文：蔡垒磊

先说结论：关于楼市，我说了两年的那句话叫什么来着？凡是利好，都要出货，不要回头。

有个可预见的结果是，随着政策的逐步放开，优惠的逐渐叠加，总有那么一部分需求会被释放出来，然后媒体会大肆宣扬什么数据全线回暖。但随着这部分人继续被套，慢慢的，政策的效果就会逐步减弱，直到没有任何动作能提起大家的兴趣。

媒体在计算的是，5年期以上LPR下调25个基点，30年贷款能给购房者省多少钱。但有多少人是冲着这个来的？如果你的房子净值在不停缩水，每个月少还那么点钱又有什么用呢？所以什么“史诗级大礼包”，其实根本释放不了几个需求——它是个什么工具？涨价预期的时候，趋势刚反转的时候，你想让这个涨价的趋势加加速是可以的，但跌价预期的时候，它就是白给。

要判断楼市的趋势是否反转了，问自己几个问题：人口趋势反转了吗？老龄化程度缓解了吗？地产企业死了90%了吗？就业形势变好了吗？各类金融机构影子银行该爆的雷都爆了吗？存量房都消化了吗？租售比达到发达国家的平均水准了吗？如果这些问题的答案都是“否”，那再出100个政策也是没用的，到时候出现的所谓“数据小阳春”，就是新接盘侠半辈子的坟墓——一如最近几天持续“走强”的A股。

很多人以为楼市是被政策“抬起来”的，所以我们这里什么市场都被叫做“政策市”。那为什么不抬抬A股呢？上次的最高点已经是16年前了，杨过和小龙女都该见面了，是不想抬吗？抬也是抬了，中间也有反弹，可又很快下去了，为什么？因为政策的变动只能导致财富的短期转移，无法创造财富，也无法影响长期规律，所以该跌还得跌。同理，楼市也是因为其自身的供需需要平衡，所以呈现涨跌，如果政策和供需规律方向一致，那它的同向振幅就会扩大，这时候“听政策的话”就吃到红利了；如果政策和供需规律的方向相反，试图“逆天而行”，强行在趋势远未结束的时候试图去扭转，那它就会呈现短期和规律方向相反，长期方向依然不变的现象，这时候每一个和政策反着做的动作，就都会是你的利润来源。

春节期间，国内主要的大银行都发布了关于1月底的“援助名单”发布以来，自己给多少项目提供了融资的消息，大家都是在短短数天内对接了几千个项目，往外贷了几百亿，你自己想想吧这些都是什么项目，名单是哪儿来的，马上就能得出中国有多少烂尾楼。烂尾楼为什么会烂尾？没钱造了，那为什么国家要给这些银行下达政治任务呢？不是救房企，也不是救地产，而是让那些花了钱但永远住不上房子的人不要造反——毕竟可能有几千万人，其核心还是维稳。但这种维稳最后付出的代价就是，只能继续浪费老百姓的钱。

道理很简单，房子是大大过剩的，原本按照正常规律，就是让开发商破产——现在它们就是摆烂张口等救，不然大家一起死。然后让一开始付了钱但收不到房的人就收不到房，就当被P2P骗了，反正也一样拿不回钱。可这些人的日子总得过，所以就只能再去买房，或者去租房，把他们的需求继续流通到市场里，把他们的银行贷款全免掉，让银行去向开发商拿这笔钱或者自己记在坏账里——废话，不然银行的风控部门白拿薪水的？当然就是银行自己的锅。

现在不一样，它是不救开发商，但得接盘把这些烂尾的项目造好——你要知道，这些项目之所以造不好，就是因为卖不出去，比如一个楼盘可能只卖出10%，但正常是要卖到60%/70%，开发商回的款才能拿过去继续造，正是因为剩下的卖不出去，所以才停在那儿了。你现在给这10%甚至5%的人造好了100%的房子，这不是劳民伤财是什么呢？这10%的人也未必愿意住在鬼楼，因为这类的房子里，有很多的价值都为0，即没有人气没有配套也不可能卖得掉的，毕竟你新房都还有90%卖不出去啊。造一堆价值为0的东西，就为了让那几千万人可以心安理得地可以接受自己的投资亏损，为了堵住他们的嘴，不是继续浪费全民财富是什么呢？你现在可能不觉得这种“浪费”跟你有什么关系，以后的物价和rmb汇率就会让你感受到了。

所以这些都跟房地产长期回暖，或者趋势逆转毫无关系，它就是个维稳功能。你也不要听谁说楼市要重新站起来了，不可能的，但你应该庆幸还有对你这么说的人，毕竟如果连他们也不信，你的房子就真的卖不出去了。

（完）

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。