作 者： 柯 谈
6万就能在环京热门城市买一套60平米的房子，也许你会有一万个不相信，但这就是当下张家口楼市的现状。
根据权威媒体消息，目前在张家口市下花园区，花6万元的确可以买一套建筑面积60平米的两室一厅，花8万元也能买一套78平米的两室两厅。
我在贝壳找房平台随便翻了翻，这种几万元就能拿下一套房的故事绝不是个例，平台上这样的房源足足有数十套。万万没想到，当年冬奥会的举办地之一，由于环京奥运概念，张家口崇礼区2017年房价遭到爆炒一飞冲天达到11641元/㎡，谁料想七年后的命运竟沦落至此，今非昔比。
其实，环京张家口楼市现状仅仅只是当下环一线楼市惨淡的一个缩影。
环京、环沪、环深的三四线城市房价虽然已经下跌严重，但这只是开始，未来还将面临新一轮大跌。
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2017年北京“3.17”楼市调控，随后，环京楼市的悲惨命运自此开始，七年多的时间，环一线城市中，环京跌幅最大。
众所周知，环京除了张家口 ，主要分为两档，北三县和南三县。
第一档北三县：三河、大厂和香河，和北京关系最为密切，所以16、17年北三县被炒的最凶，涨幅最大，这就为后来的暴跌埋下伏笔。
2017年上半年三河二手房房价一度冲高到28296元/㎡，今年5月，三河二手房房价只有11823元/㎡，跌幅58%，腰斩不止。
其中，三河重镇燕郊和北京通州区近在咫尺，当年更是环京楼市炒作中的王中之王。
以燕郊当年的房价高点代表楼盘天洋城为例，2017年房价顶点时候成交价3.6万元/㎡，截至目前同小区最新一套房源成交价仅仅1万/㎡出头，跌幅高达70%，这已经不是腰斩而是膝斩了。
环京楼市，燕郊为什么跌的这么惨？其实从挂牌量做个对比，就能看出来。贝壳数据显示，截至目前，燕郊挂牌在售房源多达2.53万套。
相较之下，面积为燕郊近9倍，作为北京城市副中心的通州区，贝壳在售房源仅9371套，约为燕郊的三分之一。小小的一个燕郊，二手房库存量竟然吊打北京通州，房价你不暴跌，谁暴跌？
同时，北三县的大厂和香河日子一样不好过。2017年上半年大厂房价高点一度冲到21661元/㎡。
而今天的大厂房价，贝壳平台最新的成交数据可以看出来，二手房房价基本上都是4字头、5字头、6字头，相比2017年房价高点，跌幅超过70%，膝斩！
香河也一样，2017上半年房价一度冲高到19385元/㎡。
如今，贝壳平台上最新的二手房成交价竟然出现了3字头。相比2017年房价高点，跌幅超过80%，也是膝斩！
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环京第二档南三县：固安、永清和霸州。
2017年固安最高曾涨到每平2万多，永清和霸州也涨到每平1万多。17年之后，南三县阴跌不止，一直到今天，始终看不到止跌回暖的迹象。
固安2017年上半年房价一度冲高到20037元/㎡，随后一路下跌到今天。
如今，贝壳平台固安二手房最新成交价也出现了3字头！相比2017年每平2万出头的房价高点，跌幅超过80%，膝斩。
永清2017年上半年房价一度冲高到14433元/㎡，随后一路下跌至今。
如今，房天下平台二手房挂牌价也就在3字头、4字头，成交价会更低。相比2017年房价高点，跌幅超过70%，膝斩。
2017年霸州房价反应一样猛烈，上半年房价一度冲高到11758元/㎡，随后也是开启下跌之路。
如今，房天下平台二手房挂牌价也在5字头左右，成交价会更低，相比2017年房价高点，跌幅超过50%，腰斩不止。
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和北京一样，上海也是全国范围内购房资格限制最严的城市，2016年随着上海房价的大涨，外溢购买力爆棚，环沪城市自然也就借着上海的东风房价水涨船高。
第一个就是昆山的花桥，公认的环沪之王。花桥二手房房价的高点出现在2022年，下半年一度冲高到21793元/㎡。2022年后，一路阴跌到今天。
如今，贝壳平台花桥二手房最新成交价竟然也出现了4字头、6字头、7字头，这在过去是难以想象的，相比每平两万多的房价均价高点，跌幅小的也有64%，跌幅大的高达78%，膝斩。
尤其上海“5.27”新政后，随着限购的不断放松，对花桥的吸血越来越严重。房东普遍都很焦虑，网上帖子随便搜一下，在花桥小户型房源哪怕亏个四五十万都很正常，应该是房东着急出手都想着置换上海呢。
同样，启东作为环沪的休闲养老重地，也跌惨了，其中网红盘恒大海上威尼斯成了一个笑话。
2012年8月，启东恒大海上威尼斯首次开盘，热销破20亿，创下长三角楼市的销售奇迹。然而，12年过去了，恒大海上威尼斯的二手房价格，非但没有上涨，到了上个月，房价跌幅竟然超过腰斩了。
2020年该项目五期开盘时，均价为9500元/㎡。截至目前，最新成交的一套二手房贝壳虽然隐藏了成交价，但按照成交前挂牌价测算，成交价低于4511元/㎡，四年时间，单价下跌5000元/㎡，跌幅超50%。
2016年11月，上海出台严厉的调控新政，提高首付比例和开启“认房又认贷”后，除了环沪的江苏几个城市，大量投资客又涌向了嘉善和平湖等。
随后嘉善和平湖的房价一路上涨，在2022年创下新高之后，掉头向下，随后两年便开启漫漫阴跌之路至今。
当年嘉善南站所在的大云镇板块成为环沪投资客的首选之地，2022年房价一度冲高到13044元/㎡ ，投资客看中的就是高铁站和上海的跨省通勤，只要23分钟。
事后看来，真正自住通勤的，根本没人来买，都是炒房客玩博傻游戏，看谁接最后一棒，这里的房子相比2022年房价高点，跌幅超50%，腰斩不止 ，6字头就能往外卖。
现在上海限购放宽了，外溢到嘉善的可能性微乎其微，更不用提大云镇了，房价哪怕跌到6字头，都很难有流动性。
又一个环沪板块平湖独山港，和上海金山接壤，一个偏远的海边小镇，接壤的又是上海远郊中的远郊，更是环沪楼市的一个巨坑。
代表楼盘碧桂园蔚蓝，2019年底开盘的价格不算高，每平只要9000多元，如今挂牌价只要每平5800元，四年多时间，跌幅36%。关键这个挂牌价更是无人问津，下跌趋势看不到尽头，没有什么流动性。在我看来，也许一套十万，才能吸引上海人抄底，恢复流动性。
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环深楼市也不甘人后，2016年10月深圳出台“深八条”，深圳楼市暴涨后的外溢购买力让惠州临深的大亚湾和东莞临深的塘厦、凤岗成为最大受益者。
借助深圳疯狂外溢的购买力，惠州20年、21年最疯狂的时候，来自深圳的购买力占比都超过了50%。大亚湾因为临深，又有地铁利好，20年一年卖了3.17万套房，深圳客贡献超过一半，排名惠州楼市第一！
2022年，惠州楼市的好日子不再了，那一年大亚湾同比大跌62%，只卖了1.33万套。
2023年国庆节，惠阳临深大盘保利阳光城，突然放了一个王炸，阳光城四期房价直降到每平7800-8700元，这个价格直接砸穿了临深的地板价，相比当年开盘备案价每平约18000元，跌幅超50%，腰斩不止。
这个盘我在贝壳平台上查了一下，最近三个月都没有成交记录，最新的一套四期二手房挂牌价只有每平7190元，成交价会更低，相比当年开盘价，跌幅超60%。
今年五一前，临深大亚湾两盘打起价格战，从18000元/㎡降到7999元/㎡，跌幅56%，腰斩不止。
当年那些被惠州深圳同城化吸引的深圳投资客，如今背刺的感觉真的太难受了！
东莞临深板块塘厦、凤岗也是当年深圳客的最爱，比惠州有过之而无不及。贝壳平台虽然隐藏了东莞的成交价，但按照房源成交前的挂牌价测算，2021年塘厦最火的时候，临深塘厦盈锋丽骏这个代表小区二手房成交价低于每平2万元左右，截至目前，最新一套同小区二手房成交价肯定低于7918元/㎡，跌幅超过60%！
大运城邦，临深凤岗的二手网红盘，也是当年众多深圳投资客高位站岗的楼盘之一。2021年大运城邦一套97平的三房成交价涨到了342万，折合单价约3.5万元/㎡。
截至目前，同小区最新成交的一套二手房，虽然贝壳隐藏了成交价，但按照成交前挂牌价测算，成交单价低于1.7万元/㎡，相比2021年成交价高点，跌幅超50%，腰斩不止。
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2021年中至今三年的这轮房地产熊市，是历史上最严重最惨烈的，下跌速度最快，下跌幅度最大，并且全国所有城市无一幸免。
四大一线、强二线、环一线是下跌重灾区，反而弱二线、三四线跌幅不大，那是因为2020-2021年这波小牛市，一线强二线涨幅大，而弱二线和三四线涨幅不明显。
目前，四大一线的房价已经跌回到2016年，也就是2020-2021年的这波涨幅已经抹平。
我从2022年时，就无数次的在文章里说，只有先救一线，才能救起房地产，救其他城市P用没有，直到去年9月1日，才开始执行一线认房不认贷，虽晚但是有用，只是效果差太多。
2024年5月17日“四支箭”之后（历史上最大尺度的救市，开始了），四大一线楼市明显回暖，成交量上涨。
特别是在5月27日上海一系列救市政策出台后，上海楼市开始爆了。我在上一篇文章里已经提醒大家了（上海二手房价，开始跳涨了）。
我在6月6日时，就在朋友圈里预测：6月份，上海将再掀一个小阳春。而且6月上海二手房成交量一定会超过2.5万套，直冲3万套，远远超过3月的2万套。大家拭目以待吧。
今年下半年，一线房价将逐步企稳，明年房价将会触底反弹。
但是最惨的将是环京、环沪、环深楼市，因为一线持续放松限购和刺激楼市，必将虹吸环一线的购买力。而且，只有在一线房价大涨并且限购再次收紧之后，环一线才会迎来一线的外溢需求。所以，环一线未来至少2年之内，房价不仅不会涨，反而会再次大跌。
我的建议就是，环一线的朋友们，假如你想买进一线，今年下半年就是最好的时机，割肉抛掉环一线，抄底一线。
