个触发社保的项目，以12%的综合中签率实现全盘售罄。

上海外滩兰庭二期于3月20日开盘，166套房源售罄，销售合同额54.42亿元，直接破冰上海豪宅市场。沁蘭园在今年3月推出412套房源，最终吸引了超780组客户认购，认购率近200%，三开三罄，全盘销售金额超95亿元。

精细研投，拿地安全至上

上海市场的出色业绩是绿城中国投拓策略见成效的一个缩影。在北京、苏州、杭州、西安、宁波等13个核心市场，绿城均冲进年度销售榜单前十。

过去一年，绿城采用“收敛聚焦”、“一年两熟”的投资策略，布局市场安全区域，全年新增项目38个，总建筑面积约557万平方米，新增货值1425亿元。其中，一二线货值占比84%。新增货值当年实现销售转化约549亿元，同比提升约10%，当年转化率39%。

值得一提的是，绿城中国的平均权益比进一步提升至74%。

截至2023年12月31日，绿城中国共有土地储备项目168个（包括在建及待建），总建筑面积约3720万平方米；一二线城市货值占比80%，长三角区域占比57%，北京、上海、杭州等十大战略核心城市占比59%。

如今，行业内外部环境持续面临着很大的不确定因素，土地市场随着双限政策逐步打开，大部分城市都在经历价格体系重塑的过程。

在这样的市场变局下，绿城中国仍将坚持“区域聚焦、城市深耕、做一成一”的战略方针，依靠投研的精细来应对市场的不确定因素。

“安全”是绿城拿地的首要考量因素。耿忠强表示：“在拿地策略上，绿城对项目的安全性以及抗风险性要求比较高，绿城拿地更聚焦在一二线城市。虽然核心城市核心地块拿的地毛利率偏低，但是由于安全性、流动性好，所以在行业下行的背景下，保障了公司的安全底线，已售未结的毛利率整体来看比目前已结转的水平还是要高一些。”

提前偿债，维护征信安全

财务成本方面，绿城中国在2023年的总借贷加权平均利息成本下降至4.3%，较2022年的4.4%下降了10个基点，创历史新低。

2024年，绿城中国有120.5亿元境内公开债到期，其中，上半年有71.5亿元的境内债到期，已经归还了51.5亿元；下半年将有49亿元境内债到期，绿城中国将根据市场情况择机发债置换，同时准备了自有资金准备偿还。

2024年到期的境外债务余额为3亿美元，这3亿美元当中2.5亿美金在今年12月份刚性到期，针对这一部分，绿城中国已提前做了计划安排，相关的工作正在稳步推进。

同时明年到期的债务今年也会提前着手应对，确保公司在征信方面不会出现任何的闪失。

耿忠强还透露，今年将着手安排2025年到期债务的提前置换。他还表示，当前公司的境外融资规模在总体债务中占比比较稳定，公司希望能够保持境内、境外两个融资市场的渠道畅通，同时也保留境外稳定的外债额度，未来也不排除会考虑以境内低成本的资金来偿还境外资金。

截至2023年末，绿城的银行存款及现金（包括抵押银行存款）约为734亿元人民币，相比 2022年底的704亿元有所增长；经营性现金流入230亿元，同比提升58%。两项财务数据均创下了历史新高。

在各项政策的支持下，楼市的总体趋势上可能会进入缓慢复苏的过程。而无论市场如何变化，绿城坚定回归企业的经营本质，坚守“最懂客户、最懂产品”，六品协同全面发展，扎实推进全品质高质量可持续发展，以自身经营的确定性从容应对市场的不确定性。

当下，“好房子”理念深入人心，在房地产转型发展之际，谁能建设好房子、提供好服务，谁就有市场、有发展、有未来。绿城的优势正在于此。