楼市里最“头铁”的学区房，现在开始全面价格大跳水了。
两年前高价入手学区房的人，成为赔钱最多、最惨的那批……
1
曾经疯涨的学区房，开始疯跌了！
临近年底，各城货架上待售的学区房，成为了最尴尬的那一批房源。
最近一直在关注各个城市的二手房，这里面，学区房的价格，都在降，而且有些降的很惊人。
魔都上海，有学区房跌幅接近50%！
在全国大盘里，这一轮，上海行情算是挺的最久的了，别的城市房价已经跌了2年、4年，而上海直到今年年中才开始出现比较明显的行情下沉。
从豪宅到学区房，都扛不住了，尤其是学区房。
比如我从年初就一直在关注的“老破小学区房”朱家滩小区，对应学校是明珠小学，算是浦东新区的顶级名校。
这个小区最牛的时候，是2021年，房价短短一周时间久涨了40%，比周边豪宅涨的都猛，最高涨到15万/㎡。
15万一平什么概念？一套56㎡户型，总价840万。
你再看看今年什么状态：
今年3月份，小阳春卖了一波，均价跌到10万/㎡；
9月份大救市，取消认房认贷后，挂牌价跌到9万/㎡多；
10月底，9万大关被冲破，挂牌8万7/8万8的开始出现；
半年时间，从10万跌到8万多，一平跌掉1万多。
今天你再看看，更惊讶：
挂牌价8字头的已经从少数变成主流，更关键的是：
——有房东现在直接把挂牌价降到了7万8，冲破8万大关！
来算笔账：
同样56㎡的两室户型，巅峰2021单价15万，现在最低7万8；原来总价840万，现在最低450万，跌幅46%；
那些两年前高价买入的，一套房已经跌掉了390万，半套房子都跌没了！
关键是，跌到这程度，它还没卖掉……
这是拿个例吸睛吗？还真不是。
你可以扒一扒上海典型的学区房，基本都在降。
梅园新村片区学区房，巅峰期一路追涨到20万，最近成交价降到9万6；
杨浦的密云小区学区房，2021年成交价14.6万，现在同户型成交价降到8万多；
你看这跌幅，够不够猛？你猜会不会继续？
2
强一线深圳，名校学区房，集体玩儿跳水！
在上一波行情中，深圳楼市绝对是涨得最疯魔的城市。
2019年，有位朋友在深圳买了套房，从买完那一刻起，一直到2020年中，他每个月最开心的事，就是盯着小区二手房成交价蹭蹭往上涨，那种爽感似乎什么都代替不了。
一直到2020年，7.15新政出台最严调控；紧接着“二手房指导价”空降深圳，首批指导价直接把成交价打了7折、甚至直接腰斩。
你现在再看看，11月份，深圳将近7成的二手房，根本卖不到指导价了。
就连最坚挺的学区房，也开始跌的不像话。
看一张图：
深圳中学学区房，现在的价格比2021年，跌了20%-30%。
找几个典型小区：
典雅居，2021年价格14万，最近降到9万9，跌幅29%；
金贝苑，2021年价格12万，最近降到8万5，跌幅27%；
华丽园，2021年价格9万4，最近降到6万7，跌幅28%；
嘉湖新都，2021年价格14万多，最近降到11万，跌幅20%；
再看一张图：
深圳实验学区房，现在的价格比2021年，跌了30%-45%！
几个跌得最猛的小区：
长城花园，2021年价格将近17万，最近降到9万多，跌幅43%；
南天一花园，2021年价格17万5，最近降到11万，跌幅33%；
长安花园，2021年价格将近14万5，最近降到10万，跌幅32%；
这些呈现出来的，还是两个非常典型的名校学区房价格变动情况。
实际上，学区房降价现象，在深圳已经变得越来越普遍。
北京，海淀最牛学区房，也在大降价了！
今年讨论最热烈的，就是顶级学区“中关村三小”学区房——万柳蜂鸟家园小区，去年卖22万一平，一套1000万+，最近成交一套单价降到11万9，直跌一半。
千万学区房，就这样跌落了神坛。
还有海淀定慧寺某学区房，对口人大附小，之前卖10万+，最近成交价降到8万1，一平跌掉2万+，而且目前看下降势头依然不小。
上个月杭州调研，学区房同样都是一个字：跌。
哪怕是整个城市排名靠前的名校学区本部，非分校、非新校，划片总校本部的学区房价格也在跌。
保俶塔实验学校本部，学区房降价16%；
学军小学本部，学区房降价18%；
安吉路小学实验学校本部，学区房降幅15%；
天长小学本部，学区房降幅17%；
本部校区尚且如此，其它学区房的情况又能好到哪儿去？
3
北上深杭尚且如此，其它城市的学区房，又能好到哪儿去？
1、只能说，不乐观，各个城市学区房的情况都不乐观！
或许有人说，那你看，你这边说这学区房降价，那边依然有人在买高价学区房。
这我不杠，这两年行情再差，依然有成交，即便是14亿国民都在捶的鹤岗，它每年也有成交量，有成交就有人买。
2、只要还有父母鸡娃，学区房就不会消失！
意思就是你自己用，可以买，但千万不要过分溢价；用完就赶紧卖，也不要贪图保值增值了。
3、从保值增值角度看，至少50%的学区房都不行了！
4、尤其是老破小学区房，居住属性过差，价值会大大缩水！
5、预算内，尽量选“头部学区+优质次新房”，比较能扛！
6、伪学区、假大新、政策动荡区，风险最大，可能还要继续降一阵儿！
必须承认一个事实，学区房，已经从全民追涨、大众投资，转为了小众消费品。
而所有人需要思考的一个问题是：
——当曾经最坚挺的学区房都纷纷大跳水后，楼市还剩什么能扛得住？
