2023年马上进入倒计时......

与去年同期相比，西安楼市显然进入了一个全新的阶段，特点明显。

一、购房者很挑剔，对开发商、产品的要求越来越高。

二、开发商越来越内卷，楼盘“价格倒挂“的吸引力越来越弱，好的产品才能获得超高人气。

这是楼市回归“买方市场”的一个明显特征；当然在“预售制”下，对于购房者这还远远不够，交付水平才是每个开发商都要经受的“大考”。

11月30日西安楼市再次迎来“1296套”房源加推，可以发现的是适合上车的房子越来越少，特别是一直被视为“价格洼地”的港务区，产品在向“改善型”迅速聚拢，价格屡创新高，我们一起来看看。

01鼎城御峰里

鼎诚御峰里算得上是一个“红盘”了！首推爆火摇号，选房率高达96%，让人感到很吃惊。

于是趁热打铁，项目再次迎来加推；不过与首推以128㎡刚需户型为主相比；二批次则以改善为主 ，128㎡刚需户型仅有34套，剩余为141㎡（16套）、174㎡（14套）、186㎡（34套），毛坯均价20360元/㎡。

产品确实是好产品，项目位置、配套也确实给力；但这个价格和面积对于港务区来讲都非常具有挑战性；当然还有大家都十分追捧的“铁一中、铁一小”名校。

目前项目已经飘红，99套房源有347个登记，其中刚需42个，普通305个。

02交控绿城桂语晴澜

从名称上看就知道这是绿城的又一个代建项目， 此次是与陕西交控的强强联手。

从产品上依旧延续绿城风格，户型聚焦刚需、改善不同圈层，第四代“奇偶错层”设计，117-169㎡的户型，毛坯17356元/㎡的价格，相对更显亲民。

不过与火热的奥体板块相比，欧亚大道以东的政经板块相对弱一些；好在有地铁口加持，有陆港第二小学、初级中学的教育配套，整体也可圈可点。

另外，地铁在此处为地面高架运行，距项目地块约90米左右，对于临路噪音还是应该考虑。

目前登记量飘红，5、6、11号楼共计189套房源，总共324个登记，其中刚需66个，普通258个。

03中铁建西派麟悦

负面缠身的中铁建至今没能对外明确表态整改方案，让人挺失望的。

而港务区再次迎来了纯新盘中铁建西派麟悦项目的开盘登记，作为一个拿地仅两个多月能入市的项目，速度简直惊人。

在当时土拍中，笔者就曾提到这是一宗位置最差，但价格最贵的地块；北侧为秦汉大道，又有高铁线路，噪音问题很难避免，而就是这宗地楼面价达到了9280元/㎡。

所以，项目首开20309元/㎡的价格也就很好理解了；项目主力户型为143㎡、173㎡、194㎡的改善产品，第四代产品同样能打；附近同样具备名校资源。

只不过还是那句话，口碑让人心有余悸！

再加之地块本身的先天不利因素，让人挺难接受的，特别是板块产品重叠较严重的143㎡户型，基本都处于项目临路不利位置，后期的噪音不可忽视。

那么，面对板块内更加优质的同类竞品，比如龙翔奥城云玺、鼎诚御峰里、山东健康同人乐府都有类似产品，又该如何坦然接受呢？

不过，中铁建西派麟悦同样“飘红”，367套房源登记量已经889个，其中刚需147个，普通742个。

结尾说两句

在短短的三年时间，港务区的房价上涨明显，轨迹清晰。

记得2021年大家还在都在“抢摇”1.3万元左右的金地玖峯汇、中粮奥体壹号、华润未来城市。

而如今天，港务区的新盘毛坯均价已经突破“2万元”大关，价格优势已经消失。

在历次的土拍中，这种趋势是完全可以预见的；但当它真正来临，却又觉得愕然。

此前判断，2万元/㎡的单价对于港务区会是一个坎儿！现在刚刚是一个开始......

在区域核心土地殆尽，产业落地有限的情况下，未来的港务区还能否撑得住如此高的房价呢？是遍地的“名校+”？还是其他？

对于港务区楼市的未来，大家有什么看法呢？

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