内审知识——小区地下空间都有啥？就是闲聊！

ID：内审师修行与实战

序：为啥要聊一些常识？

前几天，和一亲戚聊天，一位刚入而立之年的小老弟，他一直住在老小区里，刚买了新房，准备买车位和地下室。

我说买负1层的好，他疑惑地问：不是负2层更好吗？

我说负1层通风好，也不返潮，出入也方便。

他说负2层离地面近，不是更不会返潮吗？

搞了半天，他把地下2层当成负1楼，地下1层当成负2楼。

他一直以为楼房的层数从下往上是这样排的：-1楼、-2楼、-3楼（如果有），然后是1楼、2楼、3楼....

虽然小编学过坐标轴，一直都知道Y轴下面，离零近的是负1，远的是负2，但是，如果没住过楼房，没接触过地产，仍会有疑问：是不是最下边一层才是负1层？

老弟问：为啥这样排层数？

我说：因为十八层地狱，就是从上往下数的。

1.小区地下都有哪些东西？

小区地上是一栋又一栋的楼房，其他地方是景观或道路。

但是，小区地下，一般都是全空的（老小区除外），地下空的地方就得有东西啊！

主要有三块：储藏室或夹层、普通车库和人防车库。

储藏室就是地下分成一间一间的小房间，当成储藏室用，一般不能用来住人，通电不通水。

普通车库，就是正常的地下车位，有一层的也有两层的。之所以说是普通车库，就是要与人防区别开来。

国家规定，住宅区要建设人防区域，就是当防空洞用，如果打起仗了，外面来的导弹，甚至原子弹，你躲到人防区域，可以防止被炸。因为这个区域的建造成本要远远高于其他地下空间，配的钢筋更多，混凝土也更结实，更耐糙！

2.储藏室和夹层在哪儿？

正常情况下，储藏室和夹层都处于楼房的正下方，作为楼房身子埋在土里面的那部分。

经常被割成一小间一小间，安上门就是储藏间，为什么要把房间割得那么零碎？盖成像一楼一样的房间不好吗？

如果把楼房当成大树，地下储藏室就是树根的一部分，树根本就应该更结实，更紧密，承重墙和剪力墙要多要密，不然不结实，而且墙体又不能破坏，储藏间只能按照树根需要来设计。

储藏室的价格极为便宜，如果房价是1万的话，储藏间一般在3000-5000左右（当然不同小区会有差异，配置多少和建造标准都有影响），因为只通电不通水气等，一般情况下不能住人，主要是堆放杂物使用。

如果你想买储藏室，可以尽早买，如果入住率上去的话，储藏室相对好卖，如果有两层储藏室，地下一层的好卖，二层的就难卖了，需求量也不是那么大。

至于夹层，其实和储藏室一样，基本上都处于楼房正下方，因为地下车库层高较高，而楼体层高比较低，造成：房屋的负1楼比地下车库的负1层更短，负1楼就像夹心似的，所以被叫做夹层。

被叫作夹层的部分，通常用于：电动自行车的停放和充电。

3.地下车位应该建多少个？

有规范要求，新建小区最少的房屋与车位的配比是1：0.8，即：建100套房子最少得配80个车位。当然也不能完全按套来计算，因为房子大小有别，大约就是125平配一个车位。

但是，为了提升小区逼格，开发商在设计时会提升车位数量，比如：1：2，即：建100套房屋给配200个车位，高档不高档？

或许有人问：规划设计上小区有1000个车位，但实际地下只有800个车位，怎么回事儿？

很简单，规划设计的车位数，包含了地上车位。

比如小区本来设计1000个车位，但地下空间不够或设计不好，只能把部分小区地上空间设计成了车位。

即：800个地下车位 ，200个地上车位。

但是，这地上200个车位只在小区竣工验收时划了个车位线，实际上是不投入使用的。

原因很简单：一是为了人车分离，让小区的行人更安全，二是800个车位还卖不完呢，我建1000个是不是傻？

4.车位有产权吗？为啥能卖？

对于住宅小区来说，99%的地下车位都是没产权的，都属于大产权，即：归属整个小区业主使用。

因为它们基本都属配套车位，而不是商品车位（单独报批报建），原则上来说，开发商是不能卖的，就像小区道路一样，属于基本的配套设施。

原则是原则，地下车位天生具有可分割性，具有使用权专享和流动性。

它本身具有完整的商品属性，拿来卖再正常不过了！

反而是强加给车位的配套属性，显得不太合理。

真要单独授予地下车位产权，同时把房价拉低，也不是不能被市场接受。

所以，现实变成：卖也就卖了，不动产部门和法律层面基本也认可这种事实，银行也能抵押贷款，你再说它们是配套，也没有多大的说服力。

5.地下车位的价格多少合理？

只能说大概区间，而且一房一价，一小区一价，无法完全对标。

总体上，房价10000元一平的小区，车位价大概在10万左右，行情不同，会有浮动；

地下二层的要比地下一层的车位价低约20%。

价格自然也受供需影响，如果小区10000套房，只配1000个车位，价格翻倍也可能！

相反，1万套房配了2成个车位，降价50%也有可能，如果再遇到开发商急着回款，多便宜都有可能。

一个车位的成本价到底应该是多少呢？

如果不考虑房子的成本，单独建车库的话，含土方、含建安、含水、消防等设施，含装修，下来大概2000元一平米，我国幅员辽阔，地区不一样成本也有差异。

正常情况下，一个车位的占地面积是30平米（含道路、设备间的公摊），成本价大概是6万元左右。

所以，只从成本角度考虑的话，6万元就是成本价，如果你再加税金之类的，那就更高了。

当然，很多小区主要卖的是房子，如果地上的房子把所有建筑成本都给填平了，那地下车位卖一个就赚一个，1万元一个也是赚的，主要看你的账，要怎么算。

6.什么时间买车位？

排除掉车位紧张或特高档的小区，正常配置的话，车位越晚买价格越实惠。

卖车位主要有3个时间节点：（1）卖房阶段：这时的车位最贵，除非是必须与房源搭配售卖。

（2）交房前后：此时会以放优惠的形式推售，集中卖的比较多，车位看似优惠多，实际价格还是很高。

（3）交房3-5年后，开发商眼看车位卖不动了，剩下的位置也不太好，就会搞大优惠，能卖一套是一套，此时，最优惠。

所以，如果不是硬性要求，车位可以晚一点买，前期租用也很实惠，车位租金价格一直都很低，很多不入住的业主都会低价出租。

7.我买了车位，为啥还要交车位服务费？

花10多万买了车位，每月还有大几十，上百元的车位服务费，合理吗？

这就像房子一样，就算你不住，物业费也要交。

因为物业要为你提供服务：打扫卫生，水电气暖保通，安全防护等等工作。

车位也一样：公区卫生要打扫吧？灯光、标识标牌要维修吧？出入道闸要管理吧？消防设备要管吧？等等。

8.人防车位有什么特殊的吗？

严格来说，人防区域只能用于人防，当防空洞用，不应该划成车位停车。

现实中，人防区域基本上都规划成了车位，毕竟我们处于和平年代，极个别小区的人防车位不允许卖，大多数都能卖。

你可以去你们小区地下车库观察一下，某个区域的所有通道被厚重的大铁门隔开，大铁门最少也得有20cm厚吧（不要较真儿，蒙的），上面带把手，开关都很费力气，它就是人防门。

被人防门围起来的区域就是人防区域，空间有大有小。

如果你们小区没有，那可能是开发商报批时上交了“人防异地建设费”，即：我不建人防，我从外边买人防指标。

因为，建人防的成本高，而且验收困难，以前很多开发商都选择异地建设，现在工艺成熟了，而且车位可卖，基本都在本小区建了，毕竟真打仗了，让业主们跑人家小区躲导弹也不现实。

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