90年代日本房价崩盘，只涨不跌神话破灭；日本近20年房价走势

20世纪中叶，日本经济快速发展；出口导向型经济，承接了来自美国的产业转移；60年代的日本很像改革开放时的我国，国家以出口拉动经济，出口商品都是轻工业产品，衣服、塑料制品、廉价电子产品是大头，主要销往美国。

60-70年代人口红利加上产业的快速发展，出口经济对整个日本国民经济带来巨大腾飞；积累了巨大的财富与外汇储备；

80年代中国改革开放初期，中国又成为日本巨大的潜在市场；日本的电器、汽车开始大批量出口中国，去过中国的日本人说，中国和日本相比至少相差30年，中国有12亿人，如果我们给中国造东西，达到日本现在的水平那得要造多少年。所以很多日本人就坚信在自己的有生之年日本经济会一直繁荣下去”，也坚信日本房价只涨不跌！

据说当年：最不景气的公司，每年的奖金也只有半年的工资！”

整个国民财富的快速增长极快速提升了房地产市场的发展；

1985年，美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，以解决严重的贸易赤字，与德英法日在纽约广场饭店签订了《广场协议》。1985年美元是对全球资产的一次收割，财富再分配！

之后三年日元升值了近一倍！随着日元升值带来的问题就是日本对外出口的严重衰减，企业出口竞争力急速下滑；同时80年代中后期来自中国等企业的商品也加入竞争格局，低价产品对日本的对外贸易也造成冲击；

出口遇阻，经济要保持高速发展，只能靠国内消费和投资！房地产成了国内热钱的最终去处；房价在5年内快速飞涨，直到90年日本政府意识到房价对实体经济的冲击，对产业结构升级和科技兴国并没有带来正向的作用；为了遏制当时的投机炒房，日本选择了一年内连续5次加息政策用以调控房市，没想到因此而致使日本的房产泡沫就此破裂。仅仅1991年这一年，日本的房价就下跌了近65%。

当泡沫够大时一根针就够了！之后日本房价开始了慢慢熊途！

2022年5月全球核心城区平均房价排行榜中，日本东京仅排在42位；

下面我们来看一下日本全国平均房价和东京近20年的房价走势；

2005年日本平均房价25543元/平米，跌势依旧；房价只涨不跌的神话，从70年代开始一直持续到1990年代；从1990年开始，日本全国平均房价一路下跌，在2012年跌至最低点10422元/平米；整个下跌周期也整整持续了20年！直到2021年才涨至16434元/平米，10年增长幅度57.6%

此时核心都市圈东京也没有错过房价的大跌；2012年房价跌至近30年低点27451元/平，到2021年日本东京平均房价已达40559，10年增幅达47.8%；东京的房价增速慢于全国平均增速，一方面是由于早期东京房价跌幅小于其他城区；另一方面，日本人在危机后期对于大都市圈的聚集性变弱，人们生活理念有所改变，东京对人口虹吸效应变弱！

2021年全国房价现状：日本全国47个城市中，有13个城市同比下跌；有34个城市房价同比上涨；只有东京的平均房价达到41000元/平；其余各城市平均房价均在20000元以下；平均房价在10000元以上的城市仅有10个；其余37个城市房价均在10000元以下；全国各城市房价中位数在5000元/平左右

排名

城市名称

2021房价平均（人民币）

较去年

1

东京都

41000

+4.04%↑

2

神奈川县

20219

+2.02%↑

3

大阪府

17868

+5.62%↑

4

京都府

16622

+10.96%↑

5

埼玉县

13949

+3.82%↑

6

爱知县

13738

+8.51%↑

7

兵库县

13126

+3.85%↑

8

冲绳县

12254

+5.29%↑

9

千叶县

11428

+4.64%↑

10

福冈县

11285

+2.11%↑

11

广岛县

9696

+12.45%↑

12

宫城县

9532

+0.39%↑

13

滋贺县

7909

+0.73%↑

14

北海道

7057

下跌0.92%↓

15

奈良县

6942

+7.13%↑

16

静冈县

6871

+7.93%↑

17

长崎县

6388

+4.75%↑

18

熊本县

6319

下跌1.8%↓

19

鹿儿岛县

6164

+5.85%↑

20

冈山县

6085

+3.67%↑

21

石川县

6079

+6.17%↑

22

爱媛县

5955

+7.53%↑

23

香川县

5174

+1.09%↑

24

高知县

4794

+1.24%↑

25

岩手県

4754

+13.37%↑

26

福岛县

4640

下跌2.69%↓

27

茨城县

4638

+7.06%↑

28

岐阜县

4590

+12.25%↑

29

新泻县

4527

+8.22%↑

30

山形县

4520

+18.62%↑

31

福井县

4425

+24.19%↑

32

和歌山县

4349

+4.37%↑

33

大分县

4339

-12.1%↓

34

三重县

4277

+10.5%↑

35

佐贺县

4275

+4.09%↑

36

德岛县

4188

-13.42%↓

37

栃木县

4056

+0.34%↑

38

群马县

4018

-0.37%↓

39

山口县

3976

+7.99%↑

40

富山县

3830

+1.68%↑

41

长野县

3769

-2.44%↓

42

宫崎县

3619

-3.38%↓

43

鸟取县

3525

-22.9%↓

44

青森县

3401

-3.58%↓

45

秋田县

3364

-11.78%↓

46

山梨县

3313

-2.51%↓

47

岛根县

3117

-9.89%↓

下面我们来看一下日东首都东京的房价多少钱一平米：

2022年东京仍以3700万的居民数量位居第一，保持了其作为世界最大城市的地位；印度德里和中国上海则紧随其后，2900万，2600万分列二三位。但日本东京的平均房价仅41000元/元，在全球排在40位左右；

2021年日本东京核心区房价较2020年产生了较大幅度的增长；美元放水，日本是全球美元外汇第二大持有国，美元贬值风险，对日本房价也造成较大影响；

东京54个区中只有12个区房价下跌，千代田区房价时隔20多年再次上涨至10万元以上；日本东京各区的房价分布与差异极大；港区与千代相差近20000元/平；感觉和我们国内的房价梯度差异比较大，这也有可能与东京人口密度大，但各区人口相对分散，人们的生存理念在经历90年房价危机后，有较大转变；

2021年日本首都东京各区房价排行榜

排名

城市名称

房价平均（日元）

房价平均（人民币）

较去年

1

千代田区

203万8611 円/㎡

≈ 10万1944 元/㎡

上涨16.2%↑

2

港区

163万5441 円/㎡

≈ 8万1783 元/㎡

上涨7.84%↑

3

渋谷区

133万9423 円/㎡

≈ 6万6980 元/㎡

下跌3.34%↓

4

中央区

130万7137 円/㎡

≈ 6万5366 元/㎡

下跌0.01%↓

5

新宿区

122万2220 円/㎡

≈ 6万1119 元/㎡

上涨3.87%↑

6

目黒区

117万8698 円/㎡

≈ 5万8943 元/㎡

上涨5.64%↑

7

文京区

111万3982 円/㎡

≈ 5万5706 元/㎡

上涨3.6%↑

8

品川区

109万8962 円/㎡

≈ 5万4955 元/㎡

上涨6.76%↑

9

台东区

107万8743 円/㎡

≈ 5万3944 元/㎡

上涨0.07%↑

10

豊岛区

105万4781 円/㎡

≈ 5万2746 元/㎡

上涨6.7%↑

11

中野区

92万9858 円/㎡

≈ 4万6499 元/㎡

上涨3.74%↑

12

墨田区

90万3057 円/㎡

≈ 4万5159 元/㎡

上涨0.38%↑

13

世田谷区

89万6736 円/㎡

≈ 4万4843 元/㎡

上涨3.04%↑

14

江东区

88万4371 円/㎡

≈ 4万4224 元/㎡

上涨3.66%↑

15

大田区

83万8581 円/㎡

≈ 4万1934 元/㎡

上涨0.3%↑

16

杉并区

82万6323 円/㎡

≈ 4万1321 元/㎡

上涨1.55%↑

17

荒川区

81万0399 円/㎡

≈ 4万0525 元/㎡

上涨10.57%↑

18

北区

79万6331 円/㎡

≈ 3万9822 元/㎡

上涨4.17%↑

19

武蔵野市

76万0682 円/㎡

≈ 3万8039 元/㎡

上涨1.73%↑

20

板桥区

70万0306 円/㎡

≈ 3万5020 元/㎡

上涨4.71%↑

21

练马区

65万7975 円/㎡

≈ 3万2903 元/㎡

上涨3.1%↑

22

三鹰市

58万8825 円/㎡

≈ 2万9445 元/㎡

上涨8.76%↑

23

调布市

53万9730 円/㎡

≈ 2万6990 元/㎡

上涨9.49%↑

24

足立区

53万5573 円/㎡

≈ 2万6782 元/㎡

上涨4.37%↑

25

小金井市

52万4477 円/㎡

≈ 2万6227 元/㎡

上涨3.65%↑

26

葛饰区

52万1791 円/㎡

≈ 2万6093 元/㎡

上涨3.12%↑

27

江戸川区

52万0910 円/㎡

≈ 2万6049 元/㎡

下跌1.66%↓

28

国立市

49万2637 円/㎡

≈ 2万4635 元/㎡

下跌4.14%↓

29

国分寺市

48万3098 円/㎡

≈ 2万4158 元/㎡

下跌1.4%↓

30

立川市

47万4917 円/㎡

≈ 2万3749 元/㎡

上涨13.38%↑

31

府中市

47万1397 円/㎡

≈ 2万3573 元/㎡

上涨4.38%↑

32

狛江市

46万7754 円/㎡

≈ 2万3391 元/㎡

下跌5.77%↓

33

西东京市

43万3253 円/㎡

≈ 2万1665 元/㎡

上涨1.95%↑

34

小平市

36万6352 円/㎡

≈ 1万8320 元/㎡

上涨2.62%↑

35

东久留米市

33万5562 円/㎡

≈ 1万6780 元/㎡

上涨13.91%↑

36

稲城市

33万4841 円/㎡

≈ 1万6744 元/㎡

上涨0.84%↑

37

清瀬市

31万9158 円/㎡

≈ 1万5960 元/㎡

上涨6.27%↑

38

多摩市

31万7785 円/㎡

≈ 1万5891 元/㎡

下跌1.23%↓

39

町田市

31万5037 円/㎡

≈ 1万5754 元/㎡

上涨3.77%↑

40

东村山市

29万6890 円/㎡

≈ 1万4846 元/㎡

上涨5.88%↑

41

昭岛市

29万2821 円/㎡

≈ 1万4643 元/㎡

下跌0.13%↓

42

日野市

28万9212 円/㎡

≈ 1万4462 元/㎡

下跌2.77%↓

43

八王子市

25万8908 円/㎡

≈ 1万2947 元/㎡

上涨3.12%↑

44

东大和市

25万5561 円/㎡

≈ 1万2779 元/㎡

上涨0.19%↑

45

福生市

24万1575 円/㎡

≈ 1万2080 元/㎡

上涨3.62%↑

46

羽村市

22万4944 円/㎡

≈ 1万1248 元/㎡

上涨7.04%↑

47

武蔵村山市

21万1057 円/㎡

≈ 1万0554 元/㎡

上涨19.1%↑

48

青梅市

16万9587 円/㎡

≈ 8480 元/㎡

上涨10.75%↑

49

西多摩郡瑞穂町

16万2743 円/㎡

≈ 8138 元/㎡

上涨17.57%↑

50

あきる野市

13万0557 円/㎡

≈ 6528 元/㎡

下跌7.95%↓

51

西多摩郡日の出町

10万0666 円/㎡

≈ 5034 元/㎡

上涨27.68%↑

52

八丈町

2万2000 円/㎡

≈ 1100 元/㎡

下跌12%↓

53

大岛町

1万6000 円/㎡

≈ 800 元/㎡

上涨97.13%↑

54

西多摩郡奥多摩町

1万3564 円/㎡

≈ 678 元/㎡

下跌53.83%↓

下面我们来看一下中国首都北京各区的房价：

2022年5月北京二手房价格平均在66427元/平，日本东京平均价在41000元/平左右；深圳二手房价格平均在70250元/平，上海二手房价格平均在69068元/平；广州平均二手房价46651元/平