作 者： 柯 谈
又到了楼市的关键点！
刚刚，央行发布了2024年12月末的金融数据，有一项指标非常值得警惕。
那就是M1增速。
9月末，M2同比增长6.8%。M1同比下降7.4%。
10月末，M2同比增长7.5%，M1同比下降6.1%。
11月末，M2同比增长7.1%，M1同比下降3.7%。
12月末，M2同比增长7.3%，M1同比下降1.4%。
数据表明：M1增速最低点是9月末，目前已经连续3个月上涨，M1M2剪刀差正在迅速缩小。
我早在三年前2022年06月20日文章《楼市放松，会到什么地步？》里说的很明白：只有当M1和M2的增速逐渐缩小，且M1增速超过M2时，牛市才会来临。历次房地产牛市皆是如此。
另外，央行上个月宣布决定修改M1统计口径，纳入个人活期存款、微信支付宝余额等，并从2025年1月启用。也就是说，2025年的M1数据会更加强劲，非常有想象力。
总之，大家要非常关注M1M2剪刀差，如果明年再次连续缩小，那么楼市止跌回稳就靠谱了。
再来说下上海楼市。
自从2024年926政治局会议之后，上海楼市的反弹力度是全国最大的，深圳虽然起势猛，但12月有所降温，但是上海后劲十足。上海10月、11月、12月二手房成交量分别达到了2.4万套、2.7万套、2.9万套。创了4年来的最高纪录。
2020年初，上海二手房成交量4-8月是2.3-2.8万套，此时挂牌量大概是15万套左右。而现在2024年10-12月二手房成交量是2.4-2.9万套，而二手房挂牌量是23万套。
年后的3月和4月份上海二手房成交量必定都超过3万套。
所以，假如2025年年中时二手房挂牌量能降至15万套左右，那么2025年上海楼市的行情将会很像2020年初，逆转成卖方市场，供不应求。如果挂牌量继续升高，那么楼市就会再次疲软。
无论用什么花招，最终，决定房价涨跌的因素只有一个，那就是供求关系。
此外，上海过去两年宅地供应断崖下跌，今后两年新房供应大幅下降，政府也在努力改善供求关系。
最后说下我的预判：
一、2025年3-4月，一线和几个热点二线城市，小阳春会非常火爆。
二、2025年年中，假如楼市热度再次下滑，那么深圳会全部取消限购，上海外环外和北京五环外会取消限购。
三、2025年，四大一线城市房价会止跌。具体能否上涨就要看限购是否取消和新房二手房库存去化效果了。
四、其他城市，先洗洗睡吧，睡醒了再来观战不迟。
银砖
25年1季01D:房价不可能上涨了。因为房子太多了。全国盖了8亿套房子，中国只有5.2亿个家庭。空置房有两亿多套。30~40%的空置率。拆房子的空地大约有1300多万亩，又可以盖2亿套房子。所以拆不掉，卖不掉。 且每年的房子的需求量只有几百万套。421家庭有3~4套房。 D: 中国从2000年起的20多年间工资涨了5倍。房价涨了18～35倍。房价比收入高了4～7倍。因此房价下跌75~86%。 空置房分类数据，从99--24年新建房数据； 销售面积 149亿㎡。1.86亿套 。 总竣工187亿㎡。2.34亿套 。 待售6000万套 ！售后空置约0.7--0.8亿套。 总共新房与次新房约空置1.3--1.4亿套。 到24年底，全国住房总面积约530亿m²。 二手旧房空置7000万套以上。总空置房不少于2亿套。每年新上市商品房约500多万套。 我国未出售的房地产库存将达到93万亿人民币， 2024年我国新建商品房销售额仅为7.6万亿人民币，去库存时间约为12年。