来源：丁祖昱评楼市2024-07-22 09:51:16
摘要
中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议，于2024年7月15日至18日在北京举行。
18日发布的《中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议公报》及《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》中都对房地产有所提及。从内容来看有以下重点：
1、落实好防范化解房地产等重点领域风险的各项举措。
2、加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。
3、支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。
4、改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
2024年7月18日《中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议公报》发布，指出要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。
这不是化解房地产风险首次被提及，早在2022年10月30日发布的《国务院关于金融工作情况的报告》上妥善化解房地产金融风险就曾被强调。
今年早些时候，中央紧急工作会议也曾强调，要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。
自房地产市场进入深度调整期以来，受市场下行压力及融资不畅通等因数影响，出现了多个房企债务违约事件。
2023年，房企融资支持政策边际改善，2024年上半年各地更是推广融资协调机制“白名单”，支持主体正从企业下沉到具体项目，在一定程度上缓解了房企的流动性压力。但但非银融资规模仍未改变下滑趋势，多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。从历年65家典型房企的融资总量来看，2024年上半年融资总量为2131亿元，同比下降37%。
从债务到期来看，2024年上半年房企债券到期规模达2799亿，其中一二季度房企到期债券规模均超1300亿，第三季度债券到期超1000亿。
在偿债压力下，近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力同样较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年。若销售市场长期低迷，已经实现债务重组的房企仍将面临债务再次违约。
2024年上半年虽然有融资协调机制的加持，但在当前环境下，预计出险房企仍难以得到银行贷款。这主要是由于银行办理贷款抵质押担保时，优先选取价值相对稳定、变现能力较强的担保物，一般不接受不易变现、不易办理登记手续或价格波动较大的担保物。而大多出险房企能用于抵押贷款的标的较少，在市场化机制下仍不太可能取得银行贷款。
对于这类企业，建议相关部门应加大加快房地产企业出清力度和速度，通过市场化手段让出险企业早日实现债务重组或破产清算，通过债务重组来实现价值重塑，是解决目前行业信用问题的有效方式。
2024年7月18日中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议通过《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》，在“健全保障和改善民生制度体系”下要求“解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，不断满足人民对美好生活的向往。”
要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。
这里一共提到几个部分，首先是加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。
我国在不同时期制定了不同的保障性住房政策与措施，从福利分房、经济适用房、廉租房、公租房、保障性租赁住房、共有产权住房，到如今正逐步转向"配租＋租售”新模式。
2023年8月，国务院审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，提出要建设配售型保障性住房。央行于设立1000亿租赁住房贷款支持计划，于济南、郑州、成都、青岛、天津、长春、重庆、福州8个城市进行试点，通过市场化批量收购存量房，扩大租赁住房供给。
2024年5月17日，国务院政策例行吹风会上，中国人民银行表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。统筹考虑政策衔接，将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广。
6月20日，住建部会议明确存量房收储支持范围扩大至县级市。
据统计，政府收储存量住房模式已在全国至少23个重点城市落地，比如郑州宣布，将通过城市发展集团收购二手房5000套，杭州市临安区也发布存量房收储公告，决定收购1万平方米房源，用作公共租赁住房，广州增城区拟公开购买2.07万平方米商品房作为广汕铁路项目的安置房，房源交易单价原则上为“土地成本+建安成本”。
但需要注意的是，保障性住房再贷款明确按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。即以建筑面积不超过70平方米小户型为主。当前市场存量商品房中能同时满足70平方米以下户型，且为整栋现房的项目较少，若再加上租金收益需覆盖资金成本的基本回报要求，能符合条件的项目屈指可数。
更何况目前各地方化债压力巨大，定向低息贷款用于保障房收储目的是进一步盘活存量资产，降低负债。但如果收储后筹建的配售型保障房去化不出去，那就只能配售转配租，而目前各城市的租金回报率相对较低，国企可能进一步陷入“算不过来账”困局。
因此，我们认为，保障性住房再贷款作为去库存的一种尝试和探索，在实际落地的过程中仍将面临不少问题，只有妥善处理好这些问题，才能更好推动政策落地实施。同时，只有完成了保障性住房向"配租＋租售”模式的转变，才能进一步加快建立租购并举的住房制度，构建房地产发展新模式。
其次，会议还提到支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。
2024年上半年，房地产政策主基调延续宽松，4月政治局会议以来，政策侧重点转向“去库存”。居民信贷政策迎来史诗级利好，央行、金监总局等部门持续推出多项金融举措，下调最低首付比旨在降低购房门槛，取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率、LPR降息等，意在减轻居民按揭负担。
上半年，地方购房限制性政策持续松绑，据CRIC统计，全国至少222个省市341次出台宽松及激励性购房政策，频次同比增长71%，但与2023年下半年相比下降24%。目前全国仅剩余北上广深津及海南省6地仍在执行住房限购。
目前，全国绝大多数二三线城市已经全面放开住房交易限制，可以预见的是，尚未取消限购的天津、海南大概率也将跟进解绑，北京、上海、广州、深圳等4个一线城市调控政策还有显著的松绑空间，如未来限购区域范围、非户籍购房社保要求、首付比例、房贷利率下限、多孩套数认定等方面政策有望优化。其他城市需求端政策重心将由解绑交易限制逐渐转向加码购房激励政策，加大购房补贴力度、减免住房交易税费、推行房票安置、真金白银支持“以旧换新”等都是可选项。
《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》中还提到要改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
事实上，在“保交楼”大背景下，试点现房销售一直在提速，2023年初住建部就曾提出有条件的城市可以进行现房销售试点，不能出现新的交楼风险。
随后山东、河南等多省市都在工作会议中提及现房销售试点，其中河南省明确以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。至2024年1月，郑州首宗现房销售试点地块成功出让。这意味着，现房销售试点迈出了关键一步。
据CRIC不完全统计，2023年下半年以来，至少13个省、市明确试点现房销售。但从过去几年已先行现房试点的北京、上海、深圳模式来看可谓喜忧参半。
现房销售虽然有所见即所得、购房者主动性增强等优势。但是两大痛点更值得被重视：首先，现房项目拿地至开盘时间过长，对于房企而言项目回款速度慢；其次，在较长的开发和建设周期中，外部市场环境或将出现不确定性。
可以预见，现房销售制度的推行，无疑将打破整个行业的运营模式，各方参与主体，比如政府、房企，都将面临现房销售推进过程中带来的“阵痛”。因此，目前现房销售制度的推行难以快速、全面铺开，只能通过以点带面的方式逐步试行。
我们认为除了现房销售制度以外，针对当前交付产生的各类问题，刚需楼盘可以由此前首付款缴纳完便立即办理按揭贷款的模式，逐步调整为开发商交房后再办理贷款。这一方面倒逼企业加快施工进度；另一方面，现房办理贷款可以最大限度保障购房者权益，若存在产品质量问题，可以及时发现并进行相应调整。同时还可以督促房企加强对产品力的关注，促进良性竞争；第三方面，购房消费者的信心和预期向好，购房支付力也会更强。
二十届三中全会对房地产行业进行了较为全面的定位，即有防风险也有新模式的发展方向，无论是政策端、市场供需两端，还是制度建设方面都有提及。
可以看到，近期在一系列政策利好之下，房地产市场正在出现积极变化。未来还是要坚持消化存量和优化增量相结合，进一步落实和完善房地产新政策，切实做好保交房工作，盘活存量商品房和土地资源。
需要指出的是，我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间。在此之前，市场还将度过一段适应和调整期。
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