摘要：升与降（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

房地产行业正经历大考。

复杂的局势下，在杠杆地产看来，最危险的是腰部房企。他们没有大型房企靠体量还能熬一熬、想更多办法的底气；没有小型房企进退自由的轻盈。在吃到了土地、人口、规模化的一点点红利后，又面临排山倒海的黑天鹅，进退两难。

大风大浪之下，腰部房企境况如何？今天地产年鉴栏目借着杆友们留言的宝龙地产以管窥豹。

1、增收增速降、现金降、拿地降

和其他大部分房企一样，杠杆地产从宝龙地产2021年未经审核的业绩报告里，看到了诸多以降为主题的数据。

比如营业收入同比增速12.4%，是东方财富统计的其近9年来仅次于2017年的第二低。比2020年低了20多个百分点。

图表来源|东方财富（特此感谢）

不过宝龙地产营业收入能增长已经很不错，之前地产年鉴里还写了很多负增长的房企。

毛利润宝龙地产2021年也降了，数据为125.19亿元，同比降幅2.3%；净利润73.36亿元，同比降幅16.78%，归属净利润降幅1.66%，为59.92亿元。

有意思的是2020年宝龙地产的非控股权益应占利润似乎异常地高，为26.71亿元，2019、2021年分别为19.07亿元、13.06亿元。

同样下降的是宝龙地产的毛利率和净利率，2021年分别为31.37%、18.38%，同比分别下降约5、6个百分点，这个降幅放在2021年其实也还好。

另一降幅明显的是拿地。2021年宝龙拿地29块，总建筑面积约534.38万平米， 同比大幅减少43.2%。按面积计算，其全口径拿地销售比从去年同期的1.76明显下滑至0.83。这也是大部分房企的过冬手段。值得注意的是，宝龙2021年新拿的地里很多都是三四线城市。

再就是财务方面，2021年宝龙地产的现金及现金等价物及受限制现金同比减少11.3%，为250.68亿元。

融资成本降了一点点，从2020年的6.44%降到6.42%，总的来说这个数据不算低。

2、销售升、短债升、负债率升

说了宝龙地产的降，接下来谈谈升。

如上文杠杆地产提到的，2021年宝龙的营收是提升的，对应销售额也上升。期内其合约销售额1012.27亿元，同比增长24.1%；合约销售面积641.05万平米，同比增长20.3%。虽然没有完成此前公布的年度目标，但这个成绩也很不错。

不过值得注意的是，相比营收增速，宝龙地产的销售成本增速略快，同比增幅20.7%。宝龙的解释是由于年内已出售及交付物业总数增加而导致成本总额同期增加。

销售及营销成本及行政开增幅更快，为25.1%，33.04亿元，宝龙说是因为业务增长而导致销 售及管理项目规模扩大。

相比前面现金状况的下降，宝龙地产的借款总额在上升，截至2021年底这一数据为729.58亿元，同比增幅约9.6%。其中1年内到期的借款为220.23亿元，比2020年底的206.01亿元增加了十来亿元。

前面杠杆地产提到宝龙地产现金及现金等价物及受限制现金250.68亿元，这其中受限制存款及现金约有56.61亿元，也就是说宝龙地产能自由支配的现金及现金等价物约为194.07亿元，不足以覆盖其1年内到期的220.23亿元短债。

基于此，宝龙地产2021年的净负债比率比2021年上升2.8个百分点，为76.7%。

因为借款总额升了，宝龙地产2021年的借款成本也水涨船高，同比上升20.5%，为51.93亿元。

总负债方面宝龙地产比2020年末增加了近500亿元，其中约有162亿元是合同负债增加的，其他主要增加项除了借贷外就是贸易及其他应付款。

总资产从2020年末的1951.3亿元增加到2450.6亿元，主要是物业方面的增加。

一个有意思的细节是，在年报发布前几天，宝龙地产、宝龙商业也官宣了更换已合作了13年的核数师普华永道。在杠杆地产印象里，今年年报季宣布更换核数师的就有好几家。

3、降准！春天来了吗？

另外，前几天杠杆地产注意到宝龙地产发了2022年一季度未经审核营运数据。数据没有惊喜，两个字：腰斩。

一季度，宝龙地产合约销售额121.15亿元，同比下滑50.8%；销售面积76.81平米，同比下滑51.5%。

单看3月份下滑更惨，合约销售额约43.13亿元，合约销售面积约27.13万平米。2021年同期这两个数据分别为95.13亿元、60.51平米，下滑幅度分别达54.66%、55.16%。

趋势不太妙。

实际上百强房企1季度的销售情况也不尽人意。据中指院统计，2022年1季度，百强房企在全口径下的整体业绩规模为16279.2亿元，相比去年同期下降47.1%，销售额均值为162.6亿元，同比下降47.2%。

之于宝龙地产，2022年1季度的水平似乎稍微比平均降幅高了一点。

虽然最近各层面利好消息不断，今天央行也官宣降准：

决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。

对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，在下调存款准备金率0.25个百分点的基础上，再额外多降0.25个百分点。

共计释放长期资金约5300亿元！

图片来源|央行微信公众号截图（特此感谢）

此次降准共计释放长期资金约5300亿元。但放眼整个房地产行业，现在谈春天来临似乎都有点为时过早，毕竟汽车大佬们都开始“焦虑”要停产了。

一转眼4月已过半。目前这个局面，上半年的行情似乎依然难言乐观。房地产今年的春天还会来吗？“宝龙”们的春天还会来吗？

本文所有未标注出处财务图表，均源自宝龙地产公告，特此说明并致谢

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