最近，全国多个城市相继发布“商办改类住宅”的政策，将此作为去楼市库存的手段之一
对比之前，楼市开发最火热的时期，各地严控房地产开发，纷纷出台政策堵上了此类“商改住”的口子
即使有零星的改动，也往往都在郊区，很少会出现在市中心
但是，今年以来的“商改住”之风，明显不同
越来越多城市正在加入进来，以杭州为代表，在控制土拍总量的前提下，拿出了多个核心板块的优质地块，大刀阔斧地进行“商改住”
这到底是怎么回事？让我们来一探究竟
01
上海徐汇地块“商改住”后，有望成为新晋“地王”
近期上海最受关注的地块，莫过于徐汇斜土路地块，也就是原小米总部地块
出现在了今年第四轮土拍的名单中，预计将在8月上旬组织出让
尽管仍有限价规定，但因为第三轮土拍中，杨浦平凉地块整整经过60轮竞价，
最终由保利发展拿下，溢价率已经达到了21.18%，一举刷新楼板价纪录，成为杨浦新晋“地王”
大家对徐汇地块更多了几分期待，有望成为徐汇滨江的新晋“地王”
据了解，该地块是2021年10月，由小米的间接全资附属公司以15.5亿元总价拿下
当时的土地性质为商办用地，小米曾表示计划用作公司总部，但此后两年多时间里，始终没有对此进行开发
直到今年3月，上海市规划和自然资源局重新将该地块收回，并列入了2024年土地储备计划
根据出让文件显示，该地块性质由商办改为住宅用地，总出让面积和限高都不变
容积率由3.0调整为2.2，同时配建一处1840平米的社区级公共服务设施
来源：上海市规划和自然资源局
该地块没有中小套型住宅比例的要求，同时要求100%精装修交付，集采装标5000元/㎡
将采用招挂复合的出让模式，也就是并非单纯的“价高者得”，最高总价限制为48.048亿元
从地图上看，该地块紧邻西岸金融城，距黄浦江直线距离约400米
周围的配套堪称“豪华”，从商业到学校和医疗应有尽有
隔壁就是汇元玺、香港置地启元、御江廷等一众红盘
其中，香港置地启元的备案价已经来到了17.84万元/㎡，套均总价在5000万元以上
4月开盘摇号共收获了235%的认筹率，成为今年又一“日光”的豪宅红盘
因此，预计该地块将来入市的价格，也很有可能将在17万/㎡以上
目前招商置业已经公示了项目的招标计划，总投资额达到54亿元
来源：上海市住房和城乡建设管理委员会
该地块最终到底花落哪家，接下来的土拍结果和产品方案，我们也会持续关注
02
杭州全市多个地块计划“商改住”
如果说上海这个地块的“商改住”还是个例，由特殊原因导致的
那么，杭州今年的“商改住”可就不一样了，短短数月，全城东南西北都出现了多个拟调整的地块
从热门的未来科技城，到蚂蚁退地、重新出发的之江
从三塘、石桥老城到日新月异的滨江，从申花到刚需板块临平星桥、东湖
据不完全统计，近一年杭州涉及到“商改住”的土地面积，就超过500亩
来源：杭州市规划和自然资源局
我们也实地探访了两大热门地块
第一个是万众瞩目的未来科技城板块
7月6日，这里的7宗地刚公布调整招标方案，两天后就“因项目有所调整，故终止招标”
图源：杭州城内
其中，5宗地位于杭州城市新中心中轴线东侧、五常湿地北岸，原为商业/商务金融用地
2宗位于未科北，靠近云城，原为中小学用地和商住混合用地
加起来总共约20万方，体量可谓不小
目前都还是纯空地，暂未看到开发的迹象
0407地块一河之隔就是淘天集团正在建设中的办公楼
地块实拍图
周边直线3公里内，还有菜鸟总部、人工智能小镇、浙江海外高层次人才创新园等产业园区
科技城知名的“三兄弟”：阳光城未来悦MAX、东原印未来和中南樾府也都在不远处
后续这7宗地是否继续“商改住”，还要等待官方的进一步通知
第二个来到的是滨江长江单元的R21-11地块
该地块原为商业兼容商务用地，于2022年8月被调整为住宅用地
用地面积从原来的16400㎡调整为25900㎡，容积率从原来的4.0调整为2.5
来源：杭州市规划和自然资源局
地块西侧紧挨着时代高架，南侧是第六空间建材馆，一路之隔是中南乐游城
现场看到小学和幼儿园相关配套正在建设中，住宅建设还没有动静
地块实拍图
周围有多个豪宅盘，包括滨江金茂府、丹枫四季和绿城柳岸晓风
就拿绿城柳岸晓风来说，不少挂牌价都在12万/㎡以上
该地块也在继续等待土拍“上架”
说实话，这两大热门板块的地块“商改住”进程并不算快
最快的当属丁桥板块的JG0404-11地块，3月10日刚公布“商改住”，4月29日就组织了出让
最终由中天联合海威以总价9.5亿元竞得，溢价率达到了15.09%，打造容积率仅为1.6的低密住宅
总的来看，杭州近期的“商改住”规模可以说是史上最大
这些已经执行或者拟调整“商改住”的地块，主要集中在拥江两岸核心区，以及申花、蒋村、三塘等核心板块
相关部门正在以更前瞻的视角和高效的执行力，为居民提供更多优质的居住选择
03
深圳、长沙、万宁等地也在行动中
和上海、杭州一样，深圳的宅地供应同样非常稀缺
7月7日，深圳宣布计划将后海片区两宗商业服务业设施用地的性质，调整为“商服用地+居住用地”
两块地一块临近中海油大厦，另一宗临近海能达大厦，与2号线登良站地铁口无缝衔接
分别有占地约1.22万平方米和2.25万平方米的地块变更为商业和住宅用地，容积率均为8.0
规划调整后，住宅体量占比均达到70%，另保留30%的商业比例
在符合要求的前提下，结合建筑方案需求，可在两地块间适度腾挪
来源：深圳市规划和自然资源局南山管理局
早年，后海总部基地的定位为总部经济和科创高地，土地规划以商办用地为主
但是近年来商办用地存在一定难度，深圳也适时做出了相应调整
地块毗邻“深超总”板块，周边豪宅云集，二手房挂牌价普遍超过20万元/㎡
这两块地一旦挂牌出让，将成为片区内仅有的可供开发的住宅用地，必定又是各大房企争夺的“香饽饽”，诞生新的高端住宅项目
与此同时，云南昆明、湖南长沙、海南万宁、湖北襄阳等多个城市，今年也相继出台了支持“商改住”的系列政策
符合条件的商办公寓产权性质不仅可以转为住宅，还给予购买者一系列住宅业主才拥有的权益
比如家庭子女就近上学，用水、用电、用气等与住宅同等收费标准等
金融机构也给出相关的贷款支持
昆明将暂停新的商业办公用地供应，长沙更是停止了新增类住宅项目规划的审批
不仅在用地上做了调整，存量建筑也做了调整，有了很大程度的突破
04
“商改住”的背后……
据地产行业专家透露，在商办公寓销售火热的年份，房企更青睐做公寓项目，看重其拿地成本低、利润高
未来公寓卖出后所收的物业费，也比普通住宅高出一截
但是不久后，多地开始禁止“商改住”，不得擅自将商服用地改变为居住用途
公寓产品开始走向了“下坡路”，这几年一直是“以价换量”的局面，在低位徘徊
目前，全国大部分城市都存在商办类产品的库存问题，远远供大于求
多地密集的“商改住”调整背后，也经过了大量的统筹考量
首先是宅地紧缺问题，核心板块和郊区板块的土地供需严重失衡，一直困扰一二线和热点城市
住宅用地的增多可以缓解中心城区的住房压力，满足更多人的购房需求
而且部分地区还不是一刀切的全部“商改住”
要么是保留了部分商业面积，要么是补充了学校和公共绿地的配套
力争在保证居民商业配套和生活便利度之间，找到一个更好的平衡点
其次商业尤其是办公楼需求明显过剩
官方数据显示，截至今年5月末，全国待售商品房中，属性为办公的面积达到了5214万平方米，同比增长9.3%
商业营业用房待售面积达到1.43亿平方米，同比增长2.0%
此外，通过盘活闲置存量土地，也缓解了房企的经营和去库存压力
政府部门获得土地所得资金后，还能更快速投入到城市建设当中
总的来看，“商改住”属于是房地产市场的结构性调整，从开发端解决问题
05
以前，各个城市最好的地段都是办公用的摩天大楼，打造标志性的天际线，而住宅则退让到边缘地区，很少有人能住在市中心
接下来，在城市更新的大环境下，在“商改住”的趋势下，将进一步平衡商住比例
相信会有更多的城市核心区出现住宅用地，高端供应有望大幅增加
