万达集团创始人 王健林

作者 | 邱鑫浩

来源 | 邱处机

时来天地皆同力，运去英雄不自由。

曾经多次坐上中国首富宝座的王健林，如今为了600亿的续命钱，低下了高贵的头颅。

2024年3月30日上午，大连万达商管集团与太盟投资集团、阿布扎比投资局、穆巴达拉投资公司、中信资本、ARES在大连香格里拉酒店举行签约仪式。

根据协议，今年1月新成立的大连新达盟（其子公司为珠海万达商管），将获得投资人约600亿元的投资，这是中国近5年以来最大的一笔私募股权投资。

注资后，太盟等投资人将总计持股新达盟60%，而大连万达商管仅持有40%的股份。这意味着王健林将失去珠海万达商管的绝对控制权，而后者管理运营着全国近500座万达广场。

也许正是这样的失意，本来应该是主角的王健林缺席了当天的签约仪式。

一

上市受阻

作为国内最早一家开始去负债的地产公司，万达从2017年便开始“断臂求生”。

彼时国内地产行业调控，正在全球快速扩张的万达突遭“股债双杀”，被证监会排查授信风险。

为了缓解流动性危机，王健林接连抛售旗下酒店和文旅项目，放弃大量海外资产，仅仅在一年多的时间里，万达便清偿了2000多亿元的债务。

本来应该轻舟已过万重山的王健林，为何到了2024年依旧深陷债务危机？这一切还要追溯到2021年的那个对赌协议。

自2019年剥离房地产业务以后，万达开始专攻商管业务，并在2021年全面实施“轻资产”战略，成立了珠海万达商管，寻求单独上市。

Pre-IPO阶段，珠海万达在原有四大巨头战略投资之外，又引入了PAG（太盟投资集团）、碧桂园、中信资本、蚂蚁集团等投资者，总计380亿元。

根据协议，万达需要保证珠海商管的利润要求，以及在2023年12月31日前上市。如果未能上市，投资者可以要求万达按照年化8%的利息回购部分或全部股份。

这意味着，一旦不能达到要求，万达需要支付超过400亿元的费用给到投资方。

虽然有些压力，但当时王健林对珠海万达的上市还是充满了信心。但他没想到的是，这条上市之路却充满了波折。

自2021年10月首次向港交所递交招股书以来，珠海万达商管已经四次递表，但四次都已失效。

一方面，自华夏幸福暴雷后，投资者对房地产及房地产管理公司的信心仍然没有完全恢复，商管公司本身的业务和估值也受此影响，因此上市有较大阻力。

另一方面，盈利问题也是影响珠海万达商管上市的一个不确定因素。

一般来说，在商管公司上市时，资本市场最看重其盈利可持续性，以及和关联公司交易的情况。

据珠海万达商管数据显示，2020年至2022年，其平均出租率高达98.6%，2022年的租金收缴率更是为100%。

但是据山东、河北一些万达广场商户的反映，出租率不可能那么高，有些万达广场的空铺情况其实非常严重，而且还存在租金管理混乱的问题。

除了租金问题，关联公司的经营情况也影响着珠海万达商管的盈利能力。

截至2022年末，珠海万达商管65%的收入来自万达集团持有的项目，35%的收入来自独立第三方项目。也就是说万达商管大部分的毛利增长，来自65%的关联方项目。

这种情况下，如果万达集团发展良好，那么珠海万达商管的估值则水涨船高，但如果万达集团出现流动性危机，就会影响资本市场对万达商管的信心。

因为这些因素，珠海万达商管的上市之路才如此艰难。

二

断臂求生

截至2023年上半年末，珠海万达商管的现金及现金等价物余额为146.92亿元。

眼看短期上市无望，王健林一时心急如焚，他必须未雨绸缪，毕竟账上的钱还不够一半的回购款，更不要说其他的短期有息负债。

于是他又像六年前那样，开始清仓大甩卖，回笼资金。不但卖了十几座万达广场，王健林甚至四次出售万达电影的股份，退居第二大股东，告别了他心中的世界电影梦。

但这些还远远不够。

2023年12月12日，为了应对上市对赌危机，大连万达商管集团宣布与太盟投资集团签署新投资协议。

太盟将联合其他投资者，在其2021年的投资赎回期满时，经大连万达商管集团赎回后，对珠海万达商管再投资。如今这笔600亿元的投资，便是对这份新协议的落实。

两年前，珠海万达商管的估值是1500亿，大连万达商管持有其78.83%的股份。而按照新协议，大连万达商管在新公司大连新达盟的持股比例将降到40%，失去对珠海万达商管的绝对控股权。

王健林获得的回报便是消除了对赌风险，没有了还债的高压。

至于大连新达盟未来将驶向何方？存在着许多变数。

作为这次投资方的主导者太盟投资，是PE圈人尽皆知的私募大鳄，他们擅长的就是并购重组。

“我们的控制权就体现在一个方面，那就是随时可以任命或更换CEO。“太盟投资集团执行董事长单伟建就曾经直言不讳，风格十分强势。

被太盟选中的公司，原有股东往往会失去话语权。而在经过一番改造重组后，太盟一般又会将其溢价出售，由此创造收益。

这次的大连新达盟，不知道是不是同样的命运？

三

枭雄落寞

如今的王健林早已没有往昔的意气风发，他基本不再接受采访，变得愈发低调。最近一次公开露面，还是在2024年1月24日的万达年会。

不过心力憔悴的王健林无法像以前那样载歌载舞，只是做了一番简短的经营业绩汇报，提醒大家注意降本增效，便悄然离去。

和万达一样过着紧日子的，还有万科、碧桂园等一众房企。

就在前天，万科发布2023年财报时，首次打破连续31年分红的举措，决定2023年不再分红。郁亮等多位高管还集体表态，将自己的薪资降到每月税前1万元，并自愿放弃年度奖金。

如果不是现金流紧张，何至于此。

当然万科董事会的解释则更加圆润：“目的是保留更多的现金储备，以确保经营安全。“

房地产高歌猛进的时代已经过去，曾经给予的红利早已暗中标好了价格。

激进的恒大早已下了牌桌，就连优等生万科也在如履薄冰。

在一片黯淡下，我的耳边不时有几道声音回荡，令人感慨，令人唏嘘：

“什么清华大，北大，不如胆子大。“

“先定个小目标，比如挣它一个亿。“

………………………

（全文完）

【邱处机简介】

福建龙岩人，今年30岁，现在常驻北京。公众号专注于撰写商业牛人的成长经历和认知升级，让我们一起向他们学习，不断成长，不断进化。