最近，上海豪宅太风光了！

4月21日，“融创外滩壹号院二期”开盘即售罄。

该项目位于黄浦江畔，共计推出204套房源，均价16.8万元/平方米，主力户型为282-286平方米，单套总价近5000万元，认筹率超170%，单日销售额99.97亿元。

4天前， “滨江凯旋门”开盘即售罄。

该项目位于浦东陆家嘴，共计推出212套房源，均价17.28万元/平方米，主力户型为128-369平方米，单套总价近4000万元，认筹率约504%，单日销售额70.27亿元。

3月底，“中海·顺昌玖里”销售额刷新全国纪录。

该项目位于黄浦新天地板块，共计推出512套房源，均价17.2万元/平方米，主力户型为151-325平方米，单套总价近4000万元，认筹率约143.8%，以196.53亿元的销售刷新全国开盘纪录。

这些抢购豪宅的画面，让深圳人感到既熟悉，又陌生。

据中指研究院数据显示：深圳人，或许已经抢不动豪宅了。

1、今年一季度，从四大一线城市的TOP10项目合计销售来看：

上海TOP10销售额：517亿元

北京TOP10销售额：193.7亿元

深圳TOP10销售额：114.4亿元

广州TOP10销售额：103.3亿元

深圳卖得最好最贵的TOP10项目销售额，和广州差不多，和北京有不小的差距，和上海相比更是“天差地别”，数额相差近5倍！

2、今年一季度，全国销量最高的10个项目，上海占据6席、北京2席、杭州2席。

深圳并无项目上榜。

3、今年一季度，130个热销项目中，有12个项目一季度销售额超过30亿元，上海7个、北京2个、杭州2个。

深圳仅一个项目上榜，就是前海时代。

这些数据是不是表明，深圳人已经抢不动豪宅了？

第一，从市场规模和购买力角度来看，北京、上海的实力的确更强。

深圳的经济虽然发展迅猛，但作为一个较年轻的一线城市，其历史积累和高端消费层的形成还不如北京、上海那样成熟和深厚。

胡润百富发布的《2023 中国高净值家庭现金流管理报告》显示，拥有千万人民币高净值家庭最多的五个城市是北京（30.6 万户）、上海（27.1 万户）、香港（21.5 万户）、深圳（8.0 万户）、广州（7.3 万户）。

深圳的高净值群体只有北京的四分之一左右、上海的三分之一左右。

相比于北京和上海，深圳还有着较大差距，在购买力和抗风险能力上，深圳可能还不如广州。

2022年，广州 “打新TOP1”——琶洲南TOD，均价10万被抢到爆，而抢房的人是谁？

不是金融高管，也不是互联网新贵，更不是什么创业公司的CEO。而是穿着平平无奇，拎着菜篮子，烫着头的大爷大妈，买菜的路上顺便把房子买了。

相比之下，深圳前海8、9万的新房卖得就非常慢了。

因为当时深圳的核心产业如互联网、金融和科技创新正面临挑战。随着互联网红利的减弱，加上全球贸易环境的不确定性，这些曾经盈利丰厚的行业开始经历收入下降、裁员和业务重组。

这些因素共同影响了深圳人的购房能力和意愿，也对高端房地产市场造成了一定影响。

第二，深圳的居民杠杆率偏高。

深圳一季度楼市复苏表现不如北京上海亮眼，也和居民杠杆率有关。

楼市分化的本质，是居民负债能力的体现，具体可以参考居民杠杆率的数据，如下图所示：

北京居民杠杆率69.3%、上海居民杠杆率79.7%；深圳的居民杠杆率则达到94.7%，的确比北京，上海高出不少。

尽管深圳的常住人口只有1766万，远少于上海的2487万，但两市的住户贷款余额却相差无几，深圳为2.87万亿，上海为2.97万亿。

这表明深圳居民的债务压力较大，这种高债务水平影响了从下到上的置换链条，进而影响到豪宅市场的需求和价格。

第三，豪宅市场承压，观望情绪严重。

在3月份深圳二手房成交量达到5000套后，4月份市场又显现出冷却的迹象。

对于深圳豪宅市场而言，情况同样不容乐观，不少豪宅业主开始割肉卖房，如

太古城南区47平2房，深圳湾曾经热门刚需上车户型。去年初成交总价730万。如今同户型报价跌至570万，跌幅22%。

阳光海滨133平4房，近期一套中层成交价2370万。相比高峰期成交价3300万，跌幅达28%。

深圳湾悦府一期263平4房，3年前最高成交单价32万/平，总价8500万。去年底同户型7300万成交，相比高峰期跌了1200万。

据统计，截至今年1月，深圳湾有效挂盘共有17个小区，其中挂盘均价下跌的小区有10个，占比总量的58.8%。

目前，深圳楼市的底部尚不明朗，除了一些价格显著倒挂的新房和价格相当“诚意”的二手房容易成交外，其它房产的交易情况较为困难。

潜在的豪宅买家现在普遍持观望的态度，他们认为继续等待可能会节省一大笔开支。

第四，楼市调控后遗症，好房子几乎零供应。

深圳早期的政策是不支持豪宅的，比如7090政策，为了满足刚需居住需求，限制纯大户型产品的供应，加大中小户型住宅的供应。

从2020年开始，为了抑制楼市过热，深圳供地节奏加快，并对所有出让土地的商品房入市价格做出限制。

限价商品房的入市，一方面压缩了房企的利润，另一方面价格倒挂也掀起了深圳“打新热潮”，利润的缩减叠加住宅的热销，让开发商失去了对产品打磨和创新的动力。

最近两年，市场冷热切换，开发商降价促销以价换量，但谁也没想到“交付”二字会如此牵动购房人的神经。

在过去几年中，深圳楼市曾一度成为全国房价最高的城市。

然而，与其他一线城市相比，深圳的豪宅价格虽然高昂，但其豪宅品质并不能满足真正高端豪宅客户的期待。

这种价格与品质的不匹配，导致一些寻求高品质生活的豪客转向其他城市寻找更符合他们期望的豪宅选择。

总之，深圳人不是抢不动豪宅，也不是没钱，更多是没信心，没有好项目供应。

展望未来，当诸如中海深超总，东角头项目，半岛五期，安托山等新房项目入市的时候，才是真正考验深圳人购买力的关键时刻。