刚刚过去的上半年，救市政策出台的频率令人目不暇接。

曾经横亘在城乡之间的户籍天堑，在救市浪潮的冲击下，已然形同虚设，杭州、南京、武汉、佛山和苏州等核心二三线城市在内的多个城市，出台了购房即可申请落户的政策。

曾经固若金汤的一线城市先后为限购松绑，动作最慢的北京，在坚守了一个月之后，也不得不低下高昂的头颅。

毫不夸张地说，对于购房者来说，这是近几年来最友好的环境了——不仅首付比例和贷款利率创下了新低，而且买到烂尾楼的风险也在降低。

壹

自从港式地产开发模式传入中国内地以来，“卖楼花”在业界风行数十年而不衰。由此而衍生出了控销、炒作等花活儿，并与政策、热点、概念、噱头等合二为一，天衣无缝。

楼市里的真假消息与销售的起伏波动，似配合完美的双簧，有分工有协作，彼此心照不宣，形成共谋。一条未经证实的消息足以让某城市的楼市掀巨浪，也会让那些掌握内幕消息的提前抢房饱赚一笔。

在一些热点城市频频出现“万人摇”，以及天价茶水费，人们生怕错过了一场又一场的资产盛宴，错失了房价上涨而产生的套利空间。

在这个赚钱的“卖楼花”闭环里，没有输家。

但在行业下行期，“卖楼花”的模式开始了疯狂反噬。

这几年，多少买了暴雷房企所开发的楼盘烂尾，购房者的贷款照还不误，欲哭无泪，求告无门。

比如买了郑州融创城的亮亮丽君夫妇，在房子烂尾后，去售楼部要之前融创承诺的两万多返款。居然还被打了。

比如在河南新乡，恒大御湖天下项目甚至从未真正启动过，一个大门和遍地杂草诉说着购房者们的无奈和悲伤。

贰

十多年前，相关部门就曾对“卖楼花”模式动过刀子。

2003年，央行下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》要求，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，而购买商业用房则需要竣工验收后才能发放贷款。

2007年9月27日，央行、原银监会联合印发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》要求，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。”

然而，在房地产行业的鼎盛时期，这些旨在保护消费者权益的政策却未能得到有效执行。

购房者在楼盘尚未封顶之际便已开始背负贷款的重担，但在获利空间的诱惑下，也能甘之如饴。开发商则早已将资金回笼，将烂尾项目的潜在风险单方面转嫁给了购房者。

如今，深圳开始对“卖楼花”模式说“不”：深圳多家商业银行已要求，从7月5日起，个人住房按揭贷款需在主体封顶后才能放款。

这一举措对于购房者而言，无疑是一大利好，它从根本上切断了购房者遭遇烂尾楼的风险，大幅降低了购房过程中可能发生的纠纷与不确定性，为购房者的权益提供了强有力的保障。

准备买新房的意向购房者自然欢呼雀跃，但对于部分已办理贷款手续的购房者而言，他们则因自身承担的利率较高而心生不满，部分人群不仅口头上表达了不满与怨言，更采取了实际行动，通过投诉渠道来寻求解决之道。

对于银行来说，深圳的银行开了对房企在建主体封顶后才能放款的先河，为了降低坏账风险，预计其他城市的银行也会跟进。

然而，对于房企而言，这个政策不仅倒逼他们要按时履行保交楼的宗旨，而且加重了房地产在建工程的资金成本，足以让他们集体哭晕！

叁

房企如今的日子有多难过？

据中指研究院最新发布的《2024年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，上半年TOP100房企的销售总额仅为20834.7亿元，同比大幅下降了41.6%，这一数字直观地反映了市场需求的萎缩和行业整体的低迷状态。

头部房企亦难以独善其身，纷纷遭遇市场寒流，销售额突破千亿大关的房企数量急剧缩减至仅6家出。同时，市场分化加剧，中小房企的生存空间被进一步压缩，销售额达到百亿元级别的房企数量也大幅下滑至44家，较去年同期减少了34家。

资金压力和市场预期不明朗的情况下，房企对土地投资的热情大减。2024年上半年，TOP100房企的拿地总额仅为3801亿元，同比下降了35.8%。

房企当前的日子确实异常难过——销售额大幅下滑，土地市场持续低迷，面临着前所未有的资金压力和经营挑战。

在这样的背景下，深圳银行延缓发放按揭贷款的措施，犹如雪中送刀子，会使得房企的资金链更加紧张。