自去年下半年至今，受疫情以及购房者预期下降，给楼市强力去杠杆等诸多因素的影响，国内房地产市场持续低迷。统计局数据显示，2022年1～7月，全国房地产开发投资79462亿元，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%；商品房销售额75762亿元，同比下降28.8%；房地产开发企业到位资金88770亿元，同比下降25.4%。可以说，上半年房地产的各项数据非常难看。要知道，这还是全面救市以来的最好成绩单，否则只会更加惨不忍睹。

个人认为，本次跨时最长的救市之所以没有取得预期效果，主要有以下三个方面原因。

一是本次救市改变以往自上而下的惯例，改从三四线城市救起，但是三四线城市的需求早已萎缩，因此即便一些地方动用行政资源鼓励体系内的干部职工多买房，最终也是效果甚微，而需求旺盛的一二线城市，却因政策卡的太紧，需求得不到释放。

二是市场信心仍然没有提振起来。尽管近一年来市场货币供应量很大（其中上个月M2增长12%，创下5年来的新高），但是人们不愿借钱，不愿消费，不愿买房的“躺平”状态，却让社融陷入了流动性陷阱。而具体到楼市，根本原因还是对房价上涨信心不足，否则刚需、改善、投资这三类购房主体必然倾其所有，跃跃欲试。

三是什么都降但房价不降，无法刺激刚需入场。截至目前，尽管有很多城市采取降首付、降利率、给购房者发放补贴等措施试图刺激购房欲望，但是仅剩不多的刚需，恰恰是经济实力最差的那部分群体，少付的首付今后是要双倍奉还的，这一点他们非常清楚；而工作收入不稳定，势必增加未来几十年还贷的不确定性，因此他们不敢、也不愿意冒险。

其中第三点是重中之重。目前国内房价仍然居高不下，像四个一线城市的平均房价仍然徘徊在5～7万元每平米，局部板块房价甚至高达20万元每平米，二线城市的平均房价在2～3万元每平米，而绝大多数三四线城市的房价均已破万，东部沿海一些三四线城市的局部房价甚至突破3万每平米的大关，几乎与省会城市相当。但是相比之下，最近几年多数职工的工资收入却没有出现大幅上涨，房价收入比在持续拉大。

因此，很多没房住的刚需，翘首以待的不是降首付和降利率，而是希望房价能够大幅下降至与自己购买力基本相当的价位，这样才能早日实现有房梦想。现在问题来了，如果房价一直“死扛不降”，会发生什么事情？据有关专家预测，主要会出现以下四种现象：

第一，人口生育率会持续下滑。从房价持续高涨的最近6年来的人口出生率不难看出，2016～2021年，人口出生率分别为13.57‰、12.64‰、10.86‰、10.41‰、8.52‰、7.52‰，呈逐年下降的趋势。另外根据国家卫健委发布的信息显示，随着长期累积的人口负增长势能进一步释放，我国总人口增速明显放缓，“十四五”期间将进入负增长阶段，这是官方首次给出的预测性结论。

究其原因很简单，年轻人买不起房子结不了婚，生孩子自然无从谈起。而即便有人靠“六个钱包”勉强买了房子，但每月收入的大部分要用来还房贷，同时还要面临高昂的教育、医疗等生活支出，生育一孩以后，就再也没有能力生育二孩或三孩了；且高房价还延长了婚龄、育龄，导致不少省份的平均结婚年龄达到30岁以上，而处在高龄孕产期的妇女，即便想多生孩子也无能为力了。因此国际某权威机构给出的结论是，房价每上涨10%，人口出生率就要降低1.5%，是有事实根据的。

第二，城市居民的消费能力和意愿会进一步下降。房价高了，贷款的压力就会增大，居民有限的收入必须要作合理规划，否则没钱还贷断供的后果很严重；房价高了，必然要压缩其它方面的支出，在消费能力被大幅削弱的情况下，能不花的钱不花，能少花的钱少花，但是这势必导致消费市场萎缩，而市场一旦失去了流动性，企业生产出来的产品造成积压，实体经济就会受到很大影响，内循环经济将无法启动。

央行发布的数据显示，上半年人民币存款增加18.82万亿元，其中住户存款增加10.33万亿元。这说明，随着内外部经济环境的变化，人们对于家庭资金分配重新作出了调整，对于资金支出更加谨慎了，包括有钱人在内，有钱了也不再考虑投资房产，更愿意选择保守性的定期存款。这样做不仅是基于个人收入能力的考量，更多是出于对家庭资金的统筹安排，对未来收入不确定性的担忧。因此，只要房价一天居于高位，消费能力就不可能上去。

第三，将阻碍城镇化的有序推进。国内房地产的高速发展，离不开城镇化建设。可以说，之前没有数以亿计的农民进城买房，就没有房地产辉煌灿烂的今天。但是，如果房价死扛不降，不仅城镇居民买不起房子，生活在农村地区的待进城农民更加买不起房子。

原因很简单，如今96%的城镇居民家庭不缺房子，4成以上的城镇居民拥有2套及以上的房子，说明市场已经进入过剩阶段。而房地产行业要想持续健康发展，只能依靠后续进城的农民来支撑。但众所周知的是，一方面，我们的城镇化率已经达到64%的较高水平，后续可推进的空间在缩小；另一方面，农民的收入却又是社会各阶层中最低的，房价不降到与他们的收入差不多的水平，他们就始终进不了城市，城镇化建设也就不可持续。

第四，会挤压实体经济的生存空间。如果房价始终不降，甚至继续保持上涨，就会吸引更多的资金流入房地产行业，但这必然会对其它实体行业造成挤压效应，形成“一业兴、百业衰”的现象。高房价的背后往往伴随着高房租，高房租还会抬高实体企业的经营成本，导致国内的实体企业不堪重负，人才流失，职工发不出工资，最后纷纷倒闭；外资企业将会流出国内，流向经营成本相对低的其它国家，影响国内制造业转型升级；实体经济一旦长期没落，还会影响国内民众的创业热情，大家不敢投资创业；而对于开发商来说，如果死扛房价不降，只会导致房子卖不出去、资金链断裂、烂尾楼盘增加，最后也不得不破产倒闭，不仅会影响到企业的自身发展，还会影响到关联企业的发展。

综上所述，如果房价“死扛不降”，将会出现“人口出生率持续下降”、“消费能力不断减弱”、“城镇化建设推进受阻”、“实体经济发展空间被压缩”这四种现象。因此，希望开发商审时度势，遵循市场经济规律，并以大局为重，让房价逐渐回归到合理水平，让市场沿着健康可持续的轨道稳步前行。