今年上半年上海各区的经济成绩单出来了
引起我关注的是这个区，青浦
在大家讨论的最猛郊区还停留在嘉定的时候
青浦区倒有慢慢崛起，逆袭的趋势
来看今年1-6月上海市郊的地区生产总值
这是第一次在GDP增速上，青浦成了上海郊区之王
数据显示，青浦地区今年上半年生产总值达706亿元，同比增长7.1%，位列上海全市第三、郊区第一
除了经济成绩单，最近的青浦也在各个维度上展现实力，各种上头条
比如华为研发中心建成刷屏，预计将会有好几万研发人员搬到青浦
复旦大学青浦校区迎来最新进展，土地收储工作正式开启
还有，全国都在试水的“低空经济”也先得到落地，青浦正在规划建设通用机场...
而在我看来这一切都不是偶然
背后都和这件事紧密相关：土地
在上海，郊区最大的优势就是土储资源丰富，但也很容易陷入无节制的开发
作为一个郊区，如何将土地死死“拿捏”，青浦有话说
如果没有一开始对土地的运筹帷幄
绝对没有今天后来居上和逆袭的故事
01
最近青浦区开了个土地推介会，不知道大家留意了没有
印象中这样大型的土地推介会，上海各郊区好久没有过了，青浦不但率先在上海市土地推介会之前举办，还连续办了2年
楼市热度和土地情况是有直接关系的
所以通过推介会也能够透露出一些信号
这次推介会共涉及39宗地块，被组合成了17块土地，总出让面积达到1329亩
所以，青浦下半年可能要加快土地供应了
毕竟今年上半年上海共成交17块涉宅用地里，青浦目前出让的地块数为零
某种意义上，这展示了青浦加快卖地的诚意和急迫
推介会也吸引了保利、招商、华发、建发等60余家房企代表参会
是否在下半年青浦地块的出让现场中，看到以上开发商的身影，可以期待下了
第二个，暌违十余年，上海容积率小于1的纯别墅地块再次出现，在朱家角
上海已经很久没有容积率低于1的地块出现了
这次青浦区一下拿出来三块，全都在朱家角
想都不用想，这大概就是华为给的底气
毕竟几万人的研发人员，高管等等，随着高净值人员的导入，未来青浦终极改善产品的需求将会提升
而据我观察
青浦区对于卖地的运筹帷幄除了在积极的卖地，拿出好地块之外
更机智的是它似乎比别人更明白，郊区土地如果只做刚需，大概率是会在未来遇到瓶颈的
要么定位太低端，吸引不了改善客户，要么购房者一旦换房就要离开本地，去到外区，等于是给她人做嫁衣
于是青浦在卖地的同时
对土地的规划，要比别人多想了后面几步，既要刚需，也留改善
如何吸引更多人长期的留在青浦，工作生活在青浦，卖房置换也不离开青浦？
做刚需吸引人口的同时，也发展低密高端住宅，留住高端客群
还有什么可以做的
02
第一步就是完善轨交
作为郊区，青浦早就想清楚了，只有完善轨交才能吸引人口
大家可能不知道，尽管目前青浦仅有2条轨交在运营，就是17号线和2号线
但是截止目前，青浦区境内一共规划了10条轨道交通线路
是上海少数郊区，做到了11个街镇都有地铁规划的，这很难得，也很重要
对于郊区发展来说，轨交的通达性如同宿命般重要
而青浦老早就做好前置考虑，实现了镇镇有轨交规划
未来，青浦新城站有可能成为四轨交汇站、刚改名为国家会展中心站的徐泾东站更是有可能成为五轨交汇大换乘站
除了站点分布密集是一大特点，善于延伸也是
第一种是向区内腹地延伸，2号线西延伸段，17号线西延伸段，13号线西延伸段，都在建设中，前二者预计将于今年竣工
青浦作为郊区留住人口的第一步，就是吸引越来越多人因为地铁通达性强来到青浦
不仅如此，它还利用自己所处特殊区位的优势
将触角向长三角异地城市延伸
这就不得不提到青浦拿捏土地的一大优势，善于利用自己所在的位置，借势发展
青浦作为郊区，在发展的过程中，有两次比较重要节点，都借到势
一次是大虹桥规划利好，带动青浦东片区强势发展，也就是大家说的西虹桥
还有一次就是长三角一体化，青浦作为上海和长三角其他城市的中间地带，一下成为了先行示范区
于是，青浦的轨道交通规划向长三角延伸，也在意料中了
比如预计在2028年开通运行的示范区线，连接上海青浦和江苏吴江、浙江嘉善三地
如果说青浦的地铁规划是吸引在上海工作的外地人来到这里定居
那么，这条联系虹桥主城片区与长三角生态绿色一体化发展示范区的市域铁路，将成为青浦产业发展的重要线路
有人、有产业，更多资源自然就来了
03
青浦还很懂得运用土地联动开发，为自己争取到好资源
这听起来似乎有点“功利”，但是却是郊区发展的重要筹码
因为土地是郊区手上含金量最高的资源
而拿捏的重要性就在于，如何将土地资源兑换成为经久不衰创造价值的区域资源
青浦这些年用土地联动开发，带来的高端要素可不少
首先就是高端教育资源
囊括了我们耳熟能详的：宋庆龄、世外、平和、协和、兰生复旦、复旦附中、复旦五浦汇实验学校
这几年总有人说，青浦教育在悄然崛起，殊不知背后这盘大旗，早就盘算好了
上海市中心已经很难拿到大地块做教育，背靠着大虹桥国际商务区，国际民办选择青浦，毫不意外
虽然和其他教育强区比，公办学校数量不占优势，但在教育氛围、人才吸纳和国际社区打造上，青浦确实是走在了郊区前面
又有虹桥核心商务区和科创产业加持，虹吸效应也可以轻松给青浦带来一波全新人口的居住需求
加上好几个高端低密度国际墅区，华为研发中心和市西软件园作为两大支柱
吸纳高端人速度很快，未来生源的发展也毋庸置疑会很优质
规划好地铁之后，还非常注重配套均衡分布
主打一个沿地铁线均好规划，地铁站必带商业体
不知道你有没有发现，在青浦最重要的交通动脉地铁17号线上，每一站地铁都预留了商业空间，打造TOD
这是我在去年一篇文章中专门做过的图片
青浦区的商业分布大致可以分为两种，第一部分是衔接着2号线17号线沿线的徐泾和赵巷板块
从诸光路站开始，奥特莱斯、天空万科广场、蟠龙天地等等
计算了下总体量，仅仅沿着17号线的商业加起来就有快近150万平方米
这种城市核心级别的繁华，成为了青浦人民触手可及的配套
不像其他郊区是点状的，青浦是片状、线状的分布
所以为什么我说青浦是上海郊区的商业之王，赢就赢在了体量上
最后还有高端产业资源引进
名头最响的当然是朱家角的华为研发总部了
（来源：解放日报）
全球最大的科技公司研发总部，在这里建成
华为练秋湖研发中心，占地面积是苹果全球新总部的2倍
除了华为，还有位于青浦西虹桥商务区的美的全球创新总部，大概也将会有近1万研发人员导入
目前在青浦区内的主要产业园区如下
其中市西软件信息园，核心区占地面积约1.5平方公里
到2025年总建设面积的目标就是400万方，产值要破千亿的同时，预计吸引15万的科创人员就业
示意图
还有，即便是一直在卖地，却也非常注重生态友好发展
在蟠龙古镇，我时常看到很多人夜晚出来沿着小桥流水逛一逛，划皮划艇、玩滑板度过一个周末
蟠龙古镇就像是青浦生态友好发展的一个缩影
它既有高端要素，港资运营的商业、年轻潮流的品牌，又保留了生态的肌理
这也是为什么人们一直称赞青浦宜居的原因
青浦本来就是江南水乡，即便高速发展，也没有让自己只留下钢筋水泥
所以，即便比起其他郊区更晚开发，看似有点“慢吞吞”的
但短短时间里，却成为了郊区里，人均国际教育、商业、轨交、绿地密度最高的之一
这背后靠的就是顶层对土地资源的战略眼光和运筹帷幄
04
土地多是郊区最大的优势，而如何将这一大优势不滥用，有序的、节制的开发，才是根本
而回过头来看，青浦能够在郊区中逆袭的原因
第一，卯足了劲的借势，尤其是大虹桥
伴随着大虹桥的崛起，青浦的发展的势能得到了很大的改变，这是毋庸置疑的
这两年但凡提到大虹桥
很多人最先想起来的还是青浦，反而不是闵行松江
为什么
因为这几年青浦在各个维度都在用大虹桥三个字来宣传自己
但凡有新盘入市，围挡广告必带“大虹桥”三个字
各种高级别的会议、活动在青浦召开，名称必带大虹桥
（来源：绿色青浦）
这是一种贴标签，当然也是一种借势，大有刷屏了之后，占领客户心智的效果
也难怪为什么人们提大虹桥，脑海里会先想到青浦
毕竟人家大虹桥的概念喊得勤快、喊得最响
确实给普通客户心里烙印下了认知
其次，大虹桥标签贴上之后，效果也是立竿见影
我们团队大锤前几次去踩盘，为的就是看那几年喊着大虹桥来卖的青浦新盘，交付情况如何
当初那些千人摇红盘，入住率都还不错
所以可以看到，当贴上一个强势的标签之后，普通用户也慢慢入住了
这确实是当下上海郊区发展的很好样本
先用土地联动开发，吸引优质资源，懂得借势，贴上强势的标签
然后吸引到更多刚需来到这里生活，然后形成良性循环
在青浦，如果你去地铁17号线感受下高峰期的疯狂，就知道在青浦居住了多少刚需通勤人口了
最后，吸引刚需的同时，也留住高端客群，不做她人嫁衣
青浦能在郊区里崛起，确实沾了大虹桥和长三角一体化的光，但这无可厚非
背后更是因为自己也没有浪费天赋异禀的土地资源
只有通过对土地资源的合理规划，拿捏的明明白白
这样才不会成为谁的附属
