最近楼市的热点实在太多，但背景都和去库存有关
今天要和大家聊的这个现象，可能才是楼市去库存的源头
我们今天为什么会看到史无前例的政策放松，包括降低首付利息，以旧换新等等
本质上都和当初土地供应有关
是的，曾经大量的城市靠着卖地实现财政收入，导致地产库存攀升
截止2024年4月末，全国商品房的库存量高达74533万平方米，同比增长15.7%，远远超出了前几年的水平
我们的新增人口却是反过来的
于是从今年开始，这样的情况可能会开始彻底大逆转
也和之前顶层颁布的一则通知有关
自然资源部5月印发了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》
要求商品住宅去化周期超36个月的城市暂停新增用地出让
（来源：自然资源部）
于是，一场从土地就开始的去库存运动，在各城市之间逐渐蔓延开来...
01
今年供地计划直接腰斩的城市，不在少数
每年各城市都会先出一份供地计划，有点给2024土地市场做全年预算的意思
我们从各城市这份表单中得到
今年有可能大幅减少供地量高达50%以上的城市：厦门、苏州（市区）、东莞、南京、宁波
其中苏州（市区）的降幅很惊人，引起了我注意
苏州（市区）2024年商品住宅用地供应仅为185公顷，同比去年降幅超过63%，可以说是断崖式下跌
更为让人感慨的是
如果把苏州（市区）近十年的商品住宅用地供应计划拉出来，你会发现
果断地把供地量压缩至了近十年最低，去库存的态度非常之坚决
而同为江苏省的南京也不遑多让，大有壮士断腕之势
从2021年开始，南京的商品住宅供地计划，就开始连年减少
从最高峰时期的710公顷，微降至2022年的660公顷，到2023年供应计划仅为493公顷，今年的240公顷，已不足去年供应量的一半
说到土地供应，怎么能少了被称为土拍第一城的杭州
截至目前，杭州仍未正式公布2024年的供地计划
不过去年开始杭州的商品住宅用地计划就有所缩减，从687.74公顷到632.12公顷，小降了8%
不过新政后杭州第一次土拍也就上架了4块地，推地节奏大大放缓
预计今年杭州的土地出让也将会继续缩减
而在所有降幅城市中，厦门的土地供应计划总量仅有约49公顷
而即便如此，受大环境影响下，还在急剧下滑
在《厦门市2024年住宅供应计划》中公布今年厦门商住用地全年仅供应12幅，岛外10幅，岛内2幅
对比2023年25宗宅地出让计划，数量直接腰斩
此外降幅较大的城市还有
济南301公顷，同比减少23%，无锡225公顷，同比减少33%，长春166公顷，同比减少43%...
不仅是在前些年高速城镇化的新一线和二线城市
这波土地供应缩水，三四线小城市，也跟上了趋势
我注意到了环沪城市的用地计划缩减幅度也颇大
首当其冲的是大家熟知的昆山
对比近十年的数据，这座典型的环沪城市放缓了自己的供地脚步
同样，嘉兴也在2024年的土地供应计划里减少了宅地供应
根据供应计划，嘉兴市区2024年商品住宅用地计划124.4公顷，比2023年计划供应的146.7公顷，减少了22.4公顷，减幅不高，但也达到了15.2%
最后来看全国一线城市
楼市健康如上海，2024年也减少了土地出让计划
广州计划减少8.7%，北京和去年持平
所有城市中，较为坚挺的则属一线城市里的北上广，伴随着人口不断往大城市流动
一线城市楼市的需求量依然最大，依然有缺口和空间，因此并未放缓供地也能理解
所以，我们从土地的数据中
提前感知接下来两年，最大的主旋律，就是减少住宅商品房供应
今年全国楼市的这场库存，真的不是说说而已
02
不仅减少供应，容积率居然也在悄然松绑
再细看今年各城市已拍地的土地清单，其实不难发现
土地市场还有另外一个趋势，正在变得越来越明显
各城市供地的容积率也在发生着微妙的结构的变化
大家还记得去年十月的一则自然资源部发文吗
其中有一条提到：取消远郊容积率1.0限制
没想到这么快就在今年的土地市场得到了落实
越来越多城市的土地市场，开始出现1.0甚至以下的超低容积率地块
这些低密地块不仅看点很多，并昭示着全国土地已经全面进入了新阶段
首先很重要的信号，一线城市又开始出现了纯别墅地块
来自北京，要知道北京2023年全年的平均容积率为2.3
历经12年，这座城市土地市场又再次出现了0.7容积率的低密项目
查阅网上资料，这块别墅地块位置地处顺义中央别墅区
未来预计该地块将打造大面积豪宅产品，套均总价预估不低于2000万元
（来源：网络）
无独有偶，杭州的郊区，纯别墅地块可能要来了
在富阳区2024年读地手册中，东洲板块也上新两宗容积率0.7的低密宅地
两块地面积超300亩，坐落于黄公望森林公园旁，东侧比邻绿城富春玫瑰园
而上海在2010暂停了容积率低于1的地块出让
我们或许可以拭目以待，未来上海土拍市场，会不会再次上架容积率1以下的纯别墅产品呢
第二个信号，来自于南京
不仅是郊区，即便是城市核心地段的低密地块，也在宣告回归
在被誉为南京豪宅板块聚集地的河西新城，首次推出容积率低至1.01的低密住宅用地
媒体也预测，这块地有可能超越周边的葛洲坝中宁府，成为新南京地王
而在近期重点城市的土拍当中
低密住宅地块越来越多，并不是偶发事件
容积率全面下调，有可能成为接下来土地市场的趋势
南京在今年公布的市本级住宅供地拟出让清单的23幅地块里，就有17块地的容积率低于2
（来源：网络）
在杭州最新5月份的集中供地情况来看，同样如此
杭州在最新一批次供应清单中，不仅只推出了4块地，放缓土地节奏
（来源：网络）
更是一次性推出了四块容积率都不高于1.65的地块，实属少见
土地出让的容积率降低，一方面也让我们看到很多城市的土地供应，正在慢慢走向节制
到年底我们也可以回过头来再复盘，今年各城市供地的容积率都降低了多少
另一方面，和前段时间对中小户型配比的放开的目的一样
未来需要更多纯正的改善产品进入市场，不管是大户型也好，别墅也好
土地容积率下调，就是为了解决当下这个显著的供求矛盾
因而我们也有可能告别那个，高容积率、90多平小三房、同质化产品泛滥的时代
让置换客户真正买到好产品，也将会是接下来的大趋势
那么，就看房企们对产品的研发，能否跟得上这种需求的迭代了
03
很多事不显山不露水，但背后大趋势可能会超乎我们的想象
楼市的供求关系，源头来自于土地市场
土地的减少出让，直接影响的是，新开工面积的减少
这当然也是这个时代需要的
从2018年开始，我们进入了商品房住宅建设的高潮
2019年到2020两年，全国住宅的新开工面积连续突破了16亿平方米
以这两年的住宅销售面积来看，2022年约为11.17亿平方米，2023年约13.5亿平方米
而2021开始，新开工的房屋面积就开始急剧下滑
而按照当下的土地供应速度，房屋新开工面积大概率不会突破6亿平方米，回到2005年左右的水平
数字此消彼长，更快达到住宅商品房的去库存的效果
这样做的原因，也是为了减少部分城市，地方财政对于卖地收入的依赖，倒逼经济转型
全国卖地收入最高点在2021年，卖地收入达到约8.7万亿元，2023年降至5.8万亿元
（单位：万亿元 来源：国际城市规划）
最高那几年，一些城市土地财政依赖度高达90%以上
不断新开工商品房，确实带动城市基建发展
但是这几年新增人口减少，不得不接受，未来新增的住宅用地需求在减少
直接削减土地供应
这也是从土地供应端就开始去库存一个非常直接的方式
当然，新开工住宅面积的减少，也意味着僧多肉少，房企间竞争会更加激烈
各城市不再大量供地的背后，看似是土地市场可能不再如当初火热
但当库存不再积压，楼市才会慢慢走向良性，信心也会回归
换句话来说，对于当下来说，这也可以是一个好的信号
只有此消彼长，才是逆转的开始
