现在的楼市政策可以说越来越有利于购房者了，当然很多不明白过去政策的人会误以为是新政策，但是熟悉楼市的老手应该都能明白，本质还是老酒装新瓶，重新给开发商重申一下要求而已，只是过去因为劣币驱逐良币的原因，以“打擦边球”的方式去做，也没有受到监管层的处罚，长此以往就成为了一种楼市“潜规则”，而现在楼市下行期，银行要主动打破这个潜规则了。

就在7月4号晚间，深圳多家商业银行要求个人住房按揭贷款需在楼房项目主体封顶后才能放款，从7月5日开始认真执行，这也意味着，即便是买了预售房的消费者，也无需着急着还贷，可等到主体结构封顶后才向银行还贷款。而很多刚需看到这里肯定会拍手叫好了，终于不需要房子还没看到的时候就开始还月供了，因为以前还是非常心酸的，就像之前的新乡的恒大御湖天下，开盘时均价7300元/平，项目占地500余亩，但是只单单建了个大门就开张卖房了，然后就真的只建了一个大门，留下了一个“天花板”级别的烂尾楼，让购房的业主惊掉了下巴，也成为最受伤的一批烂尾楼业主了。然而，这背后银行其实是有脱不开的关系的，可惜这些烂尾楼业主还是要老实的还这月供贷款，不然的话，等待他们的还是法拍或者上征信当老赖了。

为什么这么说呢，因为其实央行在2003年就已经下发过《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，在21年前就要求商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，而购买商业用房则需要竣工验收后才能发放贷款。而在2007年的时候，而央行、原银监会又联合印发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

但是那时候大家都知道房价在快速上涨期，这时候对开发商而言而时间就是金钱，而为了抢占房贷份额，部分商业银行就迎合开发商的需要，在按揭楼盘没有封顶的时候，打擦边球就发放了贷款，这也为后续房企暴雷然后造成大量烂尾楼埋下了十几年的伏笔，不是不暴，只是当时时候未到，而现在时候已到，烂尾楼的数量便如雨后春笋般的涌现了，要不是保交楼的强势出击，说不定还有更多开发商玩躺平和丢下更多烂尾楼了。

所以可以说以前就有封顶才能放款的要求，只是银行没有落实到位，因为银行过去不太在乎楼盘是否封顶，银行只需要跟购房人签了贷款合同，然后放完款之后，所有的束缚都在购房人身上，即使开发商烂尾了，银行还是可以照旧收到购房者的月供款，所以像上面说到的恒大御湖天下，一个大门就敢放贷款，购房人还是老老实实的要还贷款。所以不管过去购房人怎么申诉，没理的还是老业主自己，谁让你没眼光去买入这种房企的房子呢，所有的苦都得自己吞下去。

而深圳这次的重申要求，从大的方向来说，是被现在开发商预售制难以为继的一种被动改变，因为过去的楼市都是预售制，也称楼花，最早还是从香港传过来的，目的是为了降低开发商资金压力，加快房地产开发周转周期，但是香港在预售监管方面做得非常到位，香港商品房预售，必须具备三个条件，土地必须全款支付、开发商把土地抵押给银行获得建设贷款，但地块作抵押不得超过当时价值的50%；贷款不能由开发商支配，而是由律师行按照工程进度划拨给施工方。

所以内地学香港的预售制，只学了一半都不到，因为这上面这几点银行都没做到。而香港还有保障预售的另外一半要求，如果开发商最终无法交房，购房者可分别在合同约定交房后的第28天、第6个月退房，退回此前所有缴纳的购房款，并终止贷款和月供还款。剩下的事情就由银行和开发商打官司去，也叫做购房者优先原则。而内地则完全不同，开发商如果跑路了，房贷继续还，如果不还银行是起诉个人而不是开发商，最后可能房子不是你的，首付款也搭进去了。所以大家才经常看到不少烂尾楼业主集体拉横幅去造声量，给地方政府施加压力，希望缓解自己的贷款和退回首付款。

所以深圳这次的重申的要求，还是要给个赞的，至少在态度上表明了自己的立场，因为很多城市可能还没有意识到这点的重要性，也就让更多新客户不敢轻易买入期房了，因为谁也没有那个精力，买完一套房后还成天担惊受怕，怕开发商老板跳楼、怕开发商欠钱破产、怕建设资金挪移然后烂尾，期房的不确定性和开发商的频频暴雷，就是横在现在新房去库存的一道天险，即使新房后面备案价取消降价的话，更多的人还是会愿意等到房子完全建完，所见即所得后再去下手买入了。

因为大家可能都知道，一个楼盘的封顶离交付其实还有很长的一段路要走，封顶结束之后，并不代表着整个小区的建设就算结束，还涉及到很多的后续工程需要完成，包括小区的配套也要建设好。比如由园林建设、道路建设，包括一些消防设施等等，按照国家的规定，一般来说在封顶之后要等待6～8个月的时间才能够交房，而且在封顶结束之后，还需要对于房屋质量进行检测。所以封顶之后如果开发商就拿到尾款了，依然还是有烂尾的可能性和动力，因为钱都到手了，而封顶后开发商要给建设方结算第一笔款项，这时候如果开发商没钱支付了，那就会拖欠建设方的费用了，也就形成了被动烂尾的局面，没人继续建房了，就变成了封顶的烂尾楼。

所以在现在楼市下行期，相当于把过去很多隐藏的问题和矛盾都一一暴露出来了，因为房价上涨的时候，开发商没有主动烂尾的理由，房子建好了有很大的利润空间，房价的涨幅就可以把开发商的各种债务给变相消灭掉，即使这个开发商不要了，其他开发商也会马上接手进行开发，这就非常好解决了，所以银行也不担心开发商不主动建房和烂尾。但是现在不一样了，楼市下行期，开发商可能完全建好了房子，但是价格也卖不起来，甚至比自己拿地价都要低，那银行就要担心了，一旦放了贷款，又没有个人业主去接盘申请房贷的话，那就变成了开发商和银行两者之间的关系了，那银行不就得着急了嘛。

以前是公对私人，个人业主基本都是工薪族，只要有工作有家庭在都不敢轻易断供不还贷，而现在是公对公，开发商有破产的权利，你银行要是逼急了开发商，就直接申请破产，最终的损失就变成银行自己的烂账和亏损了，所以，深圳这次银行的重申要求，其实也是为了保护自己的权益不受损，当然从侧面保护了一下购房者而已。

所以咱们判断，按楼市发展的趋势来说，将来的目标必然是现售制，先还是在预售和现售过程之间的过渡，而封顶后才开始发放贷款只是第一步，第二步是项目验收合格才开始发放贷款，最后过渡到完全交楼以后发放贷款。所以大家应该清楚了，痛只有在自己身上才会想着去治去医，如果只要在个人业主身上痛一痛，估计是很难推动这个改变的。