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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
楼市，又有大消息。
日前，住建部发布了《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，提出以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。
同时，对于保障房、商品房及其土地供应，各地需科学编制2024年、2025年住房发展年度计划，并提前谋划2026-2030年住房发展计划。
从某种程度上讲，房地产将正式进入“计划时代”。“以人定房，以房定地、以房定钱”，成为新时代房地产的“12字真言”。
一座城市的人口存量及增量，将在很大程度上影响当地的住房供应。
可以预见的是，为了城市的发展，接下来“抢人大战”将愈演愈烈。
这份通知另一个值得关注的变化，不在于通知内容本身，而在于文末的抄送。
抄送单位，除了各省、自治区、直辖市人民政府，还包括31个城市的人民政府。
31个城市，加上4个直辖市，构成了35个主要大中城市。
往年，35个主要大中城市指省会（首府）计划单列市、直辖市，而这一回该名单发生了变化：
继拉萨之后，兰州、西宁、银川、呼和浩特、海口5个省会（首府）从名单里被剔除；
苏州、无锡、常州、佛山、东莞5个普通地级市被列入名单。
大家公认北京、上海、广州、深圳四大一线城市，但对于二线城市并没有一个公认的范围。从某种程度来看，这35个主要大中城市，似乎明确了一二线城市名单。
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普通地级市晋级、弱省会（首府）剔除，可以看出，城市等级很重要，但城市综合实力更重要。
尽管普通地级市在级别、资源、政策方面不占优，但东部沿海地级市，在充分发挥区位优势的情况下，仍有机会挤下中西部弱省会（首府）。
苏州、无锡、佛山、东莞，是4个公认的最强地级市，地级市第五城一直有争议。
从GDP看，继苏州、无锡、佛山后，第4-10名分别是泉州、南通、东莞、烟台、常州、唐山、徐州，而温州才排第11名。
从财政收入看，继苏州、无锡后，第3-10名分别是鄂尔多斯、东莞、佛山、常州、南通、烟台、榆林、嘉兴，而温州同样才排第11名。
从资金总量看，继苏州、佛山、无锡、东莞后，温州排第5名，第6-10名分别是南通、常州、绍兴、金华、台州。
可见，没有哪一座城市能成为公认的地级市第五城。
至于人口，2022年末常州常住人口约536.6万人，看起来不算太多，但常州市区常住人口约456万人，城区人口也在300万以上，属于I类大城市。
而人口总量更多的温州、泉州、南通、徐州、烟台等，市区人口均不足400万人，城区人口均不足300万人，仅属于II类大城市。
同样地，从名单中被剔除的兰州、西宁、银川、呼和浩特、海口，城区人口都不足300万人，仅属于II类大城市。
或许，城区人口规模，更能解释常州为什么能入选主要大中城市名单。
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根据不久前发布的《2023年温州市人口主要数据公报》，温州市区常住人口总量达约311.69万，且成为温州人口增长主力。
这本是一件好事，但温州市区人口依旧占比很低，不足全市人口三分之一。
而温州市区已大体开发完毕，人口密度已经很高，未来能提供增量的空间非常有限。
这还是市区人口，城区人口则更少。
根据《2022城市建设统计年鉴》，温州城区总人口为262.36万人，属于II类大城市。
随着城市建设方面的政策持续收紧，市区人口、城区人口数量不足，对温州城市发展的影响，越来越大。
行政区划调整被严控后，温州也暂时难以推进扩大市区范围，无法将更多市域人口纳入市区人口、城区人口，就连事实一体化、同城化的瓯北、三江也不行。
还有温州人心心念念的地铁。地铁申报条件之一是市区常住人口300万人，温州虽然在2015年洞头撤县设区后符合条件，但当初正因担心这一点而选择了市域铁路，错过了地铁申报窗口期，导致如今政策收紧后迟迟未能获批。
还有超高层建筑、户籍政策、楼市政策等，也与城区人口规模密切相关。
去年，城中村改造、保障房等政策支持，仅对城区人口300万以上的I类大城市率先开放。好在，后来条件有所放宽，温州被列入第二轮名单。
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当“以人定房，以房定地、以房定钱”成为今后房地产开发的“12字真言”，一座城市的人口数据，尤其是市区人口、城区人口数据，将很大程度上决定了房地产开发规模，同时也深刻影响着城市建设规模与水平。
从这份文件也可以看出，今后这35个主要大中城市，即超大城市、特大城市、I类大城市将更受关注。
自“七普”以来，温州常住人口逆势上扬，这是一个良好的发展势头。但是，市区人口占比不高、城区人口有限，很可能影响接下来温州的房地产开发规模，同时影响温州的城市建设。
根据《温州市国土空间总体规划（2021-2035年）》，温州将构建“一轴一带一区”市域国土空间格局，拉开城市空间框架，规划中心城区人口容量从350万上升到700万，规划控制范围面积从980平方公里扩展到2622平方公里。
然而，当行政区划调整被严控，温州能做的，也只有让散装的城镇向中心城区集聚，形成事实上的大城市。
永嘉向南、乐清向南发展沿江，瑞安向东、向北发展沿海、沿大罗山区域，将发展重心向温州市区靠拢，将是温州突破城区人口束缚的唯一办法。
三个县（市）的重大基础设施、配套项目、产业项目，以及商品房、保障房等计划，都应沿着瓯江、大罗山、轨道交通S线向温州市区靠拢，让人口向温州市区靠拢，推动城镇融合。
事实上的大城市，既能产生更大的吸引力、影响力与竞争力，又可能助推行政区划调整。
不过，前提要做好跨行政区新型统筹协调机制。
跨行政区划做好大融合很难，但温州只有敢于迈出更难的一步，未来才会有更多可能。
