3月份，向来是学区房的交易高峰
但今年的市场行情非常特别，不同于以往任何一年。最近，市区学区房少见的出现了分化。有的交易量大涨，有的跌无可跌，有的不及预期。
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南浦实验，跌无可跌。
2023年，南浦实验学区房经历了一波大幅下跌后，八区安富70平方左右不占名额的成交价，从2023年年初的大约220万，跌到了现在的180万左右。这里有温州整体房价下跌的影响，但更多的是南浦实验分流的影响。2022年“鹿城教育发布”公布的南浦实验中学春晖校区分流节点是2020年3月20日之后。到了2023年，“鹿城教育发布”公布的南浦实验中学春晖校区分流节点是2020年4月9日。一年时间过去，分流时间只推迟了20天，说明就读的学生非常多。
因为分流时间点难以推测，只能说越早买越好，至于要提前几年买能大概率就读，很难确定。而这样的不确定性，劝退了许多潜在南浦学区房的购房者。
来源：鹿城教育发布2022年12月30日推文。2022年秋季因预警后生源数超出执行分流的学校相关信息。
来源：鹿城教育发布2023年12月31日推文。2023年秋季因预警后生源数超出执行分流的学校相关信息。
这样的情况，反应在市场上，就是南浦实验学区房的价格一路下跌，并且交易量也非常低，
目前南浦实验价格，根据中介提供的信息。安富3楼68㎡不占名额，成交价约180万；夏华4楼72㎡不占名额，成交价约166万。天鹅5楼52㎡ 不占名额，成交价约95万；大鹏2楼51㎡不占名额，成交价约108万。（成交价格有21世纪同诚万家旺店 张胜跃13968849987提供，更多信息可咨询）。
显然，这些价格比2018年还要低，学区价值已被大幅压缩。假设没有南浦实验学区，恐怕南浦的房价也低不了多少了，学区价值几乎跌没。
从去年年底开始，许多房东选择不再割肉，撤回挂牌不卖了。这是市场理性的选择，因为近一年整个南浦实验学区板块的成交量非常低，如果持续低交易量，那么未来入学人数将减少，分流压力将降低。
南浦实验教学的质量和口碑，现在仍然是市场公认的头部，一旦最关键的分流情况发生变化，那么房价肯定会回升。而低交易量可能会加快这种变化的到来，这是许多房东不卖了的主要原因。
市场博弈到这个阶段，也是最后时刻了。不仅南浦实验学区房是这样，实验中学（六中）也是如此。
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实验中学（六中），横盘多月。
六中价格在上一波下跌后，目前价格已经稳住，1-3月份价格几乎没有再下跌。
虽然交易量仍然不高，但恐慌性抛售，急卖的房东已经很少。60㎡以下的小面积房源，去年还偶尔出现180万以下的成交，今年几乎见不到。而小面积价格的稳定，也让60㎡以上的大面积价格也稳定了下来。
目前实验中学（六中）单学区学区房，不占学位的挂牌价，30-60㎡小面积大约在180-235万。60-70㎡不占名额房源，大概在310-325万左右。
2024年3月17日截图中介朋友圈
实验中学（六中）是整个市区学区房价格的定海神针，只要它的价格能稳定住，其他的二中、南浦实验等学区房的价格，才能有机会企稳。
目前实验集新校区的影响还在。近两年集新三个新盘有约4000-5000套左右的成交，这其中有相当比例是原来实验中学（六中）、南浦实验、二中的意向买家，此消彼长抽走了很多原本购买市区头部学区房的购买力。这是市区三大学区房价格下跌的其中一个重要原因。
实验集新校区市场口碑两级分化。看好的人，可以说出一大堆价格支撑理由，每个理由都有一定道理。不看好的人，认为实验集新校区还没有中考成绩，所有的价值都基于预期，可以说是水中月。
谁会笑到最后，我认为还是要看实验集新的中考成绩，并且是多届成绩，这是决定学区价值的关键。
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
自从2月23日传出蒲鞋市街道264亿征收谋划以来，市场传闻交易放大，炒房客又出来了。
事实上，交易量确实有放大，但和炒房客完全无关。当下，部分市场参与者，想借着话题，鼓吹蒲鞋市、下垟头的地方要拆迁，并把一些正常成交，都说成炒客进场，板块价格要起飞。目的是让一些不太清楚行情的客户下场买房，这点大家要谨慎辨别。
目前十二中学区房价格还是很低，上周刚刚成交的一套，城南小学+十二中的学区房，约35㎡，成交价只有约64万（成交价格有21世纪优家旗舰店 包丽燕13396963763提供，更多信息可咨询）。
整体挂牌价也比较低，比如蒲鞋市新村4楼35㎡68万，横河北新村5楼54㎡17500元/㎡。
那么最近十二中交易量确实多了，是什么原因呢？
两个原因，第一，3月份本来就是学区房交易的高峰月份，交易量大了点很正常。
第二，更重要的原因是，因为264亿的征收传闻，让原来一些已经看过房，在谈价格的客户，怕传闻落地，房东价格有变。本来还想再还价2万，现在就不磨价格不拖了，价格差不多就买了。
这样就把之前一些积累的准成交，短时释放了出来。这是成交量突然大起来的原因，和要拆迁投资客进场没有半毛钱关系。
我们都知道，学区房是鹿城区二手房交易量中，最大的一个组成部分。实验中学（六中）每年新生大约1100多人，如果有70%是买学区房就读，那一年就要成交770套，这还不算提前买的成交数量。要知道整个鹿城区二手房，1月份才成交898套（来源房管网）。可以说学区房的交易量，直接左右整个鹿城区的交易量。
就目前各种市场迹象来看，市场仍存分歧，博弈还将继续……
