越来越多的城市开始等不及了，楼市迟迟没有明显起色，开发商拿地扭扭捏捏，这让地方财政很是难受，不少人的工资和奖金都被拖着无法到账。

据财政部数据，从2021年地方政府土地出让收入约8.7万亿元历史高位以来，2022年降至约6.7万亿元（同比下降23.3%），至2023年的约5.8万亿（同比下降13.2%）。

地方土地出让收入也持续下滑，尤其是长三角：浙江同比跌幅-22.4%、广东-18.2%、上海-15.9%等等。

更要命的是，今年重点城市的土地出让收入预算纷纷调低，例如杭州2024年土地出让收入预算1465.2亿元，相比去年的执行数少了561.7亿元，降幅达27.7%。

如今新一线城市甚至是一线城市都卖地收入都在缩水，就更不用说那些三四线城市了，开发商都快跑完了，谁来支持你的“钱包”？

更何况这两年开发商的日子确实不好过，销售业绩是不断下滑，甚至不断有房企陷入违约风波，其中不乏有被称为浓眉大眼的万科等国央企背景的房企。

中指数据显示：2023年1-11月，TOP100房企销售总额为57379.0亿元，同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点。其中TOP100房企11月单月销售额同比下降29.2%，环比下降0.6%。

销售额超千亿房企16家，较去年同期减少3家，百亿房企108家，较去年同期减少10家。TOP100房企权益销售额为39484.6亿元，权益销售面积为22971.8万平方米。

不仅房企们的销售额在减少，销售额超千亿、百亿的“明星房企”数量也是在不断减少，这背后和不断下降的商品房销售面积和金额有关。

不信你看国家统计局的数据，2023年，商品房销售面积为11.2亿平方米，同比下降8.5%，降幅较1-11月扩大0.5个百分点，12月单月商品房销售面积为1.1亿平方米，同比下降12.7%，较上月降幅扩大2.5个百分点（单月增速为调整基数后测算，下同）。

其中，全年住宅销售面积为9.5亿平方米，同比下降8.2%，办公楼销售面积同比下降9.0%，商业营业用房销售面积同比下降12.0%。

在这种环境下，你说开发商的销售业绩能不缩水吗？眼看各种“救市”的手段都使出来了，奈何楼市还是不见明显好转，怎么办？

这个时候有一些城市看到二手房的销量开始上升，意识到现在的楼市需求依然是存在的，但是纯刚需客户在减少，改善客户在逐渐增多。

因为纯刚需客户只是为了在一个城市有个住的地方，他们对房子的品质要求不高，当下越来越多的人才公寓、公租房等保障房入市，解决了他们的基本居住需求。

比如前两天一个朋友申请了一套人才公寓，40多平的大标间，独立厨房和卫生间，包含物业费一个月1000块出头，重要的是这个公寓位置很好，楼下就是地铁口，出行非常方便。

房子里面虽然装修一般，都是大白墙，但是洗衣机、冰箱、床、沙发都有，还是新的，直接拎包入住。还要啥自行车呢。

他去年租三室一厅的一个卧室还要七八百，今年房东还要涨价，真的是离谱。有这样好的人才公寓，以后谁还会租个人的住宅呢？

房东们要难受了，未来租金下降、内卷是必然的。

人才公寓还有一个好处，就是不用担心房东不还押金，交房租也是直接线上交给机构，非常方便，不用担心房东涨房租，随时退房随时就能在线退押金。

在这种情况下，只有激发改善客户的需求才是最重要的关键点，那怎么做才能激发改善住房需求呢？

答案就是——收购二手房！

这不，就在昨天（4月1日）郑州六部门印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。根据方案，2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。

郑州的意思很明显，就是为了进一步激活二手房市场，因为当下二手房成交量逐渐上升，这是市场晴雨表的明显复苏。

郑州收购二手房主要有两个方案，一个是政府直接下场收购，然后业主拿到钱再去买新房；另外一个是通过减免契税等政策帮助业主卖掉二手房，实现卖旧换新的目的。

其实郑州并不是第一个这么做的城市，此前南京、淄博、南通、扬州、海宁、济宁等多地政府鼓励提倡“以旧换新”活动，甚至部分城市提供官方换房补贴，以激活市场的改善需求。

而地方国资下场的仅少数城市，比如宣城、太仓及如今的郑州。

对于这种模式，有业内人士表示可以加快二手房的交易流通，释放现金流，达到提振楼市的目的。

综合来看，“国家队”收购二手房对于楼市的回暖是有一定帮助的，但是回暖到何种程度还未可知，毕竟一些细则还需要考量，目前来看实行的范围还很小。

另外，对于国资收房，二手房的收购价格怎么定，以及收购的资金怎么来等是必须要要慎重思考的问题。