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前天晚上，决定长沙命运的齿轮开始转动！
4月18日，长沙市住房和城乡建设局发布“关于支持居民购买改善住房的通知”。
这是时隔7年，长沙买房终于不限购了！
解除限购，曾经的全国调控优等生，曾经二线城市里调控最严的长沙，也开始甩开膀子往前奔了。
文件主要说了三点：
1、“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠。
2、购买新房申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度。
3、不再审查购房者资格条件。
最重要的就是第三条：“不再审查购房者资格条件”，意味着长沙不再限购。
过去又是户口又是社保，现在全不看了！
不管你是本地外地人，谁来都能买房，想买多少套就能买多少套，爱咋买咋买，不设限！
长沙目前的购房政策是什么样？
首套房——
商贷首付最低20%；
公积金首付最低20%；
商贷利率3.75%；
公积金利率3.1%；
二套房——
商贷首付最低30%；
公积金首付最低40%；
商贷利率4.15%；
公积金利率3.575%；
公积金额度最高70万，三孩家庭最高80万。
这次新政里，专门强调以旧换新购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠。
也就是说，以旧换新，也可以认房不认贷，把房子出租出去就可以减套数，这是确定的。
另外，还有一些尚待明确的事：
1、以上关于目前长沙首套房、二套房的首付比例、商贷利率、公积金额度等，也会有相应政策优惠，但具体优惠多少，还没定，看后续细则。
2、以新换旧，这个“旧”和“新”具体有何限定和要求，也没有具体说，按其他城市来看，并不会让所有人和所有房都参与，有门槛，看后续细则。
但可以确定的是，对长沙所有置换改善群体来说，真是个绝好消息！
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事实上，房子以旧换新，这个概念并不新鲜。
从去年9月开始提，济南、南京、深圳、广州、宁波、连云港、山东淄博等都有不同的政策。
但各个城市政策不同、模式不同、进展不同、效果不同！
有些城市在原地不动，有城市在全面升级。
目前全国层面的以旧换新，主要三种模式：
模式1——旧房自卖，再买新房发补贴等优惠。
目前的盐城、苏州、沈阳等地区是这样，发放“以旧换新”购房补贴，不同城市、甚至不同区域，补贴额度不同。
模式2——旧房委托新房开发商、中介优先卖。
比如宁波、济南等部分城市，现在做法是联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务。
购房者给新房开发商交认购金锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。
模式3——旧直接回购做保障房、人才房：
诸如苏州相城区、郑州、连云港现在是这个模式，地方国企平台或城投公司直接收购旧房，来填补保障性租赁住房需求和缺口，旧房房款用于买新房首付或者总房款。
三种模式，站在不同立场，有利有弊。
站在开发商角度——
模式1操作更简单、回款更快更理想，因为不需要开发商过多的参与；而模式2则更复杂，摩擦成本更高。
站在买房人角度——
模式3最快速有效，因为模式1和2都要牵扯到卖房，但现在大部分城市卖房都不容易，政府直接回购，就完全避免卖房的麻烦和成本。
站在地方角度——
模式1和2，都不需要其参与，只用发购房补贴就行；但眼下这条路并不顺畅，效果不明显。
而模式3，即解决了新房和二手房去库存的问题，又有希望稳住二手房价，也恰好低成本的解决了保障房的供应，一箭三雕。
但截至目前，长沙的后续细则并没有出，究竟会用哪个模式，一切未知。
但我猜测，选模式三的概率最大！
3
长沙，最有可能借鉴郑州。
你可以对比，长沙和郑州，从市场压力、价格压力、新房库存、二手房库存、开发商困境程度等等，其实很多地方很像很像。
你看，连续三年的郑州二手房挂牌价变化：
2021年10月15599元/平米
2022年10月12828元/平米
而2024年的现在，11485元/平米；
截至2024年3月份，郑州新房市场库存量约为1500万方，库存量虽稳步走低，但总体库存量依然不小，而且去化速度仍然缓慢。
你再看长沙：
克而瑞数据，长沙今年3月新房成交25万平方米，环比增长123%，同比下降71%；
较2023年三季度、四季度均值，分别下降38%、49%。
累计来看，长沙今年一季度新房成交60万平方米，同比降68%。
这数据，谁看了都会感叹，市场压力依然不小。
截止到昨天，某壳上郑州二手房挂牌量超过13万套。
而长沙，现在有将近7.9万套二手房在等着卖。
所以，关注郑州，对于长沙的意义最大。
前两天，领导已经去郑州了，所以郑州的动作非常快。
郑州的政策什么样？以旧换新先试点两个月，4月20日-6月30日。
要求“旧房”——
普通商品住房，已取得房产证或不动产权证；
三环内、
房龄不超过15年，
金水区和郑东新区，且位于三环以内
房屋建筑面积不超过120m²(含)
新房总价不能低于旧房；
不存在查封限制；
解除抵押、担保、按揭等；
两个月内，试点500套为限；随后视情况，逐步在主城区全面实施，全年全市计划完成10000套，力度还是不错的。
要求新房——
现房；
主城区范围内；
郑州的旧房收购主体，是郑州城发安居有限公司，以租赁业为主，地方国资背景。
房源筹集--意向选房--房屋复核--价格评估--收购洽谈--合同签订--物业交接--房屋过户--房款使用。
上述流程全部完成后，城发安居公司支付二手房全部房款，二手房过户相关税费付给换房人，剩余房款支付给换房人新买的新房开发商。
显然是第三种模式，旧房直接政府收购，三方互利。
希望长沙也能加快动作、早出细则！
4
恭喜，一大批人的房子有救了！
二手房的以旧换新，可能比过去大多数救市政策都有效。
今后，市场上每一次以旧换新，每收购一套旧房，就意味着卖掉了一套新房，同时市场上少了一套待售二手房，新房二手房最让人头疼的库存都去了，又避免了二手房市场持续一年都没消停过的卖房刺客对房价的打压。
但最终执行力度如何？效果如何？还要看两个关键点：
一个是旧房评估价，另一个是新房楼盘质量。
如果旧房评估价略高于市场价，那房东们笑哈哈，都乐意换新；但如果评估价比市场价低、或者低一截儿，那就大打折扣了。
还有新盘质量，尤其在当下，要让置换购房者买单、并且快速上车，不拿出足够硬实力的好楼盘，也是行不通的，毕竟现在是买方市场。
但并不是所有人的房子都有救！
比如最敏感的房龄，有城市卡在15年房龄，有城市卡在20年房龄。但基本可以确定的是，
——高于20年房龄的房子，更难了！
过去只是中介嫌、银行嫌，现在被卡在以旧换新门槛外，又多了一层。
没办法，老房子，到哪儿都挨嫌。
