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楼市温州  LOUSHIWENZHOU

去年，S2线通车，再加上人员流动恢复、S1线周边多个新盘交付，温州轨道交通客流量暴增。

根据省轨道交通建设与管理协会发布的2023年度统计分析，去年温州轨道交通全年累计发送旅客2196.94万人次，比上年增长173.5%。

从数据看，温州轨道交通客流量进步非常明显。经常乘坐S1线的市民，也能感受到这一点。

不过，进步仅仅与过去比，与其他城市相比，差距仍非常明显。比如，温州轨道交通客运强度仍仅0.09万人次/km，远远未达预期水平。

就大部分温州市民而言，温州轨道交通并未走进他们的生活，仍有一种“有了却像没有”的感觉。

金温铁路城区段未完全拆除、沿线土地开发不足，成为当前制约温州轨道交通客流继续增长的两大重要因素。

2020年起，金温铁路城区段已拆除惠民路以东路段，也为沿线土地开发提供了空间。

然而当前，S1线开通已5年了，沿线虽然不能说没有真正的TOD项目落差，但确实没有一座TOD项目尽如人意。

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TOD（Transit-Oriented Development），是指以公共交通为导向的开发模式，以公交站点为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”，方便选用公共出行方式。

结合轨道交通，可以理解为地铁上盖物业。就温州轨道交通以高架轨道、车站为主，一般需依托周边地块开发。

TOD开发模式，有利于解决交通拥堵问题，提高土地利用率，创造商业效益，最终改变城市发展格局，优化城市空间形态。

比如，上海的天空之城，重庆的龙湖·光年，香港的IFC，东京的六本木，都是知名的TOD项目。

参照这些知名TOD项目，当前温州已建成的所谓TOD项目，都成了“小儿科”，并未发挥太大作用，更谈不上对城市发展格局的改变。

最知名的要数S1线科技城站旁的TOD国际新城，推广名直接带着“TOD”。这座TOD国际新城，由印象汇与3座住宅组成，由天桥及商业步行街连接不同的住宅地块。

这里是当前浙南科技城人气相对旺盛的区域，但TOD范围内功能较为单一，远离各大产业园区、配套设施，从而未达预期效果。

最典型的，要数印象汇艰难的招商。开业一年多了，才好不容易招来一些知名品牌。

另一个TOD项目，要数S1线奥体中心站上方的奥体城。该项目同样以住宅为主，有一幢亚朵酒店，车站上方一座不大的商业设施，正在打造一座奥特莱斯，能否成功尚且未知。

从S1线奥体中心站前往万达广场，需步行近400米，还要穿过大马路，距离不算太远，但已构不成TOD。除万达广场、奥体中心外，前往龙湾中心区其他设施，就超出了步行范围。

万达广场

S1线瑶溪站旁，在建的南洋未来社区，倒是有一定规模的商业，还有商务楼。

S1线文昌路站还只是个预留车站，尚未启动建设，其北侧地块也规划了一座含商业、商务等功能在内的综合项目，最近刚刚动工。

文昌路站项目效果示意图

而S1线德政站，有3幢商务楼，商务楼之间还强塞了几栋住宅，商业则依托这些商务楼的裙楼。

除了上述项目，像S1线潘桥站、三垟湿地站，与车站连接的都是社区商业（包括在建），其他以住宅为主，而非真正意义上的商业综合体。

至于S1线瓯江口站、瓯华站，天空树、光辉之城两个项目建设进展非常缓慢，预计商业部分难以如期交付，将对瓯江口的生活配套造成影响。

总体来看，S1线各大车站的TOD项目，确实不太成功。

至于通车才半年的S2线，沿线车站TOD开发更差。

其中，S2线旭阳路站与在建的CFS中金汇相连，旁边又是南虹广场，预计会形成一座现代化商圈。

除了旭阳路站，S2线其他车站周边均无真正意义上的TOD开发，像万岙站与正大广场、莘塍站与新湖广场，也都要步行两三百米，还得穿过大马路。

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为什么上述TOD项目大多不尽人意？地段不佳、周边不成熟！

轨道交通S1线

作为高密度、高集聚度的TOD项目，需足够的人流来支撑，而S1线、S2线大多途径郊区，难以支撑起真正的TOD项目。

因此，像S1线部分车站的TOD项目，仅设置社区商业，也是与其所在板块的实际情况相符的。

至于印象汇等商业综合体，就其所在板块的发展现状而言，还需一些时间培育。

另一个问题在于，沿线的重大设施，距离车站超出了步行范围，比如附二医龙湾院区、附二医瓯江口院区、市人民医院娄桥院区等，以及中央绿轴区域、龙湾中心区、瓯海中心区的各类公共场馆。

而在一二线城市，挖掘交通枢纽优势，将客流量有效转化为商业流量，带动服务业发展，是打造新商圈的普遍方式。甚至可以说“无商圈不TOD”。

因此，S1线需在核心地段建设一座TOD项目，对整条线路起到引领作用，最合适的位置，就是惠民路站。

这里地处中央绿轴区域，周边较为繁华，能与世纪公园融合、互动，并与印象城MEGA及东侧G-16地块组成现代化商圈。

就惠民路站的TOD开发而言，并非仅有商业综合体就完事了，而是要包括商务楼、星级酒店、服务公寓等，建设真正的城市综合体。

倘若该地块容纳不了那么多功能，可将部分业态放置在东侧的G-16地块建设，但需惠民路站与世纪公园、G-16地块、万科中心及印象城MEGA以空中廊道连接，形成步行友好区域。否则，TOD、现代化商圈的效果也会大打折扣。

同时，像新桥站、龙霞路站、永中站等周边较为成熟的车站，亦可推进类似的TOD开发。

还有奥体中心、惠民路站、龙霞路站等，还应布局各类酒店，服务于奥体中心、龙湾国际机场、高铁温州南站，并成为连接老城区、中央绿轴区域的关键节点。

至于其他车站，暂难支撑起真正的TOD项目，但其他大型公共设施、配套设施在选址时，可优先考虑这些车站附近，以培育客流、方便市民。

至于S2线各大车站，尤其是温州湾新区、乐清经开区附近的车站，可建设一些商务楼，将附近产业园区里的企业总部及设计、研发等部门，集中安置于此，可培育更多通勤客流。

毕竟，这些部门的职工都是白领，他们不愿生活在工业区，宁可长途通勤。而有些制造业企业，企业总部需靠近厂区，不方便迁往核心城区。这是一个折中办法。