原工行现券商 资本市场资深人士 拥有100%公司股权

李振海

近期，《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》与《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》为城市更新领域注入了新的活力。这两份文件不仅重申了建立可持续城市更新模式的重要性，还细致描绘了政策框架与支持路径，尤其是在资金运作层面的创新举措——支持发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。这一突破性举措为城市更新项目的融资与运营开辟了全新的篇章。

传统城市更新项目资金来源单一、使用期限有限，而REITs模式的引入标志着资金来源的多元化与深度绑定。REITs能够吸引广大投资者的资金参与，通过证券化手段将具有稳定现金流的资产转化为可交易证券，实现资金的有效融通。同时，项目运营效果直接反映到证券价格上，形成良性的市场反馈机制。

REITs模式的另一大亮点在于其全生命周期的资金运作模式。传统模式下，城市更新项目面临前期投入大、回收周期长的挑战，而REITs则通过其独特的资金循环机制，将项目的投融建管退五个环节紧密相连，形成了一个闭环的资金流动体系。这不仅有助于降低项目的融资成本，提高资金使用效率，还能够通过持续稳定的现金流为投资者带来稳定的回报，进而吸引更多社会资本的参与。

REITs模式的推出实质上是在城市更新领域引入市场机制的重要一步。通过公开交易、公平竞争的方式，REITs能够促使城市更新项目更加注重市场需求、项目质量以及运营效果，从而推动整个行业向市场化、规范化方向发展。同时，REITs的推出还将吸引更多专业机构参与城市更新项目的运营管理，提高项目的专业化和精细化水平。

长期以来，城市更新项目往往依赖于政府的财政支持和政策扶持，难以形成独立的市场竞争力。而REITs模式的引入则为城市更新项目提供了自我造血、独立成长的可能性。通过市场化运作和资本运作，REITs能够促使城市更新项目逐步实现自负盈亏、自主发展，减少对政府财政的依赖，形成可持续发展的良性循环。

为了确保REITs模式在城市更新领域的顺利推进，需要进一步完善相关的法规政策体系。包括明确REITs的准入标准、监管要求、税收政策以及退出机制等，为REITs的健康发展提供有力的制度保障。同时，需要加大对REITs领域人才培养和技术研发的投入力度，培养一批既懂金融又懂城市更新的复合型人才，为REITs的顺利实施提供有力的人才保障和技术支撑。

此外，建立严格的项目筛选与评估机制也是确保REITs模式有效运作的关键。通过对项目的经济效益、社会效益以及环境效益进行全面评估，筛选出符合REITs发行条件的优质项目，确保资金的有效利用和项目的可持续发展。

在风险管理与投资者保护方面，必须建立严格的风险管理机制，确保项目的稳健运营和投资者的合法权益。这包括但不限于对底层资产质量的严格审查、定期的信息披露制度以及设立风险缓冲机制等，以应对市场波动和潜在风险。

REITs模式不仅有助于解决单一城市更新项目的资金问题，还能通过跨区域、跨行业的资产配置促进区域经济的协调发展。例如，通过发行专注于特定区域或特定类型城市更新项目的REITs，可以引导资金流向需要重点发展的地区或领域，推动区域经济的均衡增长。同时，REITs的流动性也为投资者提供了更多元化的投资选择，有助于优化资源配置。

随着全球对环保和可持续发展的重视，城市更新项目也越来越注重绿色、低碳、环保的理念。REITs模式可以通过支持绿色城市更新项目如绿色建筑、生态修复、可再生能源利用等，推动城市向更加环保、可持续的方向发展。这不仅符合全球环保趋势，也有助于提升REITs项目的社会形象和吸引力，吸引更多关注环保和可持续发展的投资者。

科技创新与智能化应用是推动城市更新和REITs模式发展的重要动力。通过引入大数据、云计算、人工智能等先进技术，可以实现对城市更新项目的精准管理、智能运营和高效服务。例如，利用大数据分析市场需求和投资者偏好，优化REITs产品的设计和发行；利用智能化管理系统提高城市更新项目的运营效率和管理水平；利用物联网技术实现资产的远程监控和实时管理等。这些科技创新和智能化应用将进一步提升REITs模式的竞争力和吸引力。

在全球化背景下加强国际合作与交流对于推动REITs模式在城市更新中的应用具有重要意义。通过与国际先进经验的交流和学习，可以借鉴其成功的做法和模式并结合我国实际情况进行创新和优化。同时积极参与国际REITs市场的竞争与合作也有助于提升我国REITs产品的国际影响力和竞争力。

总之，REITs模式作为城市更新资金与收益创新的重要路径具有广阔的发展前景和巨大的市场潜力。通过完善法规政策体系、加强人才培养与技术支持、推动项目筛选与评估机制建设等措施的实施可以进一步推动REITs模式在城市更新领域的深入应用和发展壮大。