楼市深度调整，没有一个楼盘能身在其外。
近日，温州市房地产市场信息网上发布了永嘉三江国鸿财富中心的98套住宅房源的调价公告。
公告显示，此次备案价下调至原来的9折，除此之外还能享受普惠96折，最高可享受81折，可以有折上折的优惠。
最后这98套房源普惠后毛坯均价约2.38万元/㎡，堪称是出乎意料。
要知道国鸿中心是温州知名的江景豪宅，部分楼幢附带较为少见的一线南向江景，也是2021年的热门红盘项目，几度上演开盘当日“清盘”的节奏。
当年开盘毛坯折后均价约2.7万多元/㎡，部分头排一线瞰江房源折后均价在3.3万/㎡左右，部分高层房源甚至达3.7万元/㎡。
此次降价到底是清库存，还是阶段性降价销售？我们一起来看下，这个曾经轰动温州的江景小区。
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国鸿中心
国鸿中心（备案名：国鸿财富中心）项目位于永嘉县三江街道楠瓯大道与三江大道交汇处西南侧。
2019年9月，华鸿嘉信联手国鸿，先后以20.01亿元、21.21亿元竞得永嘉三江商务区B09、B11地块、永嘉三江商务区B08、B16地块，楼面价分别为4266、4876元/㎡，溢价率分别为25.1%、41.4%。
国鸿中心占地约284亩，建筑面积约130万方，由30幢建筑组成，包含约356米等超高层地标、高端星级酒店、超7万方垂直商业街区、高端商务办公楼等配套。
其中B-08地块商品房位于 B08-04地块1幢、2幢、3幢、5幢、6幢、7幢、8幢、9幢、10幢、11幢、12幢，计划于2024年4月30日交付。
B09地块3幢、5幢、6幢为商品房；1幢为约356米超高层商业、办公等；2幢属于办公，4幢为商业，计划2024年12月31日交付。
B-11地块商品房已经交付，位于 B11-01地块1幢、2幢、3幢、5幢，B11-02地块2幢、3幢；B11-02地块 1幢为商业产权，5幢业态为商业和办公。
B16地块业态为以商业为主，少量办公，01地块1幢、2幢、3幢，02地块1幢、2幢、3幢。
小区建筑外立面相当有辨识度，外立面以玻璃幕墙+铝板为主，整体比较大气，足够支撑起瓯江北岸的城市形象。
但小区的商业配套至今仍处于施工中，开业时间、运营商、招商情况都未明确。
小区的356米超高层地标建筑，目前已经完成核心筒3F/钢构1F，预计2028年3月达到竣工验收条件，建设进度偏慢。
地块出让条件中要求标志性建筑，即356米超高层建筑需要达到20层以上，方可申请B09-04、B11地块非标志性建筑办理竣工验收。
去年年底，国鸿中心B11地块延期交付，以及当前尚未办理不动产登记证，是否与该项条款有关，尚且不得而知。
该项目自2021年1月至今，国鸿中心一共开盘了十一期，仍有楼幢尚未开盘。
本次调价的房源集中在一至三期，多为低楼层或特殊楼层房源，面积段偏大，在116-212㎡之间，价格相差也较大，普惠后毛坯单价在1.6-3.4万元/㎡，毛坯总价在190-713万。
其中B11-01地块1、2、5幢房源要30+层的高区房源能有不错的江景，部分西单元房源有夹缝中的江景。
而这批1、2、5幢房源多为20余层的房源，高度不够，难以有江景面。仅1幢4102室，有较为开阔的江景面。
B11-02地块的2、3幢房源南面有不错的江景，但这次的房源多为2幢03、04室房源或3幢的低区房源，2幢西侧视野受3幢遮挡较为严重，3幢低区受商业、办公裙楼遮挡。仅3幢2201室、3204室江景面相当不错，1201、1404室会略差一些，但也有一定角度的江景面。
B08-04地块的3、6、9幢仅9幢西边套、6幢高区房源能有部分角度的江景。本次3幢房源虽然多为中高区房源，但没有江景，性价比不高；6幢多为9楼及以下房源、9幢多为6楼及以下房源，热度自然不高。
（具体房源清单可点击链接，自行查看
https://www.wzfg.com/realweb/stat/news.jsp?proveID=17825）
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
今年1月，该小区就曾针对1-3期部分剩余房源调整过价格，政策适用时间2024年1月22日至3月31日，当时的价格和优惠力度和本次情况一致。而本次调价后的优惠方案，适用的时间范围为2024年3月31日至5月31日，看来，这次只是走个过程，延续了此前的优惠政策。对比前后两次调价的房源，确实成功去化了不少套数。
目前国鸿中心小区东侧B-11地块已经于2023年12月交付，暂无产证，二手房情况暂无。
对比开盘价而言，这批房源先是备案价下调，折扣力度为9折，然后还能享受本次的普惠96折。并且除了普惠外，还设置了一些有操作空间的优惠，这里包含约12个点的优惠。
如果一次性付款的话，相当于备案价9折*累加的84折优惠*一次性付款96折，最高能享受到73折的优惠。
显然，房开拿出来的诚意是不小的。
只不过，如今的房产市场大不如前，市场环境过于低迷。同为三江板块，在瓯越大桥以东、片区更成熟的瓯越江城2023年1月开盘毛坯均价约1.6万元/㎡，之后价格也做了调整，在1.2-1.6万元/㎡，目前仅开盘两期，仍有较为充足的库存。
国鸿中心旁边的温州1号，既有住宅，也有办公性质的类住宅，其中一线江景房全部是住宅，二线及三线江景房中仅10幢为住宅，其余全部为办公性质的类住宅。
据安居客平台，一线江景房源报价约2.8-3.5万元/㎡，后排类住宅报价在1-2.4万元/㎡，具体受楼层、江景面等因素影响。
因此，综合来看，国鸿中心的江景房应该和温州1号类似，有不错的保值能力。后排非江景的房源怕是难熬了，毕竟各项配套尚不齐全，宜居程度不足，地标建筑尚未完工，板块的号召力打了折扣，与立体城片区相差无几。
未来温州北站落地后，或许会给三江板块带来新的活力，这也是目前最明确的利好消息了。
