对于房地产行业来说，2023年持续一整年的关键词是“救市”。

相关部门出台了一系列“救市”政策“组合拳”，以期引导楼市回归健康上升的发展轨道。

在短期内，一些政策貌似很有效，譬如北京的认房不认贷政策，直接刺激了一批购房者入市，加上房企的营销力度，带来了一波成交小高潮。

可从整体看，救市效果差强人意。

新的一年刚开始，楼市就传来强烈信号。

壹

2023年商品房销售面积为11.93万亿平方米，销售规模为12.28万亿元，同比分别下降8.2%和5.1%。

销售整体下滑，房企的分化更为明显。

在2022年的年会上，郁亮曾经说过，这一年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。

虽然对行业的发展，郁亮一直持理智而偏悲观的态度，不然他不会首先喊出“活下去”，但郁亮仍旧是过于乐观了。

2023年的万科，其境遇比之前一年，更加困难重重。万科没有开启新时代，反而泥足深陷。

那一场突如其来的做空，如果没有国资的拔刀相助，万科会走向何处？

2023年，万科的销售金额为3755.4亿元，跌破了4000亿元。

销售额在4000亿元以上的房企，只有保利一家。

曾经，恒大以万亿而自矜，碧桂园则号称“宇宙第一大房企”。

中华汤汤，辽阔的幅员已不足以盛放其野心。

如今，劈面而来的是急剧收缩的规模。

千亿房企已经从2021年的41家缩减到16家。

而在这16家千亿房企中，基本都是国企和央企了。

过去，市场崇尚的是“爱拼才会赢”，人有多大胆，地有多大产。拉满杠杆，不惜负债压顶，只要进入千亿俱乐部，就意味着资金链有了保障。

而现在，似乎谈笑间抬脚就能跨过的千亿门槛，变得高不可攀。

谁能以较低的价格融资成功，才能在牌桌上玩下去。

能留在牌桌上的，像碧桂园，尽管如今连曾经的小弟也比不过，可留下了在某种程度上就赢了，因为还有一线翻盘的机会。

所以，高管降薪，保交付，表决心，主打一个不矫情，做大事者不拘小节，这一切都在所不惜。

可2023年，碧桂园的新增货值只有148亿，排名在百强房企中为倒数第二。

新增货值如此少，恐怕以后，很少有人再有荣幸住到“五星级的家”了。

伴随着销售规模的下降，百强房企的市占率也在缩小。

2023年，TOP100房企销售总额为62791.0亿元，同比下降17.3%。

我们还比较下碧桂园的业绩。

2022年，碧桂园的销售额是4643亿元，还是房企中的头把交椅。在2023年，碧桂园的销售额腰斩，只有2199.8亿元，排名也掉到了第六。

可不管怎么说，当行业的底层逻辑改变，守住地盘，能活下来的都是勇士。

贰

2024年的楼市基调将会是什么？

从已经出台的政策来看，如果忽略原诗中的懊恼情绪，只取字面意思的话，一句古诗倒是很适合描述现状：

秋风不相待，先至洛阳城。

是的，高层的定调和很多的利好政策已经先期释放了积极信号。

在去年12月8日的中共中央政治局分析研究2024年经济工作的会议上，就提出“稳中求进，以进促稳，先立后破”的十二字方针，为今年的经济定调。

2014年的经济工作将更加注重积极推动，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，从而实现经济稳定增长的目标。

今年一开年，财政部就发文《强化政策支持和资金保障促进国民经济循环畅通》。文章中出现了“适度加力”的提法，这意味着在2024年财政要发力了。

货币政策和财政政策是经济发展的重要把手，从上述会议和文章所释放出来的信号来看，今年的货币政策和财政政策都将持续发力，向经济注入流动性，加大财政扶持力度，强力拉动经济回暖。

目前最直接的举动是，元旦期间，央行向三大政策性银行（国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行）新增了3500亿元PSL(抵押补充贷款)。

在2014年，央行就推出PSL，通过居民自行购买商品房、政府购买商品房卖给安置居民、直接给与货币补偿等形式部分解决了棚改货币化安置的资金问题。

2015年6月，国务院颁布的《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见提出，棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先。

近十年之后，央行重启PSL。

棚改对于楼市的拉升作用有多大？

譬如郑州，就从中受惠良多。房价从2016年的均价9000元跳涨到2018年的17000块，房价double了一下。

不过，这次PSL重出江湖，承担的使命已有所不同。

在去年的一系列文章中，我们一直在说，“三大工程”建设，将是2024年楼市的最大看点。

这“三大工程”指的是超大特大城市“平急两用”公共基础设施、城中村改造、保障性住房。

这次的PSL资金就是定向投向这“三大工程”的。

为什么？

我们先来看下这“三大工程”的作用。

“平急两用”公共基础设施利于盘活超大特大城市存量住宅和基础设施与居住需求。这轮超大特大城市的城中村改造聚焦城市高质量发展，是一场改善居住条件和生态环境，促进产业转型升级，推动超大特大城市加快转变发展方式的大战。保障房被成为“新一轮房改”，把保障房归于政府，商品房归于市场。

所以，“三大工程”不仅能够更好解决城镇居民住房问题，改善民生，同时也被赋予带动投资和促进经济增长的重任。

面子和里子都有了。