昨天群友分享了一篇文章，整理2016年当时的各区域房价，当时的发布时间是2016年7月。

对于这几年房价持续下跌，正好借这个文章的数据，对比看看楼盘的涨跌。

对比部分数据，发现出入还是比较大，对于2016年的楼市可以说也是非常精彩。

借鉴克尔瑞的当时数据，以5、6、7三个月数据做个大概平均，数据不一定非常真实，尽量贴合。

分析：截取部分楼盘数据做参考，当然数据都存在一定偏驳，主要都是借鉴平台数据。

从涨幅来看，融侨悦府最为出彩，涨幅最大。

目前鼓楼开启供应，后续是否会有所回落值得关注。

不过至少目前来看，在整个楼市周期里面，涨幅是足够亮眼。

作为对比，项目附近的香开观海，房价涨幅相对一般，当初售价差不多，如今二手表现差了不少，主要一点原因在于，项目非住宅产权，在市场接受度偏低。

除了这个对比外，还有一个就是学区房：

印象西湖：划片达明小对口十八中，当初售价接近4W，类SOHO的住宅，如今二手涨幅仅24%左右。

冠城大通首玺：划片实验小（井大小）对口一中，目前二手高达6.7W，涨幅达到68%。

两个项目当初的宣传重点都是划片，冠城大通甚至还上了新闻，最终的划片也非常奇特。

从两个楼盘的涨幅来看，划片的学区成绩表现也很大程度影响了房价走势。

达明小、十八中的偏弱表现，让这个存在安置房的印象西湖，二手表现也相对一般。

综上，对于鼓楼区的楼盘表现，目前来看，对比2016年都有一定程度上涨，这里面有几个点：商住涨幅低、大平层+学区升值快、起步价过高很难涨。

板块有两类产品，一个是超高层住宅、一个是SOHO。

万科金域中央、双杭城龙岭，这些都是典型的超高层住宅，部分楼栋都超过40层。

其中关注较高的位于闽北CBD的万科金域中央，十字塔楼造型。

实际达到60层左右，最终只备案45层，超高层房源都是无证，从目前的二手表现来看，价格来到3-3.5W。

对于超高层住宅，也是台江区的典型代表，世茂茶亭俪园、臻园等，这些项目的二手表现都相对一般。

从当初的楼市追高热基本一去不返。

除了超高层外，台江区的SOHO同样是典型，不止回到当时的价格，已经出现亏损，最典型的就是万宝的中央第五街。

价格对比2016年，已经是腰斩，目前二手挂牌也难出手，可以说这个项目算是这轮周期里面SOHO最典型的代表。

综上，台江区的房价走势，大部分次新有一定涨幅，不过幅度不如鼓楼，其中超高层涨幅偏低，SOHO出现大面积亏损，整个区域产品的选择至关重要。

分析：对于晋安区主要就是东区和五四北，当时主力就是东二环的泰禾商圈，以融侨悦城为首的涨幅惊人，这些也是后来几年最受市场羡慕的项目。

作为对比，当时同样在泰禾商圈周边的保利香槟、香开新城，价格基本持平，甚至还更高。

如今随着近一年的房价下跌，涨幅也不到20%，目前部分二手成交，大有可能跌回当时的可能。

除此之外，板块靠近三环的中联东郡，同样涨幅一般。

整个东二环板块的价格表现，算是非常典型的楼市写照，超级大盘、外围盘，看上去都在一个区域，实际的楼市表现天差地别。

当初的超高层世欧王庄，二手表现也一直偏差，与台江那些超高层一样，涨幅偏低。

五里亭的金辉优步，当时房价比东二环还高，这个存在安置房的社区，没有太好的品质，加上周边的新盘挤压，目前二手表现也一般。

除此之外，五四北的代表三盛国际公园，随着外围低迷，基本已经跌回2016年，部分甚至已经亏损。

综上，对于晋安区的房价走势，整体涨幅在30%左右，其中新贵东二环是典型代表，不过实际的楼盘差异非常大，五四北的外围楼盘，已经跌回当年。

整体而言，部分偏外围或者超级大盘，亦或者配建安置房品质一般的项目，涨幅偏低。

分析：对于仓山范围很大，这里面最典型的就是目前豪宅代表，融侨外滩，接近翻倍，领跑全福州。

这几年随着外滩壹号供应，部分二手成交突破10W，外滩基本成了豪宅大平层的代表。

虽然是北向开江，但是随着江景房断供，整个城建的完善，这里的溢价一直居高不下。

作为对比，同样定位豪宅的中庚红鼎天下，目前的二手价格已经被逐渐拉开，这样的差异也值得思考。

除了外滩外，金山部分次新也成为涨幅前几的代表，其中星海湾最典型，依靠划片三附小+桔四，看江房源不多，房龄最新的次新。

项目虽然地处三环边，超高层住宅，但是走势依然强劲，可以说这个项目也是这几年楼市保值最典型的集合体。

除此之外，情况类似的中庚城，二手房价一直坚挺，靠着正式划片金山中，在周边紫金九号等二手下跌的背景下，依然还算坚挺。

从板块的整体区分来看，金山也成为仓山区整体涨幅比较明显的一个板块.

当然这也和板块的开发以及部分教育配套有亮眼表现有关。

除此之外有几个代表大盘，一个就是金城湾。

这个超级大盘这一年也出现下跌，随着金山高架的建设，项目北侧楼栋房源降价不少，项目基本就是超级大盘的典型案例。

除此之外，三环边的融信白宫、橡树湾，淮安板块的项目，走势也相对一般，没有交通配套的区域，注定对于刚需吸引力偏弱。

除此之外，相对外围的城南区域，不少楼盘基本都跌回2016年的房价，比如滨海橙里、阳光大都会等。

从当时的售价来看，和金城湾、三环边、淮安这些基本持平，当年的城南只能说楼市还是不错。

综上，对于仓山区的房价参考，主要是几个点，看江大平层涨幅较大，告诉市场稀缺资源对于豪宅的重要性，金山的整体上涨，告诉市场配套和人流也是关键，淮安三环涨幅一般，告诉市场配套偏弱的地方，风险都很大，至于城南的回归，是外围崩塌的写照。

分析：对于闽侯的房价走势，基本没有涨幅较高的楼盘，特别在去年下半年高新区崩盘后，大部分楼盘都开始跌回2016年。

这里面典型案例不少，比如当时的中铁城，在软件园文山里出来都会看到广告，依靠低价吸引人，如今二手大量挂牌，能够持平当初成交，已经是万幸。

至于典型的烂尾盘奥莱时代，部分交房的二手挂牌，同样是低迷的可怕。

对于闽侯，还有一个对比就是贵安，当时房价已经下跌，这几年价格也基本来到5K。

近期一套成交房源3.6K，中层毛坯，可以说是刷出新低。

当然对于贵安，2016年入场并不是最差，更早几年才是恐怖。

综上，对于外围的区域，基本都回到当初，部分楼盘甚至跌到没有接盘侠，只能说楼市的残酷，在外围是最直接的。

这里涉及的购房者，主要是刚需+投资，其中不少都是血淋淋的案例。

从2016年6月至今的房价对比，这里面部分数据存在出入，不过从整体来看，也可以发现一些楼市走势。

核心区相对抗跌，学区+改善，景观+改善，这种项目的保值度也较高，其他SOHO、超高层、超级大盘、外围盘，基本都是时代的眼泪。

对于购房者而言，如何选择楼盘，还是存在一定的借鉴参考。