这两天最热的消息莫过于"银行直供房"，即是银行把企业和个人断供的房子，直接以比市

这两天最热的消息莫过于"银行直供房"，即是银行把企业和个人断供的房子，直接以比市场价低25%的价格卖给购房者。 美名其曰，银行直售，没有中间商赚差价。 但有意思的点也在这里: 大家来想一个事好了，就这25%的折价，优惠算是很大吗？ 这要看跟谁，如果我们去对比个人卖家扣扣索索的降价，25%的降幅确实不小，但如果你去对比法拍房的平均77.29%变现折扣率来看，这个价格只能算还合理。 那问题来了，既然价格折扣差不多，那银行为什么不把这些房产走法拍程序，而是要自己搭建平台，去走直售呢？ 很简单，最直接的点，是银行现在上不了法拍房了 之前只要贷款人断供，银行就可以直接收走房产走法拍，但在今年初，央行明确要求了银行要对特殊原因断供者给予最长 12 个月的宽限期，期间不得启动法拍程序，等于限制了法拍房的源头供应。 随之而来的，是2025 年 6 月全国法拍房新增挂拍量同比下降 17.2%，部分城市如成都、杭州的挂牌量降幅超 30%，银行被迫转向协商还款、债务重组等替代方案，现在不少银行都有「断供缓冲期」，允许借款人延期 2年还款。 断供缓冲期看上去还挺人性，但问题是，在房地产下行周期这块，这会给银行带去极大的风险。 过去法拍房没什么风险，虽然法拍房拍卖周期动则一两年，但过去是房地产上行周期内，房价在涨，拍卖周期越久，房价涨得越快。 但现在这个逻辑是反过来的。 现在房价处于一个加速下跌的过程，别说一年两年的价格变化了，就现在一线城市的同一套房产，年初价格和当下价格可能就差了20%，现在是越晚卖房，亏得越多。 但对银行来讲，现在法拍房不让上，但还得想办法处理这些资产，肯定就得去想其他办法。 之前银行是没有其他方法可操作的，因为按照过去的合规要求，银行想要处理违约抵押的房产，必须上法拍市场。 法拍模式看上去不算高效，但确实很合理。 因为你如果让银行各自处理自己的法拍资产，那难保银行内部人员不会监守自盗，把好房子留给自己，把坏房子留给公众。 而虽然说给到法拍平台也会有这样的问题，但至少可以集中监管，减低监管成本，至于其中产生的周转周期久这个问题，在过去房地产上涨周期，确实也能接受。 因为在房地产上涨阶段，不管什么时候卖，法拍都是不会影响到银行利益的。 但随着2021年房地产到达历史性顶点后，这种情况瞬间就变了，因为从房地产周期从上涨变成了下跌，而按照过去的法拍逻辑，银行利益无疑就会出现受损。 2022 年银保监会出台了 12 号文「加快抵债资产处置，原则上 2 年内变现」，也就是从2022年开始，政策逐步允许银行通过协议抵债、直售、资产转让等多元方式进行债务处置。 政策口一开，跟着就有银行敢为人先，例如四川农信系统通过直售模式在 2024 年挂牌 2.4 万套房产，占全国银行直售房源的 40%，直接打开了潘多拉魔盒。 所以现在摆在银行面前的路径是很清晰的。 第一条路，走传统路线上法拍，问题巨多，一个是流转周期长，平均 2-3 年，另一个是折价率高，平均 31.3%、最后还有高居不下的流拍率，最后还要给各方付出不菲的渠道费。 第二条路，走银行直供，流转周期快了就一两个月，因为流转快，折价率也跟市场最贴近，也就是20%左右撑天了，哪怕流拍，还能迅速降价寻求再次出手。 这两种渠道截然不同的路径，如果你是银行，你怎么选？ 不用去想，银行能选的，肯定是后者，迅速把抵押的房子产权搞清楚，然后通过自己的平台或者其它拍卖平台进行快速变现。 大家是不是感觉这样很美好，银行快速变现了房产，盘活了资产，购房者也买到了便宜的房子。 但问题是，代价是什么呢？ 不用想，代价就是现行房地产的继续下行。 答案是跟着银行直供房直降20%。 这里要说明一点，法拍房是没有这个效果的，因为法拍房一个是产权不清晰，很多购房者不敢去赌，另一个是法拍房的流通周期久，而且参考价格不完全遵循市场，所以对市场造成冲击的力度，要缓慢得多。 但银行直供房，没有这个问题，一两个月的流通周期，能够瞬间作用到当地的房价上，然后迅速把这些区域的二手房价格给打崩。 而被打崩的二手房价格，受损的则是每个手里还持有的房屋资产的我们。 当然这个时候可能大家也会问，银行这不是再砸自己的盘吗，如果房地产继续跌，那银行自身的抵押物不也会继续下降吗？ 答案是会，但银行没办法。 即使有一个银行现在想要维护市场价格而选择保价，但也架不住其他银行会选择银行直供房而把价格给打下去，用通俗话讲就是。 即使你不砸盘，你也不能保证你的同行不砸盘，那你成为被同行砸盘的人，为什么不成为那个砸同行的盘的人呢？ 先砸盘的人不一定受益，但被砸盘的人一定亏损，就这么个道理。