现在的房子，真的越建越夸张。

当有些新项目正在宣传100%使用率时，有项目已经做到140%的使用率，这对于原旧规1.0新房，将是100%的降维打击。

近日，招商蛇口南沙横沥岛项目官宣案名——招商林屿境，空中花园占比40%，阳台占比25%（半赠送）。

这意味着广州新房进入4.0时代。

两个月就入市，现在的新项目拿地那刻起，就迫不及待地想着入市的事情。

今年9月20日，招商蛇口以底价10.18亿元竞得2024NJY-3南沙横沥岛地块，折合楼面价1.3万/㎡。

从地块位置可以看出，项目前后不靠江。没有了横沥岛望江优势，项目只能另辟蹊径——走刚需，推售建面约82㎡、105㎡、125㎡户型。

这个面积段看似是刚需面积，但放在140%使用率的新规设计上，换成实际使用面积对应是114㎡、147㎡、175㎡（使用面积为直接换算，以实际为准）。

你说这是刚需面积还是改善面积？

假如新规换算出来的面积肉眼可见的大，那对周边产品，包括刚需和改善项目，都是晴天霹雳的降维打击。

换句话说，这是用刚需的价钱买改善房子。

另外，招商林屿境拥有横沥岛最为核心的选房优势——靠近地铁18号线横沥站。假如在广州市区上班，18号线就是你唯一通往市区的“千里铁骑”。

18号线横沥站

那么，这个位置+面积使用率，会卖多少？

根据招商林屿境的楼面价及户型，预计82-110㎡在2.7-3万/㎡，总价221-330万；125㎡预计3-3.5万/㎡，总价375-438。（预估价，以实际为准）

项目效果图

这个价格跟周边项目对比，区别有多少？我们来看看。

地块周边在售项目主要有星河江堤春晓、湾区·金融城以及桂语汀澜，面积段及价格如下：

星河江堤春晓，在售户型99-133㎡三至四房，均价3.3万/㎡，总价350-500万。

湾区·金融城，在售户型90-142㎡三至四房，均价3万/㎡，总价310-540万。

绿城桂语汀澜，在售户型99-140㎡三至四房，均价3万/㎡，总价330-450万。

招商林屿境与同类型的项目总价，你觉得哪个更有优势？

不妨对比对比。