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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
近年，全国楼市都非常惨淡，从新房到二手房都很难卖，房价也持续下跌。
虽说整体惨淡，但不同城市、不同区域之间，惨淡程度各不相同。
一般情况下，高等级城市核心区域的品质楼盘，受影响较小，甚至继续火热。低等级城市、普通地段的房子，往往受到较大的冲击。
温州恰恰相反。
温州市区虽有少量高品质小区房价挺住了，但总体上房价明显下跌。除个别低密度新盘，温州市区很久没看到新盘热销了。
然而，温州部分郊县楼市似乎没那么惨淡，还有新盘热销。
今年以来，乐清、瑞安都有新盘首开热销，甚至个别还有抢房现象，永嘉上塘也有新盘续销得不错。
永嘉上塘
在刚刚过去的4月份，在温州12个县（市、区）中，苍南、乐清、平阳的成交量位居前三名，而市辖区大多处于中游水平。
来源：
温州房产圈
销售情况较好的新盘，也大多位于郊县。
在销售套数前10名中，市区仅有2个新盘入围，均为已交付的现房，还赶上了学区购房潮。
榜单中其他8个新盘，均位于郊县。
来源：温州房产圈
就房价而言，部分郊县似乎跌幅也没那么大。
2020-2021年经历了暴涨的乐清，如今房价总体平稳。
瑞安虽有一手现房降价出售，但不少新盘交付后，二手房价跌幅不大。二手房跌幅大的，大多是老房子。
与老城区断开、比较孤立的龙港新城，2020-2021年房价与温州市区的瓯江口差不多，约15000元/㎡。如今，龙港新城二手房仍有约12000元/㎡，瓯江口二手房已基本不到10000元/㎡了。
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温州郊县房价并不低，为什么在整体惨淡的情况下，部分郊县楼市的表现比市区要好？
原因有很多。比如，老城区太差导致改善意愿强烈，没建过量的安置房，前些年投资客少，集全力开发一座新区，高端新盘依旧不多，等等。
还有一个很重要的原因，县城与极少数强镇，尚有虹吸能力，周边乡镇居民正源源不断涌入县城。
比如，乐清城区能吸引乐清全市居民前来购房，尤其是近年对柳市、虹桥两座经济强镇的虹吸，带来的非常强大的购买力。为了更好的生活环境，他们宁可远离产业，每天长距离驾车上班，也要搬到乐清城区。
瑞安城区首位度一直很高，如今依旧对瑞安全市具有吸引力，还能吸引部分平阳居民前来购房。
事实同城的龙港、鳌江，吸引了不少苍南江南片居民前来购房。鳌江还能吸引平阳中西部居民前来购房。
苍南县城灵溪，虽然很难吸引苍南江南片居民前来购房，但对苍南其他乡镇仍有很强的吸引力，也能吸引平阳中西部居民前来购房。
从“七普”数据看，在温州人口总体增量有限的背景下，各县城人口大幅增长，就充分反映了这一点。
在县城的新区有一套商品房，已成为郊县年轻人婚嫁时的重要条件之一。
还有不少郊县温商，虽然平时不生活在温州，但他们在外挣到钱之后，喜欢去他们的县城买豪宅。
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那么，为什么他们不来温州市区买房？
郊县来温州市区买房当然有，且不少。比如，很多永嘉人去鹿城买房，不少瑞安人去来瓯海买房，也有些乐清人买在七都岛、滨江CBD、桃花岛、瓯江口。
但是，这些现象更多是就近购房。像鳌江流域、乐清中北部居民，就很少来温州市区购房。
距离远、文化习俗差异大，令他们对温州市区有些陌生。但是，一旦城市真正有吸引力、竞争力，对郊县形成降维打击，距离、文化习俗不是问题。
近年来，当各大县城都在进步，从城镇向城市进发，而温州市区尚未成为一座真正的大都市。
比如，温州市区的CBD尚未成型，而乐清、瑞安、苍南的县城（城区）都有了各自的商务区，平阳鳌江、龙港也在建现代化新城。
温州市区没有现代化商圈，除了两座万象城，其他如银泰城（银泰百货）、吾悦广场、万达广场、宝龙广场（曾经）等，乐清、瑞安、平阳、苍南也都有。
乐清清和公园、平阳九叠河公园、苍南中心湖公园等，建设水平也在温州市区公园之上。
还有温州市区没地铁，现有轨道交通也未能走进更多市民的生活，出行方式与县城也没本质区别。
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可以看出，温州市区对郊县的吸引力有，但没那么大。
既然差距没那么大，他们自然就近选择自己的县城，无需前来温州市区。
被优质教育、商业等配套吸引的购房者，以永嘉为主。
其他郊县居民定居温州市区，大多是在温州市区工作而购置的刚需、首改住房，很少有富豪为了改善生活配套、人居环境来温州市区购置豪宅。
甚至还有人在温州市区工作，依旧定居郊县，每天长途驾车通勤，或租房，就是没想过在温州市区买房。
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正如那句“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，如今楼市下行会受金融、政策等影响，但高等级城市的核心地段优质资产依旧被看好，就在于人口流入带来的购房、定居。
温州有约976万人的庞大人口基数，近年人口也是净流入的。这既意味着潜在购房者很多，又不代表它们一定会购房、定居，关键看温州怎么做。
连县城的表现都不差，温州楼市及城市前景无需被唱衰。但是，温州市区楼市表现不如县城的现状，又值得高度重视。
经历了近3年的楼市下行，当前温州市区房价没那么贵了，除豪宅、优质学区房外，同等品质之下房价比部分县城还低，有一定性价比。
有低价的住房很重要，但城市竞争力更重要。
只要温州市区能继续加强城市建设、产业发展，持续提升城市吸引力与竞争力，再加上相对合理的房价，还是有望吸引更多郊县居民来购房的。
关键在于，温州市区要成为一座比县城更多元、更精彩的大都市，展现更多二线城市特征，对县城形成降维打击，才会对郊县有吸引力。
若温州市区各类设施与郊县同档次，只是县城的放大版，那他们为什么不继续待在县城？
做大做强温州市区，也并非仅靠温州市区，永嘉、乐清、瑞安同样可以助力，共建温州大都市。
只要永嘉、乐清把瓯江北岸建设好，瑞安把东部沿海建设好，当地居民无需前往温州市区购房，只需向瓯江沿线、大罗山周边集聚，与温州市区增强交流、互动，实现融合，同样是在做大、做强温州市区。
