自从6月下旬住建部召开存量商品房用于保障房的会议后，大家都知道了连县级以上城市都要推动国资去收购存量商品房。当然，住建部的会议距离高层5月17号的表态仅仅过去了一个月的时间，当时网上很多人都把希望寄托在国家队收购新房身上了，认为这将大大影响新房市场的格局，毕竟，现在新房的去化难已经是非常头疼的问题了，如果不卖出去，房企肯定不会继续拿地了，甚至还会继续有破产或者推出这个行业的企业陆续涌现。不过从效果来看，国资来收购存量新房，确实没大家想的那么简单和轻松。

其实早在去年1月，央行就推出了1000亿元的租赁住房贷款计划，面向重庆、郑州、长春等8个二线城市试点发放租赁住房购房贷款，目的就是让这些地方安排国资平台去批量化收购存量住房以及扩大租赁住房的供给，但是结果呢，截止到今年3月末，一年多时间过去，1000亿的这个贷款支持只发出去了20亿，这是啥概念，就是你老爸给了你1000块要求你买书，过了一年多，你只买了20块钱的一本书，原因可能有几个，你非常孝顺你老爸不舍得用他的钱；其次则是你不喜欢看书，所以自然就不买书了；还有就是书店买书的手续非常繁琐，你买一本书就得耗上个一年半载的时间。

而地方国资平台负责人也出来答复了，为什么收购存量商品房这么缓慢呢，主要是有两个方面原因，一个就是地方没钱，毕竟是拿央妈的贷款，拿人家的钱和花自己的钱是不一样的概念的，你要拿钱就得做好后续一系列的准备，得专款专用，得符合审计要求，不能造成国有资产流失等等，随便一个帽子扣下来，哪个负责人敢兜这个底，现在都是求稳，不犯错就是最大的安全；另外一个则是收购的标准非常苛刻，要定收购的地段、户型、单价、规模和被收购的房企类型，而且每完成一家收购落地后，地方政府就要把所有公共配套设施和资金都跟上，包括大家熟悉的医院、学校等等，可以说是牵一发而动全身。而且如果地方完成了原定的政策住房任务的话，其实这个就是额外的任务，没多少人愿意主动揽吃力不讨好的这种活。

而咱们看看之前惠州发出来的收购条件，要指定的国有企业用合理化的价格收购惠州行政区内已建成未出售的商品房，条件有一大堆，什么资产关系法律关系明确啦、已拿到竣工验收证明、单套120平以下、项目周边配套完善且满足车位配比等等，还有杭州临安区提的收购条件，要满足整栋收购、需配备一定比例车位、须是现房或一年内具备交付条件的期房等。而且目前只有少数城市出台了存量房收购的定价规则，基本都是要求房企打折或者按成本价左右进行卖了。这是啥意思，就是一个条件不错女生去相信，但是要求男生又高、又帅、又多金，还要顾家、舍得给自己花钱、拒绝一切其他女生的联系等等，不能说找不到这种男生，只是说概率是非常小的，换做房企来说，你又要我配套好，又要给你各种打折，房企还不如自己去卖呢，什么都有了，还要你国资来收购个毛线呢。

所以现在就不要太指望地方会多么积极去推动这个事情了，因为这里面天然就有相悖论，首先就是地方做这个事情肯定是希望产生价值的，收购这种存量房如果按照市场化的运营，前提是成本和收益要符合一定的条件，就像现在陆续有地方在做的配售型保障性住房，相信不少人都有所耳闻了，广州这边也正在陆续上马，像广州安居集团计划筹建房源超1万套、总建筑面积约175万平方米，总投资超170亿元，按照目前的说法是保本微利原则配售，以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房。

如果是通过国资向房企收房进行改造的话，那就要求收购价比市场价的折扣会比较大，甚至直接打了5折去拿回来。否则的话，那就得地方政府自己拿钱持续补贴进去了，但是地方现在哪有钱了，有的发工资都得去找贷款了；如果地方和房企都不吃亏的话，那这个保障房的价格就不会便宜了，价格一高，加上封闭式的严苛转让条件，想吸引真正的穷刚需去买，难度可想而知，而炒房客即使有条件买这种房子，愿意入场的也不会多。

另外一方面，现在住房保障需求和商品房的库存是存在明显错位的，保障性住房缺口较大的是一二线城市，而商品房去库存紧迫性较高的是三四线城市，就像上面提到的要在县级去搞保障房收购，那纯粹就是为了搞而搞，因为县城是完全不缺房子的，你想租房的价格也是不贵的，而且几乎本地人都有一套房子住，再不济的去乡下农村住一套，然后骑个摩托车就能来县城了，你收购本地的商品房去变成保障房卖，那就是倒了一下手而已，需求还是没有增加，也不会因为便宜了几百块房价而很多人一窝蜂去买你县城的房子了，现在县城房子都是烫手山芋了，谁能卖出去谁就是赚到钱了，因为一旦收起房地产税，就算是一套80平的价值40万的县城房子，那也会被纳入到收税体系中，因为，县城才是最缺钱的地方。

第三方面，最重要的还是地方财政，当前上面的政策还是要求地方政府量力而行，不增加隐性债务，但是又让马儿跑，又不给马儿吃草总是不现实的，无论是去维持这种收购项目的收支平衡，还是说让三四线城市去库存，那都是需要钱啊，没有财政支持，你连干这些活的外包人员都找不到合适的。而财政收入的大头无疑就是土拍了，但是今年上半年全国百强房企拿地总金额为3801亿元，同比是下降了35.8%，这个数据和1-5月的降幅相比还在扩大，拿广州来说，今年上半年只有4宗地块成交，总金额为64.78亿元，但是在2021年广州全年土拍金额为1981亿元，现在半年的业绩连高峰期的零头都没达到，可想而知广州现在财政压力有多么大。当然，下半年广州还会拿出30宗住宅用地出来期望解财政的饥渴，近一半都是在广州越秀、天河、海珠等中心城区，就看房企会不会买单。

所以大家都看到了把，就之前那种1000亿的租房贷款和3000亿的再贷款额度来看，在现在库存量如此高企以及卖地困难的情况下，其实还是杯水车薪的，根据统计局数据来看，截止5月全国商品房库存有7.4亿平方米，即便按一万一平来计算，那也需要7.4万亿的资金体量，当然没必要完全收购掉，克尔瑞研究中心之前估算所需资金可能超过5万亿元，所以你不投个上万亿的资金下去是根本玩不转的。

当然有人会说政府收购会有带动效应，让更多人都积极入市买房，要知道，国资收购是去压低价格，而不是让收购价上涨，所以所谓的拉动效应基本是不存在的，能拉动的可能只有收购项目周边二手房的挂牌量了，因为一旦收购价落地 ，那对周边二手房项目的价格就是一块照妖镜了，底裤和遮羞布都被保障房撕下来了，因为当房子失去升值和溢价的价值后，商品房和保障房都只剩下所谓的居住属性了，不生孩子，没有学区的需求；不敢生病，没有医院的需求；消费持续降级，也没有逛商场和买买买的需求，这也就是当下房地产的核心问题，甚至租房都逐步比买房划算了。

因为截止到4月，上海、深圳、广州、北京的二手房租金回报率分别仅为1.75％、1.61％、1.58％、1.43％，拿北京来说的话，理论上要连续出租69.9年才能收回成本，当然，这房子能不能保持这么久都不好说了，租售比是严重不足的，而国际上比较合理的租售比是1:250，所以，接下来要不就是继续降低房价，要不就是涨租金，两个方向必然会至少实现其中一个，目前来看前者的趋势会远大于后者。

当然，是否后续会继续加大力度去收购存量新房以及破除收购的层层阻力，还是要后面几天重要会议的定调和方向了，不过，问题的核心本质咱们看清楚了，如何应对其实心里就更加有底了。