心心念念的配售型保障房终于要来了，而且即将在广州落地，我们之前一直也在呼吁，如果现在想买房的，一个是等一线救市政策全部出尽再考虑，现在来看挤牙膏还需要一段时间；而另一方面就是看看这个配售型保障房的面世，因为这种就是给纯居住刚需去提供的，而且不同于以往的保障房，现在从地段、面积和要求方面都会有新的亮点了。

就在8月6号，广州市住建局发布了《广州市配售型保障房管理办法》的征求意见稿，期限是从6号-15号，内容还是挺广的，涉及到了配售型保障房的规划建设、申购配售、产权和后续管理等内容。

直接给大家说重点吧，首先是哪些人可以有购房资格呢？如果是本科以上学历、中高级职称、高技能人才或者人才绿卡持有人，满足其中一个条件，就可以不受户籍和年龄限制，硕士社保1年，本科2年社保要求；如果你不是上述的人才，那你要满足有广州户口、申购前三年到现在广州没房、没享受过购房优惠并且累计缴纳社保3年，年龄要求满30岁，如果满了50岁不受社保年限要求。

这个申购条件我觉得还是比较容易的，而且重点其实也很明确，要不就是吸引本科以上的人才过来工作交社保，要不就是你得是本地户口的，为本地社保做出了贡献的，社保这个东西我们之前也说过了，在落户越来越容易以及弱化后，社保将成为大家通行的一个必需品了，没有社保的人，地方是不太欢迎的，因为现在出生人口越来越少，就像今年上半年结婚人数同比减少了49.8万对，预计今年结婚人数会创下1980年以来的新低了，没人结婚，自然生孩子的就更少了。但是现在要领养老金的却越来越多，老龄化进度持续在加快，所以才有渐进式的延迟退休的放风出来，也是让这些80后、90后做好心里准备，将来最先承受的肯定就是这两批人了，90后惨一些，啥都没捞着，啥都得身先士卒，想想我自己也是90后，哈哈。

第二方面，面积有多大呢，原则上是控制在90平以下，如果是从房企手上收过来的会适当放宽，房型多数是2-3房，以现房状态进行出售。这个其实也能理解，现在这种配售型保障房主要两部分组成，一方面是广州安居集团在自己建的房子，另一部分是通过收购开发商手上的房子组成的，所以开发商的房子没办法拆了减少面积，而且90平也是很多家庭的刚需面积了，现在鼓励生三胎，但是保障房反而搞个50平的话也不是很合适，而且现房也是安全的，不会说买个保障房还烂尾了，而且有国资做背书，安全性还是有一定保障，只是原本从房企手上拿回来的房子就得打个问号了，里面的质量和偷工减料的东西这点大家还是要长个心眼，毕竟，这几年房企都快活不下去了，留下来的房子会有多好的质量，相信大家心里有数。

第三，购买价格方面会按同地段商品房评估价格的一定比例进行确定，具体项目中不同楼栋、朝向的价格浮动比例不超过20%，而实际价格会在后续公告中发布。而之前官方曾经说的是保本微利来描述价格，现在说的相对具体一点了，但还是留了一个悬念，而大家参考像福建、成都等地方的价格来看，一般都是同地段商品房的一半左右，而前段时间佛山也发文了，说不超过60%价格，我们估计也就是按照法拍中的二拍价格进行销售，大概是5折到65折之间，而像黄埔区很快就有这种房子入市来卖了，到时候大家可以关注一下，而且一个家庭只能买一套，三年内不得转让。

第四方面，如果过了三年，能卖出去吗，答案是可以的，可以拿到指定的专营机构设立的流转平台进行挂牌销售，但是接盘的对象也要是符合购买配售型保障房条件的个人，出手价格不高于原购房价格，如果挂牌一年还是无人问津的，可以向专营机构申请回购，回购价格最高是按照购房价格每年扣减1%计算，意味着如果你100万买来的，过了10年，想申请回购，申请的最高价格就是90万，也可能会比90万更低。

大家最关心的重点就是上面几个了，因为广州之前就有类似公租房、共有产权房等，但是现在是全部分成了配售型和配租型保障房，所以买了共有产权房的估计会比较惨，青黄不接的时候接盘了，没搞多久就黄了。而上个月广州就搞了保障房集中开工的活动，今年就会筹建房源超1万套，有三个在市中心，分别是天河、荔湾和海珠都有房源，所以现在这种配售型保障房和过去的那种保障房最大的区别就是，地段是有足够的竞争力的，对刚需人群的吸引力更强。

因为大家印象中的保障房，要不就是质量很一般，要不就是在远郊鸟不拉屎的地方，或者配套非常拉胯，所以即使刚需想买，就这种地段，也没多少人会去接盘，宁愿多花钱去买地段稍好一点的商品房了。但是现在配售型的保障房呢，像天河的保障房建在中海康城旁边，海珠的建在中海大境旁边，黄埔的非常靠近区政府，就这种地段，相信很多刚需还是会留下口水的。

而接下来对楼市会有什么影响的，如果是同地段商品房价格5折的话，那肯定对刚需购房者来说福音了，不要说保障房有多少缺点或者不足了，只要价格够低，对购房者来说就是一种新的选择，所以分流掉不少商品房的刚需客群是大概率的事情了，就像一套郊区商品房和一套市区的保障房，在价格相差差不多的情况下，如何选择，相信多数人会去买入市区的保障房，当然这一切都还是建立在有稳定收入的前提下。

我们一直说不要加太多的杠杆在现在这个时候，因为现在连山东事业编都在逐步开始转变成企业合同工了，所以未来没有完全稳定的工作，只有自身能力的稳定，就像90年代下岗潮，多少国企员工下海后失去了方向，就是因为躺在温床太久了，而如果后续这些编制员工也回炉重造的话，那才是打破铁饭碗的重要一环，因为谁都想去分蛋糕，没人努力做蛋糕的话，最后就是大家都没得吃。

而炒房客现在是最焦虑了，刚需客户没有了，原本买了底层老破小或者郊区刚需房的那些业主就比较惨了，因为他们的房子会更加难出手，而底层商品房一直滞销的话，中部的房子一样会出现堰塞湖，当然，顶层的核心区域改善商品房受到的影响不大，因为这群人是少数的，反而会让市区的大户型改善房源变得更加稀缺了一些，因为地段就这么多，有一部分分流去建了小户型的保障房，自然核心区的大户型的商品房也就更少了，所以接下来楼市还是会容易出现断层，就是改善类商品房交易保持好的状态，配售型房源入市抢夺刚需商品房和老破小市场，留给房企的空间也就能完全想象到了。

因为房企现在已经开始在7折甚至6折卖房了，其实房企也知道，配售型保障房就是他们的最后退路，如果再6折以上还不能出货的话，那只能打个5折卖给地方政府了，然后地方再把这种房子以保障房的形式入市销售，相当于改头换面，从商品房变成配售型保障房了。

所以现在要急着买刚需房的客户真的不用急，一方面是一线的救市政策都还没出完，另一方面是配售型的房源进来，还会进一步冲击二手房的价格，想想看，你家小区旁边如果有5折的保障房在卖， 房龄更新，同样享受学区、配套等，那你家小区的价格还可能上涨多少呢，具体市场接受度如何，咱们可以观察后续入市的黄埔区的保障房了。