文/乐居财经 严明会

在今年上海首次集中供地中，象屿地产成为市场关注的焦点。

在50余家房企激烈竞争下，象屿地产一举夺下普陀桃浦社区H6-5和浦东新区新场镇02-02两宗地块。

其中，桃浦地块处于目前被热炒的桃浦智创城板块，土拍时经历了55轮报价，最终被象屿地产和浙江交投联合体以37.78亿元拿下；而新场地块则由象屿地产和招商蛇口联合体以16.24亿元竞得。

背靠厦门国资象屿集团的象屿地产，在近年来房地产市场下行之际，成为了当之无愧的黑马。

根据克而瑞数据，象屿地产2021年业绩增速达到38%，2022年业绩增速达到95%。其逆势上行的主要原因，便是其在核心城市上海的大量布局。据悉，2022年上海市场对象屿地产销售额的贡献占比超过了70%。

不过，象屿地产“狂飙”的同时，其背后的象屿集团业绩表现却不那么亮眼。2022年度债券报告显示，象屿集团2022年度营业总收入5626.22亿元，同比增加16.2%；净利润48.41亿元，同比减少17.1%；归属于母公司股东的净利润为20.15亿元，同比减少24.2%，增收不增利。

不仅如此，象屿集团也出现少数股东损益过高的情况。去年，其少数股东股东损益28.25亿元，高出归母净利润不少。在所有者权益一项，象屿集团的归母所有者权益273.52亿元，少数股东权益557.96亿元，同样存在归母所有者权益过低的问题。

另外，随着业务规模扩大，融资规模增加，象屿集团的负债也在走高。作为象屿地产的大股东，象屿集团对象屿地产的重要性不言而喻，前者业绩的走向，总归也将对后者造成影响。

“狂飙”的象屿地产

在房地产粗放增长的时代，崛起最多的应该是“闽系”房企，而当行业大洗牌后，多家闽系房企陨落。

同为“闽系”房企的象屿地产，走的不像其他黑马那样快。官网显示，象屿地产成立于1993年，由象屿集团100%持有，系一家集土地集中开发、房地产开发运营和基础设施建设为一体的集团公司。

克而瑞数据显示，2020年，象屿地产的销售额为122.7亿元，全国房企规模排名第157位。而在房地产市场最跌宕起伏的这两年，却是象屿地产走的最快的两年，全口径销售额从2020年的第157位上升至2022年的第56位，排名提升101位，2022年全口径销售额达到330.4亿元。

从象屿集团的债券报告中，也可大致窥见象屿地产2022年的经营情况。期内，象屿集团房地产销售业务实现营业收入51.21亿元，同比减少27%。2021、2020年，象屿地产营收为70.15亿元、71.33亿元。虽然营收下降，但房地产毛利率却达到了29.81%，同比大增382%。放在整个行业中，都是领先的存在。

象屿集团在报告中解释，房地产业务毛利率的大增主要是因为结转收入项目不同，不同区域房地产项目毛利率不同所致。

虽然起家于厦门，但象屿地产近年来的主战场却不在厦门。官网显示，象屿地产深耕长三角、海西、成渝核心都市圈，覆盖福建、上海、江苏、重庆、天津等区域，形成“3+X”的战略布局。

而近两年来的拿地信息显示，象屿地产重仓上海，2021和2022年两年的拿地金额均超200亿元，在上海补仓金额占近两年总拿地额的72%。

此外，象屿地产在土拍市场重拳出击的同时，也在人力市场招兵买马。近期有消息称，原中南集团副总裁杨杰即将加盟厦门老牌国企象屿地产集团，并分管福建区域。

而在杨杰之前，曾任正荣区域成本总、生产副总的林文希也加盟象屿地产，任成本管理部负责人；前景瑞集团的人力总陈佳琪出任象屿地产沪浙区域的人力总。更早的2021年，景瑞地产的人力总经理陈莉萍也加盟象屿地产，出任象屿人力总经理。

由此看来，当下的成绩还并不足以让象屿地产满足，从引进大批实力悍将和大力抢地的行为来看，象屿地产决心要在未来更上层楼。

背后的靠山

象屿地产大手笔拿地与招兵买马，决定了其对资金有较大的需求。

据乐居财经查阅，象屿地产自身仅以资产证券化融资方式发过3笔企业ABS，分别为19象屿优、19象屿次、自贸1A1，合计13.4亿元，其中两笔合计金额为2.9亿元的债券已经于去年10月24日到期，目前仍续存的债券为10.5亿元，到期日期2035年12月26日。

象屿地产本身的发债规模远不及拿地规模，而筹集资金的方式除了自身生产经营外，母公司的支持也十分重要。

事实上，地产业务仅仅是象屿集团营收的一小部分，2022年地产营收仅占象屿集团总营收的1.45%。换言之，地产业务对象屿集团业绩的影响较小，相反的，象屿集团总体经营情况或对象屿地产存在较大影响。

2022年，象屿集团的综合毛利率为2.89%，较上年同期下降0.45个百分点。毛利率的下滑是象屿集团利润下滑的主要原因之一。

多项费用的上升则导致了象屿集团利润的进一步缩水。期内，象屿集团的销售费用为31.95亿元，同比增长14.8%；管理费用为26.51亿元，同比增长27.8%；研发费用为1.27亿元，同比大增90%。

同时，象屿集团期内的资产减值较上年同期也有所增长，2022年录得9.64亿元，同比增长37.7%，主要是因存货跌价损失及合同履约成本减值损失所致，期内该项录得数值-9.38亿元。据悉，2022年多家房企因市场下行出现较高的存货跌价损失，而象屿集团的存货跌价损失或与旗下房地产项目有一定关系。

此外，乐居财经发现，象屿集团去年的营业外支出大幅提升，为4.12亿元，同比增长111%。其中，主要是违约金、赔偿金的增加，期内数值为2.28亿元，同比大增211%。

再刨去各项成本、减值计提及税费后，象屿集团的净利润为48.4亿元，而过半的净利润，被分给了少数股东。期内，象屿集团的少数股东损益为28.26亿元，高于归母净利润20.15亿元。

资产负债表显示，截止2022年末，象屿集团少数股东权益为557.96亿元，占比总权益的67%。而少数股东损益占比净利润58%，二者存在一定差距。

在债务端，象屿集团期末的有息负债达1,031.47亿元，同比增长29.93%。其中长期借款343.46亿元，同比增长55.95 %，象屿集团称因业务规模扩大，融资规模增加所致。而房地产业务，也是象屿集团旗下规模扩大的业务之一。

该集团短期偿债压力也在增大。流动负债中，2022年象屿集团有短期借款339.42亿元，应付票据233.92亿元，一年内到期的非流动负债133.98亿元，同比2021年分别增长了25.24%、48.38%、60.93%。其报告期末现金及现金等价物余额309.08亿元，与短期有息负债相比存在一定资金缺口。