现在的广州有点令人担心了，上半年广东省的GDP已经出炉了，成绩是6.52万亿哈，同比增速只有3.9%，是没有达到全国5%的平均水平的，而这里面原本两个万亿城市的广州和佛山，确实拖了整个广东省的后腿，佛山是小弟暂且不说，广州这个老大哥大概率上半年已经是沦落到全国第五了，虽然还没出最终数据，不过被重庆超过已经是基本可以判断出来了，而广州上半年的卖地有多糟糕，估计大家都不相信，在6月25号结束最后一场土拍后，广州拿出了上半年卖地成绩单，只卖出去了区区4宗地，揽金64.77亿元，而最高峰的2021年卖了78宗地，揽金超1779亿元，所以现在这个业绩怎么比喻呢，就像你前两年月入10万，然后现在缩水成了月入1000块，一个天上，一个地下了。

当然，广州现在的土拍下滑也不是一夜之间形成的，从21年的顶峰之后，到22年卖了1221亿，23年卖了1183亿，而23年上半年是卖了431.2亿的，所以看前面几年的下滑速度还是比较能接受，但是今年这个下滑速度那已经不是腰斩了，而是快要完全秃头了，所以广州现在非常着急了，已经在拿出掏家底的地块出来了，从广州自然资源局公布的第二批供地清单来看，一共有30宗地块，而中心四区就占据了14块，连四年都没供应过宅地的越秀区都拿出了一块出来卖了，可以说下半年广州卖地最疯狂的地方将是中心区了，因为现在的广州楼市已经被逼的走投无路了，外围郊区的地块没啥房企接盘，中心地块如果还不加推或者不给力的话，那今年的卖地目标是铁定达不成的，再加上现在汽车产业被旁边兄弟不断碾压，今年广州日子不算太好过。

而广州现在楼市主要是面临了三大困难，第一个是房价下行比较显著，作为一线城市里面最先松绑的城市，房价并没有因为政策放松而得到反弹，反而在一次次放松后不断的下跌了，从百城房价走势来看，广州二手均价从21年8月的3.7万高峰已经下跌到了现在的3.16万的低谷，基本是回落到了2020年水平了。而统计局的数据来看，截止6月，广州的二手价格已经同比下跌了12.4%，位居一线之首，而且这还是平均水平。

像广州外围郊区跌的更惨，像增城、南沙等区域不少买家都已经亏掉了首付，现在就是焦灼的等待状态，因为想挂牌没人买，卖出去又亏大本，不卖又得承受高额的存量利率，可以说左右为难，如果自己工作保得住那还好，最怕的就是万一公司来个裁员，那房贷压力就是骤然增加了，甚至会面临断供的风险。这也是我们不想看到的，因为买套房耗尽了自己的积蓄，到头来又成了老赖，房子和首付都空了。

第二方面现在广州的供应量太大了，根据中指研究院的数据，截止6月底，广州新房可售套数就超过了11.6万套，出清周期超25个月，而贝壳上的额二手挂牌套数也有14.6万套，现在每次政策后，都会刺激一波老业主去挂牌抛售，这也是现在库存越去反而越多的尴尬局面，因为销量赶不上挂牌量的增速。而且我们知道4月份自然资源部是出了针对住宅供应的要求，当时提到了各城市库存如果是超过36个月的话就会被停止供地了，库存在18-36之间要适当减少供地，所以广州也是非常无奈，不久后就下降了第一批的14宗地块，地块位置包括海珠、荔湾、白云等区域，这也是上半年广州土拍成交价大跳水的重要原因之一。

第三方面，政策强刺激下，广州成交量还是拉升不起来，截止6月中旬，广州成交了2.42万套新房，但是去年同期成交了3.93万套，同比下跌已经达到了38.26%，而去年只有三月出现了小阳春当时是释放了一波需求，今年连小阳春都看不到了，可以说非常惨淡，除了买家现在非常淡定的原因以外，还有广州作为旧改的大城市，包括像黄埔的珠江村、文冲东，海珠的康鹭旧改项目等，都将给市场提供大量的供应，一边是不断卖地，一边是旧改的供应，叠加配售、配租型保障房的不断建设，现在广州的客户其实完全是不着急了，所以才出现像外围郊区的增城区政府亲自去收购新房用作安置房进行去库存，因为如果官方不站出来的话，那这些建好的房子在不大降价的情况下是根本卖不出去的。

所以广州接下来既要不断去掉库存压力，又不能完全停了土地的供应，因为财政收入要续上，那土拍只能多往少而精的方向进行走了，而后续中心地块拿出来后，市场成交价肯定会更加好看，溢价率也会有所回暖，再逐步去增强市场的信心，这是目前不少城市在做的事情。

就像杭州近期就已经在玩这个操作了，这两天杭州的土拍就出现了高溢价，卖了两块地，分别在城东新城和数字商贸城，溢价率达到了22.55%和59.19%，累计成交金额达到了29.4亿元，可以说在当下楼市寒冬中已经属于非常炸裂的存在了，当然绿城用近六成溢价率拿下这个地块也有几个原因，一方面是这个区域断供了3年多了，板块内没有在售项目，竞争较低；第二方面是起拍价已经比三年前周边地块价格便宜了2000块一平，拿地门槛已经下降不少；第三方面是容积率只有1.2，而且不限价，未来可以做溢价高一些的低密度产品了。

但是千万不要被这些地王蒙住了双眼，不是说土拍了几块地出了高溢价，然后房价就马上会上涨，现在跟过往楼市上涨的逻辑不一样了，你拿核心地块创造小地王的方式试图以点带面拉动起来已经不太可能了，外围郊区的地块依然是堰塞湖难以卖出的状态，土拍出现高溢价马上就激动，认为可以带动市场，房价马上上涨。

时代不一样了，以前房地产市场不断走高的时候，不仅地王的溢价高，其他地块的竞拍也比较激烈，而现在除了核心压箱底地块的溢价比较高之外，其他地块大部分都是以底价成交，甚至是流拍，再想复制用地王以点带面的局面，几乎很难实现。而根据克而瑞的数据来看， 5月重点城市的平均溢价率只有2%，而土地流拍率高达24.5%，环比是大增了11.6个百分点，也创下了2022年以来的历史新高。

所以大家应该都看懂了，拿少数核心地块的高溢价试图体现土拍的繁荣以及掩盖多数地块的流拍，这是当下不少城市的遮羞布，因为改善户型还是有一定的成交的，但是多数人都是普通人，只能买的起刚需房甚至保障房，所以不要拿豪宅地块或者改善地块去掩盖了，大家都看的明白，如果硬要是用核心区土拍溢价了就说房价要全面上涨了，那只能说一叶障目玩的非常6了。