短短几天时间，房地产利好政策就像暴雨一般接连落地：
四大一线城市和二线城市落地“认房不认贷”；
二套房贷利率加点，由LPR加50个基点（0.5%）下调至20个基点（0.2%）；
全国范围首付比例下限下调，首套比例为20%、二套比例为30%；
利好政策出台之后，柏年的朋友圈立刻就炸开了锅。
特别是那些地产中介们，纷纷转发诸如“某项目带看量上涨100%”、“业主连夜上调挂牌价”的消息，觉得行情终于要来了。
然而事实真的是如此么？
在柏年看来，这一轮地产调控比以往都要复杂，国家的意图也与以往不同。
有一类、或者说一大类房子，在新政出台后，反而会步入下跌的通道，新的地产格局正在形成。
一、接下来，刚需房抛盘增加
这一轮房地产政策，利好的主要是市场上的“置换人群”，或者说是“改善性需求”。
无论是“认房不认贷”政策，让过去二套房的认定现在直接变一套房。还是说二套房利率加点的下调，都旨在促进改善性需求。
但是这里需要注意，二套房或者改善房，不是说买就买的。
中国家庭70%的财富都储存在房地产里，大多数购买改善房的家庭，需要抛售掉他们原有的“小房子”，或者说“刚需房”。
那么问题来了，刚需房要置换掉，有没有人来接盘呢？
我给大家展示两张图：
第一张图，是四大一线城市，近5年来的常住人口增量情况。
可以看到，趋势非常统一，那就是：年份越往后，人口增长越少，乃至，2022年四大城市人口都是负增长。
这里可能有人会说，一线城市毕竟落户困难，有管控的因素。二线城市人口流入，会不会多一些呢？
那看下面这张图，是中国GDP排名前10的城市里，剔除北上广深的剩余6座二线城市。
可以看到，某些城市在某些年份里，人口增长确实非常多，可能是因为当年落户政策放宽等因素。但是无一例外地，过去两年这些城市的人口增量都在下滑。
2022年，除了杭州人口增量为17万人外，其余二线城市人口增量都不到10万人，为历史最低。
连经济很好的二线城市都是如此，那些广大的三四线城市，人口流出会是什么样子，也就不难猜测。
说了这么多，柏年就想说明一个情况。
那就是这一轮地产新政出来后，确实会有很多家庭，产生房产置换的念头。
但是，如果想把手上的刚需房抛出去，换成改善性的大房子，你得有人来接盘。
如果没有年轻人、新移民来接盘，你该怎么办呢？
那为什么会出现这样的情况？无外乎两个原因：
第一个原因就是年轻人少了，这与90年代的计划生育因素有关。
从数据上可以看到，中国出生人口从1900年至2000年初，有一个大幅度的下跌。
年出生人口从2400万人，下跌至1600万人，此后进入了十几年的平稳期，直到2018年后再度下跌。
而根据媒体报道，中国人的初次购房年龄是27岁。2023年往前推27年，大约是1996年左右，正是上一轮人口下跌的中段。
所以年轻人接盘刚需房的力量逐渐下降，这是不争的事实。即使是有人口流入的大城市，也难逃人口大周期的规律。
此外，刚需房缺乏买盘的第二个原因，是中国城镇化、农民进城的速度在放缓。
图上可以看到，2020年之后，中国城镇化率环比变化，从每年增长1%以上，下降至2022年的每年增长0.5%。
今天，中国城镇化率已经达到65%的相对高位。
从国际经验来看，其他国家城镇化率在达到70%左右之后，增速斜率都会有所放缓，此后再缓慢攀升至80%左右的水平。
其他国家城镇化率历史
所以对中国来说，农村人口进城的脚步在放缓，这个趋势大概率也是不可逆的。
总结来看，年轻人、农村家庭，两大刚需房买盘的力量都在下降。
最后市场上可能会出现这样一个现象：
那就是很多中产家庭感受到了新政利好，却是想要置换房子，一时间大量刚需二手房涌向市场。
然而由于缺乏接盘力量，供过于求，刚需房的价格反而会下跌。
二、政策态度已经转变
这个时候，国家的态度就非常关键。
如果一轮刺激刚需房需求的政策落地，或许也能扭转行情，推动房价上涨。
但是，在这一轮政策里，我们可以看到国家的态度是非常微妙的，和以往有不同。
在过去，房地产刚需不行，国家直接降低房贷利率就可以。降它1个百分点，刚需们不怕不上车，就怕上车晚。
然而这一次，国家却选择降低“存量”房贷利率，而不是“新增”房贷利率。
两字只差，天差地别。
降低存量房贷利率，意味着国家允许你和银行协商，按照更低的价格调整房贷合同，实际上就是国家逼着银行向有房家庭“让利”。
根据新华社的统计，目前全国1亿份房贷合同中，有40%可以享受到降低利率的利好，平均降幅为0.8%。
也就是说，如果你每有10万元房贷，1年利息可以剩下800块钱。
这是一个非常大的让利举动，前所未有。
然而，这么大的利好政策一看就知道，不是用来刺激地产的。
毕竟背了房贷的人，大多几年前刚买过房子，短时间内不可能再买第二套。这个政策，主要是用来给中产家庭减负，刺激大家消费的。
结合着同一时间，政府还决定要上调个人所得税养老、教育抵扣额度。
国家的意图很明显，那就是未来恢复经济，要靠鼓励大家消费——而不是像2016年“涨价去库存”那样，强行通过刺激地产，赶着刚需们上车。
这样做，既会加大年轻人的负担，也不利于将中国经济与房地产解绑。
所以，新政出台后即使刚需房抛盘增加，国家估计也没有强行刺激的意图。
后面刚需房价进入下行通道，是大概率事件。
三、普通人该如何应对？
讲到这里，房地产的大格局，基本上就清楚了。
在“买改善性住房-房产置换-抛售刚需房-刚需群体接盘”的传导链条中，由于缺少了最后一道力量，整个房地产市场大幅回暖、或者房价上涨的动力是不足的。
当然，不排除说有一类人不需要卖现有的房子，就能买二套房。
例如，过去两年高科技产业很红火，很多业内人士吃到了红利，薪水涨幅高、现金流比较充裕。
这一类人，趁着政策利好入市，可能依然会推升改善房的价格。
所以到最后，我们可能看到这样一个现象，即使在一个城市里，市中心的、条件好面积大的改善房，房价非常坚挺乃至上涨。而俗称“老破小”的刚需房，房价止不住的下跌。
房地产大分化的趋势已经形成。
在这样一个趋势之下，不同需求的人就应该有不同的策略。柏年的粉丝也有不同年龄阶段。
如果你是年轻人，或者需要买第一套刚需房，不妨再等一等。
等上两个月，就会有大量的刚需抛盘进入市场。到时候选择会更多，价格也会更优惠。
如果你薪水不低，想要一步到位买改善性的房子，那建议趁着新政刚出来，尽快下手。
特别是在一线城市和二线城市李，这些城市实体产业发达，有充裕现金流的人更多。如果等到他们下场，你看中的那套房子，价格可能已经涨了。
而如果你是有房家庭，只能通过置换，卖一套房子才能买第二套的，现在的处境反而比较尴尬。
趁着政策刚出，有些房主还比较懵的时候，建议尽快卖掉手上不保值的刚需房。哪怕略微折价也可以，抢先一步，换成更保值的改善房。
这样才能在房价分化的过程中，保住家庭的财富不缩水。
刚需房与改善房的分化已经形成
最后如果我们站在更高的维度，去审视这一轮房地产调控政策的组合，就会发现：
年轻人享受到了刚需房降价的好处，中产家庭买改善房的门槛也下来了，但有一类人的利益其实是受损的。
他们，就是在过去棚改、拆迁过程中，收获大量拆迁房的“房爷”、“房姨”，以及在限购政策颁布前、抢先入市的炒房客们。
在2016年刚需房价大涨的过程中，这些人赚了最多的钱。
但是现在，刚需房不保值，他们的手中的房产价值正在缩水。
同时，又因为手中的房子数量太多，遭遇政策限购。除非全部抛掉，否则也没办法去抢改善房。
然而，现在这个市场环境，短期内就要抛掉所有房子，谈何容易。
所以他们的地位最为尴尬，我想这应该也是国家的用意。
~全文完~
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