努力恢复

图：人们在曼谷今年3月21日至24日举行的房地产展上查看别墅和公寓的价格。

泰国由于经济形势仍然疲软，加上今年土地和建筑税折扣到期，房地产开发商在收购新地块时均三思而后行，转而将重点放在了减少库存。

因此，尽管大曼谷地区的土地价格在2024年第一季度有所上涨，但同比涨幅仍低于疫情前的平均水平。

泰国房地产信息中心（REIC）代理总干事维猜·维拉特卡潘（Vichai Viratkapan）表示，自疫情爆发以来，泰国和国际经济复苏并不如预期强劲，而是一直较为低迷。

“负面因素包括家庭债务高企（超过GDP的90%）和利率上升，”他说。“这些直接影响了房屋购买力。”

需求疲软导致住房库存增加。泰国房地产信息中心的数据显示，截至2023年底，大曼谷地区未售出住宅单位数量总计209,894套，价值1.17万亿泰铢，较2022年分别增长13.7%和26.7%。

库存上升导致开发商在开发新项目和为未来项目获取土地时更加谨慎。

此外，继去年折扣15%和2020-22年减少90%之后，今年土地和建筑税恢复按全额税率征收。

维猜表示，较高的利率可能会抑制开发商对土地储备的需求。

收购土地会产生土地税负债，增加持有土地的成本，从长远来看增加开发成本。

他表示，由于金融和资本市场的担忧，开发商在筹集资金方面也面临限制。

谨慎扩张

泰国SET上市开发商暹罗资产首席执行官Kajonsit Singsansern表示，该公司将暂停土地购买三年，并冻结今年新项目的开发。

“如果我们短期内没有开发项目的计划，购买新土地会导致持有成本，”他说。“即使项目完成并且还有未售出的单位，这些单位也要缴纳土地和建筑税。”

Kajonsit 先生表示，由于发行债券和获得项目融资变得更加困难，该公司将专注于增加现有项目的单位销量、减少债务并节省成本。

泰国SET上市开发商完美物业董事总经理Wongsakorn Prasitvipat表示，该公司今年将优先考虑现金流管理，旨在减少库存和土地储备，以避免库存过剩。

“我们将专注于满足预期需求的项目，”他说。“我们不会像往年一样购买大块土地并等待未来的开发，而是在购买土地后立即开发和推出新项目。”

泰国SET上市开发商素帕莱董事总经理 Tritecha Tangmatitham 表示，土地购买竞争的减少导致土地价格上涨速度放缓。

“住宅市场的新推出量有所减少，由于经济形势不佳，今年这种势头将持续下去。”他说，“尽管条件不利，但我们在2024年将推出比去年更多的项目，因为竞争对手较少，导致土地和建筑材料的竞争减少。”

价格指数

泰国房地产信息中心数据显示，2024年第一季度大曼谷空置土地价格指数为407.8，同比上涨5.7%，较去年第四季度上涨3.5%。

2015-19年的同比和环比增幅分别低于疫情前每季度14.8%和4.1%的平均水平。

从2020年第二季度开始，同比增幅连续下滑，从该季度的30.3%降至2021年第四季度的低点1.7%。

该数字从2022年第一季度的4.5%连续上升，到去年第一季度的峰值13.1%，然后在2023年第二季度和第三季度再次回落至6.2%和3%。价格指数恢复至 2023 年第四季度增长 3.4%。

去年是土地和建筑税以更高税率征收的第一年，随后从2020-22年开始减少征税。

郊区崛起

同期大曼谷地区空置土地价格指数同比涨幅最大的地区是佛统府，上涨89.4%。

排名第二的是北榄府 (Samut Prakan) 的 Muang-Phra Pradang-Phra Samut Chedi，涨幅为13.9%、Samut Sakhon (12.4%)、曼谷内城区 (10.1%) 以及 Bang Khen-Sai Mai-Don Mueang-Lak Si- 敏武里-农措-空萨姆瓦-拉甲邦 (4.6%)。

维猜先生表示：“这些变化反映了曼谷郊区土地价格的上涨，这是由城市化、城际高速公路扩建和公共交通线路计划（包括新路线和扩建）推动的。”

他说，这些地区的土地价格并不太高，适合开发迎合潜在购房者购买力的低层住房项目。

该中心表示，由于空置土地有限且价格目前较高，内城区的土地价格略有上涨，导致与郊区相比上涨速度较慢。

然而，泰国房地产信息中心指出，就第一季度土地价格指数同比增幅而言，市中心地区排名第三，这表明仍有一些开发商坚持在这些地区开发住宅项目，特别是公寓。

泰国房地产信息中心 2023 年第四季度的市场研究发现，这些地区的新公寓推出量同比增长10.8%。

这些地区包括巴吞旺区和是隆-沙吞-挽叻区，这两个地区都位列去年第四季度新推出公寓单位数量最多的十大地区之列。

吞旺区以542个单位排名第七，而是隆-沙吞-挽叻区以418个单位排名第十。值得注意的是，这两个地区已经连续几个季度没有进入前十名了。

就价值而言，巴吞旺以104亿泰铢的销售额排名第四，而是隆-沙吞-挽叻排名第五，为65.2亿泰铢。

轨道交通沿线地区空置土地价格同比涨幅前五名的地点，主要是现有主干线沿线，以及连接主要商业区的规划线路沿线。

其中包括绿线的Samut Prakan-Bang Pu和Bearing-Samut Prakan路段，同比增长13.9%。在这些地区，Phra Pradaeng 和 Phra Samut Chedi 是地价涨幅最大的地区。

在北榄府的Muang区，包括Thai Ban和Thai Ban Mai在内的某些地区的土地价格也出现上涨。

地价同比涨幅第二大的是捷运蓝线和深红线的Bang Sue-Hua Lamphong路段，涨幅为10.1%。Phaya Thai、Khlong Toey 和 Huai Khwang 涨幅最大。

绿线的Mo Chit-Saphan Mai-Ku Kot路段和深红线的Bang Sue-Thammasat Rangsit路段均上涨了9%。Bang Khen、Lam Luk Ka、Muang Pathum Thani 和 Sam Kok 涨幅最大。

排名第四的是蓝线的华南蓬-Bang Kae段、金线的吞武里-Prajadhipok段以及橙线的大林禅文化中心，增幅为8.6%。沿着这些路线，Phra Nakhon、Khan Na Yao和Phasi Charoen是土地价格涨幅最大的地区。

排名第五的是深红线的Hua Lamphong-Maha Chai路段，上涨 8.1%。龙仔厝府 (Samut Sakhon) 的 Muang 区、挽邦县 (Bang Bon) 和曼谷艾县 (Bangkok Yai) 涨幅最大。

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