在7月30日召开的政治局会议上，除了分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，出现了一个很有意思的提法——“反内卷”。

内卷的风已经席卷了各行各业，让打工人深恶痛绝、苦不堪言，没想到居然惊动了政治局。

曾经，房地产市场也是内卷的重灾区，产品、价格和品牌，无一不是流血的战场。可卷着卷着，蓦然回首，才发现已经没有接盘侠了。所以，房地产又变成了需要政策重点救助的对象。

壹

这次政治局会议仍然把房地产看作需要持续防范化解风险的重点领域，关于房地产“坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房”的提法无疑最吸睛。这意味着国家队收储商品房动了真章。

这一段时间以来，由国家出手统一回购商品房做保障房的这个思路一直在推进。此后，央行和住建部又多次重申收购保障房工作的迫切性和重要性。

号角已吹响，越来越多的城市投身于这场鏖战。根据中原地产研究院统计数据显示，截止日前，包括广州、杭州、苏州、郑州、福州、长沙、天津等地在内的60多个城市已经出台了由地方政府或者国企收购存量住宅，用作保障房的政策。

贰

回溯至2014年，国内多个城市房地产市场遭遇了供大于求的严峻挑战。

自2015年起，国家密集出台了一系列救市的政策。为了降低购房成本，激发市场需求，降息、降准、优化公积金政策等常规策略不断出台。与此同时，房企却选择了逆潮而动的骚操作，在高库存的背景下，反而选择调高房价。

然而，更令人意外的是，这一系列“涨价去库存”的举措居然迅速见效，不仅有效缓解了房地产市场的库存积压问题，还显著加速了房企的销售进程，部分城市的房价更是在此期间实现了翻倍式增长。

不过，“涨价去库存”所引发的连锁反应也被深深烙印在历史的进程碑上。不少人选择加杠杆入市，投机性购房需求激增，部分区域房价泡沫迅速膨胀，给普通购房者带来了更为沉重的经济负担。

假设一下，倘若没有2015年的那轮涨价去库存政策，或许国内房价泡沫的累积过程会更加平稳可控，对民众经济生活的冲击时不时也可能相应减轻？

从“涨价去库存”到“以购代建”去库存，快十年了。

叁

7月29日，郑州市首批1999套配售型保障性住房正式启动公开配售工作，成为全国范围内率先开启“配售型保障性住房”配售、交付的城市之一。

虽然配售型保障性住房有着种种的先天不足，比如，套型、面积和销售价格都被限定，而且对购买人群也有严格的限制条件，那些住房有困难且收入不高的群体，或者城市需要引进的人才才有资格购买。但六七千一平的价格是真香啊。

然而，无论是国家队下场收购商品房用作保障房，还是如郑州这般自建配售型保障房，虽然能为楼市拖底，是构建房地产新模式必不可少的一环，但环环总觉得保障房的帐有点算不过来了。

郑州自建的配售型保障房的价格只有周边商品住房价格的一半左右，主要是因为土地价格、建安成本低，加上不以赚钱为目的的导向，利润不超过5%，才能把价格硬控下来。

为了支持国家队“以购代建”去库存的行为，早在去年1月，央行就启动了一项规模为1000亿元的租赁住房贷款支持计划，选定了重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等八个城市作为试点区域，助力批量收购存量住房做租赁房的行动。

5月17日国新办政策例行吹风会提出，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，并决定提供高达3000亿元的再贷款资金支持，1.75%的优惠利率将有效带动大约5000亿元的资金。

在政策的大力支持下，商品房与保障房市场将逐渐分割，这是毫无争议的事实。

然而，深入剖析市场实际运作机制，我们发现保障了暗藏的风险。

一些热点城市之所以出现改善热潮，实则依赖于其背后的置换链条——购房者通过出售现有旧房筹集资金，进而购入更为宽敞或品质更高的改善型住宅。但如果原本可能购买老破小或刚需房的潜在买家，转而购买保障房呢？一旦老破小等二手房难以售出，那些靠出售二手房获得资金来源的改善型客户将无以为继，这一置换链条也会被打破。

因此，保障房数量的增加不仅会对直接的刚需房市场产生影响，更会通过置换链条的连锁反应，间接波及到改善型住宅市场，使得后者难以在孤立的环境中独自“坚挺”。