近期楼市又热闹了，不少新政策接踵而至，先是住建部宣布要试点房屋体检、房屋养老金和保险制度，而房屋养老金也已经连续几天冲上了热搜，住建部也不得不出面澄清说不增加大家负担，个人账户就是你的维修基金账户，现在只是在探索建立公共账户，当然说归说，后面怎么操作还是要看落地动作；而之前住建部高层也说过要让房屋保险和汽车保险一样普及，像广州已经在试点房屋保险了，鼓励业主、业委会、物业管理委员会去购买保险，具体细则出来后，再给大家解读。

其次，中央财办副主任韩文秀昨天在人民日报发表了重要文章，提到了要进行财税改革，最重点的就是完善房地产税税收制度，适当放权给到地方，增加地方自主财力，所以住建部说房屋养老金不是房地产税，那肯定是对的了，房地产税是要去平替土拍收入的。

第三方面，财政部、住建部等六部门联合印发了市政基础设施资产的管理办法，其中明确到，严禁为没有收益或收益不足的市政基础设施去违法违规举债，不得增加隐性债务，因为地方虽然欠了不少债，但是这些债还主要是投向了市政等基础设施，所以这块的管理和运营对后续化解地方债务风险十分关键。

先说房屋养老新的几个制度，因为咱们过去二十多年的楼市发展，多数人的房子不是那种独栋的，而且几十户甚至上百户的房子捆绑在一起，如果需要维修或者更换公共设施的时候，就要有一个机制来去解决了，不然的话再过个几十年，很多房子都没钱去维修和维护了，那只能慢慢变成所谓的贫民窟了。

而大家被住建部的公告安抚后，虽然知道了自己不用额外交这个养老金了，但是更担心的如果有了房屋养老金，那房地产税是不是还要交，看看韩文秀主任的文章，人家已经说了要完善房地产税制度了，所以这两个东西是两码事，房屋养老金是从地方政府自己筹钱去建立公共账户，比如从每次土拍中拨5%作为款项等等；而房地产税，未来会是地方的主要收入，当然，羊毛依然是出在羊身上，从目前的趋势来看，房地产税会是地方财政的重要救命稻草了，甚至是他们的饭碗了，收取的比例大概率不会很低，参考老美来看，美国的县域财政几乎都是由房地产税在供养。

大家都清楚，卖地这个动作对地方来说是一次性收入，相当于是在一穷二白的时候去创造第一桶金的，但是卖完了之后的收益在以前是跟地方关系不大了，地价升值后开发商开心，房价升值后炒房客和业主开心，但是这些好像都跟源头的地方关系不大，也就只能在交易的时候收点小税，在楼市上涨的时候，可以通过不断抬高地价去提前透支未来的涨幅，所以地王频出后地方还是能够接受后链路的利润分出去的，但是随着楼市下行后，地方没有抬高地价的底气了，民营房企不来拿地，靠城投和国央企维持了几年土拍的稍微体面后，长期下去已经不是办法了，所以必须要从存量房身上去变现了。

要知道，之前官方已经统计过了，全国有6亿栋房屋，就算一栋房子一年交个10000块钱，那每年就有6万亿的财政收入了，关键还是每年都有的长期收入，而2021年土拍最高峰卖了8.7万亿的土地，去年只有5.7万亿，大家把这几个数字对比一下，是不是非常有意思了，房地产税完全有超过土拍的可能性，而且每年只会温水煮青蛙的增长而不会像土拍一样大幅度的波动降低，所以要短期土拍一次性饭票还是说要长期的房地产税饭票，相信地方还是拎得清楚的。

当然房地产税如果推行，地方最关心的还是自己能分到多少钱了，设想一下，如果地方收了100亿的房地产税，但是要交99亿给到上面，那地方取收这个钱的动力就小了很多，甚至会出现少收的情况，然后通过其他方式去弥补自己的财政收入。而从1994年咱们实行分税制后，中央财政就不断扩张，而地方财权被阉割了很多，所以现在财税制度改革就是要给地方给多的征税权利和收入了，不然，光靠中央发文和喊口号，真正想收钱的话还要靠地方去落地才行。所以除了房地产税以外，还包括像消费税、城市维护建设税等都会给到地方更多倾斜，扩大地方对本地消费的刺激，不然光说刺激消费，但是刺激再多消费税如果都归中央了，那地方确实也没啥动力，能做做表面动作已经算非常不错了。

然后接着聊上面提到的各地不得违规进行市政资产举债，因为现在各地欠了不少债务大家都清楚，去年已经有官方发文提醒了，债务高风险的省份有12个，包括辽宁、吉林、内蒙古、云南、贵州、天津等，对这些省市区域提出了缓建或者停建基础设施项目的要求，当然具体执行如何只有他们自己知道，不过看当前的趋势来判断，地方卖地继续下滑后，未来这些区域必然会收紧大基建的投入了，因为现在连转移支付大省的广东卖地都不容易了，像广州上半年才卖了60多亿的地，只是高峰期卖地1700多亿一年的零头了，地主家也没多少余粮了。

而如果失去大基建项目了，那地方的投资额必然会出现减少了，不动产的这个价值分化也会更加明显了，因为就业机会也更少了，而财政压力如果加大，公共设施服务的缩水，教育、医疗资源的合并和下滑，同时还不断的增加罚款税收等，那年轻人离开的可能性就会进一步加大，所以现在各地肯定会对房地产税的标准进行争取了，不然的话，一直要依靠其他富裕省份来转移支付去维持自身收入的话，那还是很难受的。

所以关于房地产税，多数人的认知是觉得会按照房屋评估价进行征收，也就是美国的这种模式，全国税率是差不多，那如果像深圳、上海这种地方，一套价值500万的房子，如果一年税率2%，那每年就得交10万房地产税了，而小城市一套房50万，一年才交1万块，如果是这种模式的话，那小城市肯定不会同意了，因为大城市财政本来就比较宽裕，像深圳都不是很依赖土拍收入，如果这样征收重税去杀鸡取卵的话，企业和老百姓都会躺平不干活的；而小城市因为人口的流失已经很缺钱了，很需要这个钱去解决收入问题。

所以小城市会希望用租金的模式去制定标准，参考新加坡的操作，年租金的12%拿出来去交房地产税，这样大城市和中小城市的收税差距就不会有10倍甚至更多了，而只有两三倍的差距而已，当然，最终博弈到什么标准，还需要最终落地大家才能知道，不过，小城市的业主还是要提前做好准备，即使你房子很便宜，也不会被少收太多钱，因为小地方的存量资源是有限的，能收的话可能会想办法多搞点了，所以房地产税不是降低房价和租金的打手，而是加大房子分化的一把利器，有钱的地方可能会更有钱，没钱的地方只能勉强维持住收入了。