希腊黄金签证近年来成为众多国际投资者追捧的项目，特别是对于那些寻求在欧盟国家安家或投资的人而言，希腊黄金签证项目提供了诸多便利。
2024年9月起，希腊黄金签证项目迎来了重大变化，其中最引人关注的是希腊政府为“商改住”项目提供的25万欧元投资门槛的政策延续。这意味着尽管在其他高端区域的房产投资门槛已大幅提升，投资者仍然可以以较低的资金门槛进入希腊房地产市场。
希腊黄金签证的背景及变革希腊黄金签证项目自推出以来，一直吸引着全球投资者。该项目的核心是通过购买希腊不动产，投资者可获得希腊的居留许可，并为未来进入欧洲其他申根国家提供便利。
早期的投资门槛为25万欧元，这在整个欧盟国家的黄金签证项目中属于相对较低的门槛。这一政策的出台不仅推动了希腊的房地产市场发展，还为该国的经济复苏提供了支持，特别是在2010年债务危机后。
2023年，希腊政府发布了房产投资政策的涨价通告，市中心雅典、南部与北部部分区域的房产投资门槛提高到50万欧元，到2024年，雅典阿提卡大区以及其他几个重要地区的投资门槛进一步提高到80万欧元。这一系列涨价政策背后的原因，主要是由于高需求推动了这些地区房价的上涨，而政府希望通过抑制高端房地产投资，平衡房地产市场，同时吸引更多的优质投资者。
然而，作为例外，政府保留了25万欧元的投资门槛用于商业建筑改为住宅的投资方式，也就是“商改住”项目。这意味着，尽管一些核心区域的房产投资成本大幅上升，投资者依然可以通过这一方式以较低门槛参与希腊黄金签证项目。
商改住项目的定义与优势“商改住”项目是指投资者购买原先属于商业用途的建筑，并将其改建为住宅用途。这些商业建筑包括写字楼、工厂、酒店、商场等。通过对这些建筑进行适当改造，投资者不仅可以以25万欧元的低价进入希腊房产市场，还可以享受与普通住宅投资相同的政策待遇。
以下是“商改住”项目的主要优势：
较低投资门槛：虽然希腊其他热门区域的房产投资门槛已提高至50万甚至80万欧元，但“商改住”项目仍保持在25万欧元的水平。这对预算较低的投资者来说无疑是极具吸引力的选择。
投资区域不限：与涨价后的住宅投资门槛不同，投资者在选择“商改住”项目时，没有区域限制。这意味着投资者可以选择雅典市中心、南部富裕的海滨区域、北部繁华的商业区，甚至热门的爱琴海岛屿，获取更加广泛的投资机会。
永久产权与世代传承：希腊的房地产市场以产权清晰、永久产权著称，商改住项目也不例外。投资者获得的产权不仅可以自己持有，还能够传承给子孙后代，确保了投资的长久稳定性。
居住与住宅无差别：虽然最初这些建筑是商业用途，但经过改造后，它们的用途和普通住宅没有差别。这意味着投资者和租户可以享受到完整的居住体验，同时这类物业的租赁需求也相对较高，特别是在旅游业发达的希腊。
现房与准现房：商改住项目大多为现房或准现房，交付速度快，减少了投资者等待的时间。同时，这类项目的透明度较高，投资者可以更清楚地了解改造后的效果和使用情况。
高升值潜力与租售灵活性：希腊是欧元区国家之一，欧元资产相对安全且具备保值功能。改造后的住宅不仅能够自住，还可以出租以获取稳定的租金收入，特别是在雅典这样的热门旅游城市，长期包租成为一种常见的投资方式。
商改住项目的投资机会随着希腊经济的复苏以及房地产市场的快速发展，“商改住”项目成为投资者进入希腊市场的一个重要切入口。
以下是几类具体的投资机会：
雅典市中心的旧商业建筑：作为希腊的首都，雅典拥有大量老旧的写字楼和商场，这些建筑地段优越，交通便利，改造后适合做高端住宅。特别是雅典市中心区域，房价上涨迅速，投资回报潜力大。
爱琴海热门岛屿的酒店改造：爱琴海的米科诺斯岛和圣托里尼岛等地是全球知名的旅游胜地，这些地方的旧酒店、商铺有着极高的改造潜力，改造成度假公寓后不仅具备高租金收益，还极易升值。
北部希腊塞萨洛尼基的工厂改造：塞萨洛尼基作为希腊北部的重要城市，其工业区的旧工厂建筑在逐步被改造成适合居住和商业用途的混合项目，随着该地区的经济发展，房地产市场有望进一步繁荣。
未来的政策展望希腊黄金签证项目的成功不仅为该国吸引了大量的海外资金，也推动了房地产市场的繁荣。随着2024年希腊政府对部分区域房产投资门槛的提高，可以预见未来的房地产市场会更加两极分化：一方面是50万欧元甚至80万欧元的高端住宅投资，另一方面则是25万欧元的“商改住”项目。
对于投资者来说，希腊政府的这一政策调整为不同需求的投资者提供了多样化的选择。高净值人群可以选择希腊的核心地段进行大额投资，而资金相对有限的投资者则可以通过“商改住”项目以更低的成本进入希腊市场。与此同时，希腊政府对“商改住”项目的支持和鼓励，意味着这一领域的投资环境将更加有利。
最后，希腊黄金签证项目的新政无疑为国际投资者带来了新的机遇，尤其是25万欧元的“商改住”项目提供了一个低门槛进入希腊房地产市场的机会。这种灵活的投资方式不仅可以满足投资者的移民需求，还为希腊的房地产市场注入了活力。
未来，随着希腊经济的持续复苏和旅游业的蓬勃发展，商改住项目无论是在投资回报还是资产升值方面，都将继续展现出强大的潜力。对于那些寻求在欧盟国家拥有一席之地的投资者来说，希腊黄金签证无疑是一个值得深入考虑的选择。
