还记得楼主前两天写的这篇文章（天河公园板块进入4万元时代？），天河公园这套法拍房已经成功拍出。

理想蓝堡这套约82㎡法拍房共有4人报名，起拍价约403万，经过27次出价，最终成交价约455万，折合单价约5.5万/㎡。

虽然没有4字头的价格，但在天河公园西门板块，以5.5万/㎡买到一套配套成熟的房子，如果能顺利过户，确实捡漏了。

热衷法拍房，图什么？

5.5万/㎡，就可以上车标榜10万/㎡的天河公园西门，如果不是法拍房，即使放到现在的行情也不敢想降到5字头。

现在的购房环境，大家都知道是买家市场。以前买房，楼盘的区位、环境、配套、教育、出行、价格是购房者的必备条件；现在买房，除了以上的条件，还加上了交标质量、升值潜力、折扣力度。

就像现在的人钟爱天河公园西门的配套，但又嫌“二手房”升值有限。那套法拍房一拍503万流拍，二拍降到403万就有人抢了，成交价455万与一拍起拍价相差还不到50万，变化如此之大，说白了，就是打折的心理在“作祟”。

最近很热门的保利珠江天悦，已经开始在蓄客，有消息传出价格也是5.5万/㎡起，这可是保利标榜的广州第二座保利天悦，而且旁边是卖到8-11万/㎡的豪宅项目广州幸福湾。

珠江天悦位于荔湾区的广州国际医药港板块，是2023年12月保利以约83亿、楼面价25713元/㎡竞得宗地，分南北两地块开发。

此次推出的是南地块，占地约8万㎡，总建面约32万㎡，含有12栋住宅及办公、商业等布局，住宅楼层高14-57层不等，建面约130-290㎡。

保利称此项目为广州第二座天悦，其含义不言而喻——打造高端稀缺产品。

保利天悦

2012年，全国首座保利天悦在广州琶洲建成后，这12年里，保利在全国又建了10多座叫天悦的楼盘，此次将荔湾东沙项目命名为天悦，其实就是保利对该项目的定位。

好，定位有了。

第一座天悦在珠江前航道，第二座天悦位于珠江后航道。不过保利珠江天悦并不是直面珠江后航道，是偏东北向，临近内港湾，所以用“珠江”两字命名强调了珠江水的属性。

项目案名，是客户对这个项目的第一印象，项目的成功与否，不能忽略了案名对项目自带流量的影响力度。

上面提到的买房九要素（6+3）：区位、环境、配套、教育、出行、价格；交标质量、升值潜力、折扣力度。

对一个新项目来说，买房九要素的要求过高，但这也恰恰是当前买房人的心态，项目能不能抓住买房人的心，就不得不将九要素亮出来。

保利珠江天悦的九要素

保利珠江天悦的九要素有什么？楼主来聊聊。

保利珠江天悦位于白鹅潭大道以东、汇盛路以南、珠江以西、翠园路以北，集居住、商住兼容交通站场用地，属于医药港健康产业组团。

与白鹅潭核心区、广钢-广船企业总部组团的成长期不同，医药港健康产业组团属于起步期，以国际医药港为载体，发展医疗健康服务业。

目前该板块的产业尚未成熟，人气也不足，不像广钢的高人气与白鹅潭的高规格。

图源@合富研究院

珠江天悦所在的内港湾是网友争论的焦点，因为这个湾还没有。据公开资料，8万㎡的港湾包括游艇码头、水上庆典、水上活动、水上巴士等配套设施。

项目宣传稿上说这是广州珠江第一个内港湾。由于内港湾设计为C型，项目围绕港湾而建，面江户型就拥有了270°无遮挡江景。

至于为什么要建这个内湾，除了有助于减缓江水流速，景观及游玩就是这个内港湾最大的功能，这对项目来说就是最好的稀缺资源。

今年6月，由立白集团操刀建设的广州健康港港湾奠基开工，意味项目已开启加速建设模式。

广州健康港港湾效果图

在广钢10万㎡调规缩减的商业综合体被送上热搜后，最近又有消息将调回到年初的方案，面积还是超10万㎡。

其实放眼白鹅潭11公里江岸线，这里已经有6个滨江地标正在建设/已经落成，包括华润万象城、白鹅潭大湾区艺术中心、珠江太古聚龙湾项目、广船商业综合体、星河 COCO Park、广州国际医药港港湾码头。

缺少大型商业综合体的荔湾，在几年间就突飞猛进，形成了外围区域花10年也未必建成一个地标商业中心的潜力区域。

图源@合富研究院

东沙片区教育设施存在缺口，目前已建部分尤其缺少初中和高中。

根据规划，项目配建2所幼儿园，24班公立小学，未来片区规划一所45班完全中学（30班高中，15班初中）。有学位需求的建议不首先考虑这个项目，因为都要等，即使等到了也不知道引进什么学校。

片区周边轨道交通资源丰富，紧邻地铁10号线东沙站，在建轨道线路有地铁10号线、11号线和22号线。

项目依托鹅潭大道、芳村大道通过东沙隧道、如意坊隧道、珠江隧道、洲头咀隧道等与主干道相连，快速通达全城；通过环城高速、东新高速通达广州各区。

另外还有东沙—石岗隧道，南漖路延长线、东沙路、翠园路等道路紧锣密鼓地建设和提质升级。

项目交通地图

借助内港湾的名头，珠江天悦是奔着改善房去的，项目规划有12栋住宅，分为东区和西区开发，层高14-57层不等，建面约130-290㎡。

8月16日项目开启诚意登记，预计首推A6栋，设有130㎡、170㎡、210㎡户型样板间，吹风6-8万/㎡，适合广州西部置换及改善人群。有最新消息5.5万/㎡起。

珠江天悦，楼主下个定义

读到这里，相信大家应该也没耐心往下看了，不过还有三要素没聊啊！

要不，放到下期？

其实，这三要素中，交标质量、升值潜力、折扣力度，从上面六要素中也能读出点东西，只是要详细点分析，文章幅度有限，今天就暂且聊到这里吧，如果需要进一步消息可以加楼主微信GZlouyu细聊，或加群听听大家的意见。

至于，保利珠江天悦到底能不能买？

楼主，下个定义。

如果你喜欢荔湾老城区新板块的生活氛围，珠江天悦恰好又符合你的珠水情节，价格合适，这个项目就是当前楼市行情中老城区值得考虑的项目。