也不知道从哪里传来的风，西安“浐灞、港务两大开发区合并”成了热议的话题。

对于一个城市，如此劲爆的“大瓜”吃瓜群众们肯定不能放过，连《华商报》这样的大咖也下场讨论。

但详细追究起来，却又没什么具体的官方证实，一切都是脑洞大开的猜想，或者是合并前夕的舆论铺垫？

当然，这些并不重要！重要的是两区合并后，又将引发怎么样的“化学反应”？为未来板块发展带来怎么样的变局呢？我们也不防来脑洞大开一下。

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浐灞生态区是一个建立于2004年西安首批开发新区，从时间上看已经近20年，“绿色生态”是其基本底色，沿浐河、灞河打造由北向 南打造浐灞国家湿地公园、西安世博园、雁鸣湖休闲公园、桃花潭公园等等，打造城市绿肺，是西安公认的宜居之地。

同时全区还融合有自贸区、会展区、商贸区、数字经济区、金融区、休闲居住区等等，可以看到从规划上比港务区更加丰富；其中有一些大家比较熟悉的地标，比如浐灞国际会展中心、欧亚国际、浐灞三角洲、浐灞汽车产业园、苏陕国际、腾讯小镇......

《2023年上半年浐灞生态区国民经济社会发展情况》中可以看到浐灞生态区的发展状况，全区上半年生产总值149.24亿元，增长3%；与港务区6%的增速相比，显然是比较慢的，但港务区并未发布详实的数据报告。

在房地产领域，浐灞生态区全区上半年销售面积63.16万平方米，商品房成交均价15544元/㎡，2023年开盘均价约为23373元/㎡，最明显的特点是板块单盘价格算是西安楼市“天花板”，上实城开的“自然界”项目达到了4.3万余元，而且频繁摇号，浐灞豪宅的溢价能力很强。

但板块也局限于发展早，规划理念不足，与后发的港务区在观感上存在明显的差距；当然还有产业落地、烂尾项目问题等等，在开发建设力度上似乎陷入困局。

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我们在聊起港务区的时候，往往更倾向于板块规划发展的力度，比如土拍、挂牌名校（五大名校聚集）、轨道交通（地铁3号线、地铁14号线和四期规划中的地铁7号线）......

从土拍看港务区可谓“水涨船高”，近3年楼面价已经从5000余元/㎡上涨的到了9000元/㎡以上，破万“指日可待”；板块开发在向秦汉大道以北拓展，房价方面已经突破2万元/㎡。

年初北跨战略号角吹响，又有“港务、高陵共建区”的规划畅想，激发了大众对港务区全新的憧憬，尽管当时笔者的看法是：十年未必会有成效。

世事变迁，对于买房而言紧抓当下很重要，至少不应该对“过长”的发展周期抱有幻想。

港务区借着“十四运”的春风，迎来了板块高光时刻；目前港务区板块的推力主要集中在两个大的方面，如下：

其一、各大国企、央企的入驻，比如落地的招商局丝路总部、五矿金融贸易总部、中电建丝路总部、中粮丝路总部等央企总部；比如西安市安居集团、陕建运营、华山路桥、中石化区域总部等大型企业集团入驻。

目前主要以土建开发业务为主；当然板块也对新入驻的企业、人才进行补贴奖励政策；以及像王府井、万象汇等大型商业的入驻未来将会是东北片区全新CBD。

其二、以“中欧班列”为核心的进出口跨境、仓储物流业务，这属于国家级战略，机遇与挑战并存。

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由此，不难发现浐灞生态区与港务区在规划布局上有着极其相似之处，板块价值在于“外求”而非“内生”。

在某种意义上港务区是浐灞生态区的发展衍生或者是升级，相比于浐灞板块狭长的地理局限，港务区更加集中的土地规模，也更容易出效果。

在笔者看来，如果“浐灞+港务两区合并”并非谣传，对于浐灞至少可以带来三点变化：

其一、对两区规划的重新梳理调整，有利于土地资源的利用，优势互补实现协同发展。

其二、在全新赋能之后，有利于区域问题项目的解决，为各板块带来新的活力。

其三、促进板块招商引资，从而有利于让浐灞摆脱产业落地不足的发展短板。

但由于浐灞板块本身狭长的地理特征，与港务区的合并未必会起很大成效；倒不如在规划上是不是可以考虑“三分浐灞”？

如何“三分浐灞”其实也很简单；就是把北部未央湖片区划归港务区；会展片区、世园片区、浐灞三角洲周边仍归浐灞保持不变；南部雁鸣湖片区划归曲江新区。

这样是不是能够解决浐灞发展不能聚焦的问题呢？又能解决曲江土地的短缺的问题？还能弥补港务优质地块渐缺，助力楼市产品向更高端发展的问题？

当然，这只是一个大胆的畅想，仅供借鉴参考！浐灞、港务的合并到底是否属实？未来如何规划？大家静待官方回应就好，无需过多猜测。

在2022年时，开发新区剥离社会性事务是大趋势，区域之间在一些方面有些融合不足为奇；最重要的是各个新区发挥长项促发展，撸起袖子加油干。