这里曾经辉煌，如今为什么被温州人遗忘？

近年，温州有很多新兴板块，令人瞩目。与此同时，也有很多曾经耀眼的板块，如今慢慢被人遗忘。

优质资源迁出、缺乏历史文化，成为这些板块落寞的主要原因。

除了去年分析过的景山板块，类似的还有状元板块。

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去年年底，位于状元江边的外滩尚品，交付了。

外滩尚品盘不大，共仅4幢小高层、高层住宅，外加1幢酒店。

2幢26层的高层住宅位于北侧，享有一线瓯江江景。2幢17层的小高层住宅位于南侧，南面是河道。

这样的布局，让整个小区具有一定的均好性。

从外立面看，外滩尚品品质不错，唯独就是小区小了点，园林景观的施展空间有限。

2个多月过去了，外滩尚品的二手房，有成交吗？价格如何？

据周边中介经纪人称，外滩尚品以自住客群为主，少有投资客，从而挂牌房源极少。

为数不多的几套挂牌房源，报价约24000元/㎡，但均未成交，也不太愿意降价，来看房的购房者也不太多。

只有一套急卖的低楼层江景房源，以约18500元/㎡的极低价成交了。

以该价格计算，以当初购入时含装近25000元/㎡的价格，损失了约6000元/㎡。

由于价格过低，明显低于市场价，属于捡漏，这套房源的成交速度非常快。该房源的成交，不代表该小区的实际二手房价。

接下来，想以这个价格捡漏外滩尚品，恐怕基本没有机会。

至于其他挂约24000元/㎡的房源，与当初开盘时含装约25000元/㎡均价相比，略有下浮，但下浮水平比多数同期新盘小。

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虽然要极低价才成交，但在当前低迷的市场环境下，仅凭挂牌量少、报价坚挺，外滩尚品的二手房表现，仍优于温州多数新交付小区。

重要原因在于，外滩尚品是状元多年来仅有的一个新盘，本身品质不错，周边没竞品，而状元当地居民也有大量改善居住需求。

至于不久前大热的横街安置房，购房者以刚需、养老等需求为主，有大量鹿城外溢客户，与外滩尚品不是同一购房群体。

作为江景房，少有投资客，也少有购房者关注，能看出状元是一个封闭型的板块。

像外滩尚品这样的改善型楼盘，哪怕品质不错，还有地标加持，知名度还是非常有限，很难吸引板块以外的购房者，就连相邻的瑶溪、蒲州都吸引不了。

相反，滨江CBD、绿轴、蒲州等板块，不断吸引着状元的购房者。龙湾永强片的购房者，则跨过状元，直奔滨江CBD、绿轴、蒲州等板块。

都说蒲州、状元同属一个片区，城区也确实已连成一片，但蒲州能吸引更多鹿城外溢购房者，包括很多首改购房者，而状元连刚需购房者都很难吸引。

就算是横街安置房，主要因素还在于价格低、有江景，否则也很难吸引到鹿城外溢购房者。

很多状元以外的购房者直言，如果买在状元的话，“没面子”。

其实，状元并非一般意义上的城郊结合部，外滩尚品周边一圈有着浓厚的城市氛围，配套设施齐全，生活非常便利，足以满足中产阶级的基础生活需求，甚至有些慢生活的味道。

然而，这样的城市氛围，并没有向周边蔓延，仅局限于这个小范围。

就这样，状元成了被温州人遗忘的角落。

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状元，为什么会被遗忘？

首先，状元与核心城区之间，依旧有隔阂。虽然城区连成一片、融为一体，但其融合质量很低。

从蒲州到状元，大致过了吾悦广场，城市建设质量就明显下降，仍有大量专业市场、老厂房等城郊结合部常见因素，仅直线距离就长达约4公里。

哪怕这些老厂房已基本不用于生产、以办公为主，其残破的城市形象，令人厌恶。这低质量的4公里，成了不少人不愿迈过的坎。

状元，在这片专业市场、老厂房以东，还有高速公路穿过，自然很少有人愿意前去这样的地方。

横街安置房相对好些，也在于瓯江路沿线城市界面好些，没有这些“低小散”、“脏乱差”元素阻碍，还在高速公路以西。

其次，状元的优质资源，迁出了。

当年状元是龙湾区行政中心所在地，但在2001年行政区划调整后，龙湾区行政中心就迁往永中了，至此成为状元落寞的开始。

如今，虽然仍有一些机关单位在状元，但龙湾的发展重心早已不在状元，多年来少有城市建设。

而状元早期的城市建设，规格实在太低，如今成了一堆“老破小”。

这些年，状元虽有改造，但基本围绕横街，建设的基本上是安置房，既少有商品房带来的板块炒作，又缺乏实际上的优质资源导入，自然掀不起大风大浪。

第三，主干道的改道。

当年，状元依托机场大道带来人气。自瓯海大道建成后，机场大道的地位明显下降。

而瓯海大道仅仅经过状元最南部，依山而建，还以高架桥为主，无法带来当年机场大道的效果。

接下来，机场大道还将建设城市快速路，在提升通行效率的同时，或将进一步削弱沿线人气。

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那么接下来，状元还会有发展吗？

从宏观角度看，温州城市总体向东发展，在拥江面海发展战略背景下，状元自然会有发展机遇。

不过，在微观层面，状元还是有很多现实问题，有待解决。

状元江边的海军码头，能否搬迁？只有海军码头搬迁，瓯江路继续东延，才会有更多车辆从瓯江路经过状元，状元才会有当年机场大道带来的人气。

状元段的瓯江景观带，何时启动建设？倘若能按鹿城段的高标准建设，让状元形成滨江生活，将是对状元现有慢生活的升级，将更具魅力。

外滩尚品的酒店，何时开业，以及开业后的运营水平如何？倘若能成功运营并打响知名度，未来也有望吸引更多其他板块的人来状元，提升状元的人气与曝光度。

接下来的温州大桥改造工程，预计桥面会进一步抬高，这也有利于减少高速公路对状元的分割。

横街安置房与外滩尚品之间的地块，何时启动开发？按规划，该地块除了住宅，也有地标建筑。那么，这座地标建筑将引进哪些产业、业态？这也关系到状元的人气与曝光度。

以上，仅仅围绕机场大道以北的状元滨江片。

至于机场大道以南的状元，比滨江片更难。想要拆迁这一大片老旧厂房，就是一个天量工程。而这片老旧厂房的拆迁，又可能影响状元的人气。

这里的突破口，在于S1线龙腾路站。这片土地已腾空，应用好这一现代化交通带来的人流，好好谋划区域发展，缩小与状元滨江片的距离。