来源：密探财经（ID：Spy Finance）
近日，某大型产权交易所对外发布了一条“综合招商”信息，粗看并无新奇，但详查一番后，就颇为耐人寻味。
这涉及一笔超12亿元的金融债权，此次招商的债权人为恒丰银行长沙分行，债务人为长沙国中星城置业有限公司。
截至2024年6月底，恒丰银行长沙分行对长沙国中星城的债权余额约12.62亿元，其中贷款本金约9.047亿元，利息约3.573亿元。
针对这笔银行贷款，长沙国中星城将其名下位于雨花区劳动东路268号吉联商业中心地上商业及地下室抵押担保等。
具体看，该抵押物为商业综合体“吉联商业中心”，紧邻沙湾公园和体育新城，属于长沙市劳动东路商业核心区域，商场3公里半径范围内有近千万方新建住宅，一街之隔是总投300亿元的体育新城。
恒丰银行此次贷款涉及具体抵押的是“吉联商业中心”101、-202号房产，总建面约14.14万方。
其中，-202地下商业由沃尔玛山姆会员店租赁，总建面约2.46万方，已与沃尔玛(湖南）商业零售公司签订了15年期租赁合同，年平均租金1693万元。
“吉联商业中心”于2017年开业，引进了沃尔玛山姆会员店、徐记海鲜、保利影院、霸王茶姬等众多知名商户，入驻品牌近二百家。经近7年运营，商场经营已较成熟，客流稳定，出租率近80%。
地上商业综合体101号总建面11.67万方，原来曾是保利MALL，现租赁方是长沙常平司商管公司，实际为地上7层，主要经营品牌门店有周大福、老凤祥、华为、VIVO、小米、瑞幸咖啡、奈雪的茶、波司登保利影院等，租金1800万元/年保底租金＋营业利润分成。
有意思的是，2016年4月底，保利商管公司与长沙国中星城签约拿下地上商业101号房产整租权，确定承租期限2017年10月1日至2037年9月30日，租金每季度结算一次。长沙保利商投管理公司在承租过程中与经营商家分别签订了《租赁合同》和《物业管理合同》。
2022年底，整租方换成了“长沙常平司商管公司”，这意味着长沙保利商投管理公司已退出了，具体原因不详。
另据悉，山姆会员店所在的-202地下商业的评估单价11953元/㎡，评估总价约2.94亿元；地上商业综合体101号房产12611元/㎡，评估总价约14.72亿元。
据披露，恒丰银行上述不良债权已由长沙市中级法院强制执行，2023年10月30日启动抵押物拍卖，通过对被执行人财产查封扣划及抵押物拍卖，贷款本金压降至约9.05亿元。首轮拍卖结束后，长沙中院已终本执行。
从阿里法拍平台的历史记录看，去年12月初，长沙市中级法院曾以625.1万元成功处置了吉联商业中心-109号房产，以260.6万元处置了-108号房产等。
作为大头的“-202地下商业”报价2.06亿元、地上商业101号房产报价10.3亿元遭流拍。该年12月中旬二次法拍，“-202地下商业”已降到1.65亿元、地上商业101号房产报价降到约8.244亿元再度流拍，到今年3月上旬第三次法拍，两笔资产价格未变，继续惨遭流拍。
所以说，长沙中院直接“终本执行”了。换言之，就是不再执行处置了。作为抵押物的吉联商业中心惨遭三次流拍，这说明对外报价仍未降到位。
如今，恒丰银行只好亲自“出马”了。从披露看，价格可以再议。再看法拍相关表述，恒丰银行手上抵押物对应抵押额9.5亿元，应该会说当初贷款本金或是9.5亿元。
按法拍公告表述，恒丰银行仍面临两大难题：
一，新整租方“长沙常平司商管公司”将收取商户的租金以往来款名义大额打入其股东账户，却未向长沙国中星城支付应付款。二，湖南高建曾以施工合同纠纷起诉长沙国中星城，长沙中院立案要求处置其名下不动产所得款3亿元，恒丰银行提出了执行异议。
截至去年底，恒丰银行总资产约1.44万亿元，较上年底增幅8.12%，不良贷款率1.72%，较上年底降幅0.09个百分点，仍高于股份行平均1.3%的不良率，而拨备覆盖率152.24%，较上年底下滑0.22个百分点，仅高于行业最低监管标准，较股份行平均219.37%的拨备覆盖率仍有很大差距。
来源：密探财经图库
目前，恒丰银行第一大股东是山东省金融资管公司，持股比例46.61%；第二大股东是中央汇金投资公司，持股40.46%；新加坡大华银行持股3%，位列第三大股东，南山集团持股2.35%，为第四大股东。
7月9日，恒丰银行发行了50亿元二级资本债“24恒丰银行二级资本债02”，期限10年，利率2.32%，而今年2月已发行70亿元二级资本债“24恒丰银行二级资本债01”。
密集补充资本的背后，是当前恒丰银行资本充足率指标面临较大的压力，如去年底时资本充足率11.92%，一级资本充足率11.27%，核心一级资本充足率8.62%。
今年一季度末，恒丰银行资本充足率12.48%，较上年末上升0.56个百分点，一级资本充足率10.97%，较上年底下滑0.3个百分点，核心一级资本充足率8.44%，较上年底下滑0.18个百分点。
7月上旬这次补充50亿元二级资本债，能否改善恒丰银行资本充足率指标，仍有待观察。
