异常信号出现，牛市要来了吗？

作 者： 柯 谈

2025年春节后，不到一个月的时间，楼市和股市都出现异动。

楼市方面，北京、上海、深圳、杭州等几个核心城市，土拍地王频出，二手房成交量和带看量也都创了新高。

股市方面，春节后至今港股涨了20%+，大A也被动跟涨。

熬了三四年的苦日子，黑暗中久久看不到希望。一开年，楼市、股市的异常信号频频出现。

期盼已久的牛市真的要来了吗？

1

春江水暖鸭先知！

对于楼市冷暖，开发商真金白银买地，最有发言权。

北京楼市一开年，土拍市场上演了一场久违的抢地大战。

1月2日，北京2025年的首场土拍，海淀朱房村两块地，成交总价近182亿元，突破北京土拍纪录，板块地王至此诞生。其中：一块地溢价率17.33%，楼面价8.92万元/㎡；另一块地溢价率25.04%，楼面价9.5万元/㎡。

接力土拍，节后两周多时间观察，北京二手房成交量不断上涨。

其实元宵节过后，北京二手房的成交量就在逐周走高，而在刚刚过去的周末，更是迎来了成交小高峰。

从实时成交看：2月22日，绿中介链家实时签约量565套；23日实时签约680套，周末总成交1245套。

据统计，在(2.17-2.23日)一周内，北京链家共成交了2417套二手房，较前一周的1844套，增加了573套，环比上涨31%。

以北京链家50%的市占率换算，全市一周内共成交二手房约4800套，按照这个成交量计算，2月北京楼市二手成交量很可能会突破荣枯线15000套，小阳春行情已经提前到来。

2

春节后这段时间，上海二手房市场，有点火！

根据网上房地产数据显示，上周六、周日两天，上海二手房网签分别为1291套、1222套，这是一个什么水平？有点接近于2024年年底的疯狂劲头。

去年12月，上海二手房全月网签29711套，创下近45个月新高，单日网签超过1200套的也只有5天。

截至上周末，2月上海二手房网签12565套。按照这个趋势测算，2月份二手房成交量应该会突破16000套。

以下是上海头部中介的带看量和付定金数据，春节后直线上升，并且大幅超过去年春节后数据。

这些数据预示了2月二手房成交量不会是昙花一现，带看人数和下定人数，很快会反映在3月4月的成交上，3月、4月上海二手房成交量甚至有可能突破3万套。

另外，土拍市场又给上海楼市烧了一把火。

2月20日，上海2025年第一次土拍，四块地都是高溢价成交，向市场发出了强烈信号：上海楼市止跌企稳可期，开发商已经开始内卷抢地了。

瑞虹新城板块的一块地被金茂溢价38.2%抢下，楼面价高达11.75万元/㎡，成为上海虹口“新地王”。 这一价格也直接冲到了全国楼面价的第三名，仅次于去年8月绿城拿下的上海徐汇斜土地块和去年末宸嘉发展拿下的徐汇龙华地块。至此，全国楼板价top3都被上海拿下。

此外，从最近三年上海土地的供应来看：去年一共只出让了47幅地块，成交面积为161.35万方，差不多是2023年的40%，不到2022年的15%。

三年土地供应量连续缩减，2025年，每批次土拍的量也是少得可怜，这就意味着：今年乃至接下来的两三年，上海楼市新房供应比较紧张，供求关系开始发生变化，

需求端，上海楼市新增购买力源源不断，核心区城市旧改大大提速，主打一个拆迁土豪不差钱。

1月14日，上海市印发了《上海市深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划的实施方案》，预示着上海将会迎来新一轮大规模拆迁旧改。

说干就干，今年1月，徐汇区斜土路街道江南新村正式启动动迁征询工作，共1187户家庭。

参考此前东安新村拆迁案例，江南新村拆迁补偿单价预计可能达到15万/㎡，甚至可能更高，毕竟地块靠近徐汇滨江。

一句话：2025年上海楼市新房供应端锐减，需求端还在激增，新房二手房市场联动，2025楼市行情一定比2024年强，止跌回暖板上钉钉。

3

春节后，深圳新房供应依然稀缺，供不应求成为常态。

2月22日，深圳蛇年第一个超级热销的新房红盘诞生。当天上午，位于龙华北站的中洲迎玺开盘，2990批客抢780套房，现场超过3000人排队抢房，堪比春运排队现场。

认购比3.8 :1，意味着近4人抢1套房，这也是2023年以来，深圳认筹人数最多的商品房项目。

今年第一季度深圳计划入市的商品房仅58.6万㎡、6130套，较去年同期下降了45%。

中洲迎玺疯抢的背后，正是蛇年深圳新房依然供不应求的一个缩影。

我要重点强调的是，深圳的住宅用地出让数量，从2020年高峰期的接近40块，缩减至2024年的6块，5年缩减了85%以上。按1到2年的开发周期推算，接下来深圳新房供应将会越来越少。

二手房方面，年后的深圳开始起量了。

据深房中协统计，上周，深圳二手房录得1408套，环比增长11.7%，连续三周反弹，已经走出春节假期的成交谷底，以深V的姿态迅速回暖，三月开始，深圳楼市小阳春会很火热。

四大一线城市楼市历经三年的持续下滑，目前，二手住宅价格指数整体已回落至2016-2017年的水平，最近几个月，二手住宅价格跌幅开始逐渐放缓，并且已经开始出现跌无可跌的迹象，底部特征明显。

4

以深度求索、宇树科技等为代表的“杭州六小龙”名声鹊起，将杭州这座城市推向了新的关注度，也引发了一波“楼市热度”。统计显示，2025年春节后，杭州新房市场找房热度较1月份上涨65%，二手房市场找房热度上涨66%，租赁市场找房热度上涨132%。

趁着这波热度，杭州节后迫不及待的搞了三次土拍。其中：

2月20日，上城区城东新城地块楼面价47486元/㎡，是今年在杭州诞生的第三个“板块地王”。2月25日，上城区安琪儿宅地，成交楼面价50683元/㎡，刷新了杭州涉宅地块成交楼面价TOP3的位置。

二手房方面，杭州节后两个多星期的时间，带看量等楼市先行信号，出现异动。

截至上周末，15天之内的带看量创了新高，达到了38w＋，三月的火热行情值得期待。

5

节后楼市回暖迅速，股市这边也出现异动。

港股方面，恒生科技指数从1月14日的4221点一个月左右时间涨到现在的接近6000点，涨幅高达39%；恒生指数从18874点涨到了现在的23000点左右，涨幅高达24%。

在港股的带动下，大A被动缓慢跟涨，人工智能板块成为领涨的龙头。

实际上几天前，国外一张“中国‘十巨头’击败美股‘七姐妹’”的图就已经在各处刷屏。

外媒将阿里巴巴、腾讯、美团、小米、比亚迪、京东、网易、百度、吉利、中芯国际列为这“十巨头”，并直言“（美股）‘七姐妹’正在给中国‘十巨头’让位。在过去几个月以来，硅谷巨头们表现平平，但中国股票却在持续上涨。

其实早在春节期间，Deepseek火遍全球，就点燃了资金的热情，增强了市场对三五年后AI应用能大规模落地的信心。

2月初，高X、瑞X、X摩、德X等等一大堆顶级投行集体从看空转向唱多。

高X说：MSCI中国指数今年有14%的涨幅，从目前的66点升至75点；乐观预期下，该涨幅有望达到28%。

德X甚至用了中国版“斯普特尼克”时刻这样的重磅词汇，还说：中国股票牛市始于2024年，并且会超越之前的高点。

1月24日至2月13日，外资回流港股市场近130亿港元，且主要配置相对估值折价较高的科技和消费行业。

以摩XX通为例，该公司在2024年年末持续增持港股。12月23日，摩XX通买入134.4万股顺丰控股H股，增持金额超过4600万港元。同日，摩XX通还买入了136.74万股潍柴动力H股，增持金额超过1600万港元。

与此同时，内资也在加速流入港股。2025年以来，南向资金整体净流入金额就高达1853亿港元。仅2月21日，南向资金净买入140.35亿港元。其中，阿里巴巴-W、中芯国际、中国移动分别合计获净买入约62.54亿港元、10.87亿港元、7.97亿港元。

内外大环境呵护下，节后，港股牛气哄哄，大A也跟着开启阶段性反弹。

6

那么，楼市和股市的牛市来了吗？

客观来看，一二线城市的楼市小阳春正在到来，但绝大多数城市应该就是成交量的阶段性反弹，之后就会继续凉凉。

不过四大一线和杭州成都等几个热点城市在2025年会迎来结构性小牛市，不仅新房二手房成交量大幅超过去年，而且核心板块房价会上涨。2025-2026年能否迎来房价30%以上的大涨，还要看货币政策的力度和一线放松限购的尺度。

港股牛市已经来了，而大A的牛市还任重道远。股市和楼市的根本区别就在于，楼市可以投资，而股市则是投机。房价一旦上涨，大家会持续入场，而股价一旦反弹，大家都会套现离场。

遥想2020-2021年，在全世界都处于水深火热之中时，唯独我们率先恢复崛起，引领世界经济增长。在全世界都在通缩的时候，唯独我们在通胀。当时我们房地产走牛，股市走牛，形势一片大好，经济欣欣向荣。

也许正是因为经济一枝独秀，资本快速扩张，债务过度膨胀，使得我们有足够的信心下定决心开始整治“三座大山”。所以，从2021年开始，针对房地产、教培、医疗以及互联网、金融、平台经济的一些列整改陆续开始。

仅仅一年之后，我们就从通胀进入了通缩，而国外则从通缩转变为通胀。

其实，无论再大的经济体，无论再复杂的国际环境，一个国度和民族的崛起，往往都是从一个标志性事件，一个伟大的公司开始的。

2025年开年，深度求索、杭州六小龙、哪吒2等一系列事件，好像都在昭示着，拐点来了，我们的国运来了！

不管是周期牛，还是人造牛，都可以，因为我们太需要一个牛市提振士气和国运了！