楼市，一夜之间开了天大玩笑

最近，北大教授姚洋表示：“房地产永远是朝阳产业”，一句话成功把自己送上热搜。

这真的是给专家一张嘴，什么都敢说，所谓的朝阳行业是指具有强大发展潜力、增长速度快、前景广阔的行业。然而现在的房地产行业销量是一降再降，2021年全国房地产销售规模达到18万亿，到了2024年已经降到9万亿，跌幅将近50%，包括千亿房企的数量也大幅度下滑，2021年千亿房企的数量达到43家，而到了2024年就剩11家，并且这11家房企里面大多数还是国央企，规模性房企在大面积的消失，特别是民营房企。所以这样的市场谈朝阳行业是不是有点太乐观了？或者换一种说法这些专家非蠢即坏。并且进一步想一想，规模性的民营房企为什么会大规模地消失？原因就是之前的房地产市场太疯狂了，大房企疯狂玩高周转，高杠杆，高负债的三个模式，积累了大量的债务，碧桂园，恒大这都是万亿级别的债务。而之前我们说过房地产的本质就是债务，只要债务能够转移到居民手中，居民还愿意接盘，那么房地产就不会崩盘。但问题是现在居民部门杠杆率过高，已经达到62.3%，再快速上涨的空间已经很小了，这就意味着居民没办法再大量的接盘楼市。所造成的问题就是楼市库存量居高不下，截止到2024年年底，我国商品房待售面积也就是已经建成但还没有卖出去的库存房子，达到7.5亿㎡，比上年末增长10.6%，这个库存量已经超过2015年，2015年还可以玩一波涨价去库存，让农村人口进城，并且当时居民部门杠杆率还不到40%，然而2025年，人口需求，债务承接能力都在大幅的下滑，这次可玩不了涨价去库存，所做的反而是在收储，建成的房子收回来，卖出去的土地再收回来，房地产的债务转移不下去。从房地产的销量下滑，到到民营房企出问题，再到债务承接不动以及购房需求放缓。这还不能说明问题吗？现在的房地产市场它不是一个健康的市场。连健康的市场都谈不上，更不要谈朝阳行业了。所以这些所谓的专家就是在偷换概念，以一个朝阳行业让你对房地产市场充满信心，而赤裸裸的现实是即使有需求，有销量，有热度，也仅仅存在于几个头部城市，其他更多的城市库存压力依旧很大，特别是三四线城市，依旧在想尽一切办法消化库存。比如，江苏省句容市刚刚发布楼市新政，正式取消商品房销售价格备案制度，开发企业可自主定价，也就是说新房价格不再限制，随便你降价卖房。所以有些专家真的是应该醒醒了，别张口就来，纯纯的忽悠老百姓，理性判断，房地产行业肯定是不会消失的，未来也依旧是经济支柱产业，比如，2023年房地产对GDP贡献率达6.1% ，土地出让金占财政收入的34.7%，全产业链更是涉及超过5000万就业人口，所以房地产对于经济的促进作用还是非常大的，支柱产业的地位不会改变。但房地产也不可能再成为经济的驱动力，把房地产作为短期刺激经济的手段。因为房地产市场供需关系发生重大变化，现在不仅是新房的库存压力大，二手房的挂牌量同样很高，短期内房地产真的没有那么高的爆发力了。因此以后的房地产市场，你可以有信心，你可以看多，但真的不适合做多。也就是说重点城市房价以后随着经济的恢复，库存的消化，还是会上涨。但并不适合炒房，因为针对房地产的投资逻辑已经从炒房逻辑转变成了租金逻辑。即房价不会再实现5年一翻倍的周期。更多的是跟着经济的增长，房价随之上涨，比如每年涨3~5%。是租金式的长逻辑运营。